Jusqu'au 31 décembre 2026, les familles disposent d'un levier méconnu pour aider un proche à devenir propriétaire : un don d'argent exonéré de droits, spécifiquement fléché vers l'achat d'un logement neuf ou la rénovation énergétique. Instauré par la loi de finances pour 2025 via l'article 790 A bis du Code général des impôts, ce dispositif temporaire pourrait permettre de transmettre jusqu'à 300 000 € sans fiscalité. Mais à condition de respecter un cadre strict.

Un abattement d'impôt inédit pour soutenir l'immobilier neuf

Depuis le 15 février 2025, chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € exonérés, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. L'objectif est double : faciliter l'accession à la propriété et relancer un marché du neuf en crise.
Bonne nouvelle : ce mécanisme de donation défiscalisée pour acquérir un bien immobilier peut se cumuler avec les abattements classiques (100 000 € par parent tous les 15 ans, et 31 865 € pour les dons familiaux de sommes d'argent), ce qui peut porter la transmission à des montants bien supérieurs selon la configuration familiale.

Qui peut donner... et à qui ?

Le cercle des bénéficiaires est plus large qu'on ne l'imagine. Sont concernés :
-    enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants ;
-    à défaut de descendance, neveux et nièces (uniquement ceux du donateur).
Aucune limite d'âge n'est prévue, contrairement à d'autres dispositifs. L'esprit du texte : permettre à des générations plus âgées, souvent mieux dotées en patrimoine, d'aider celles qui peinent à se loger.

Donation sans impôt : quels projets immobiliers sont éligibles ?

L'exonération s'applique uniquement si les fonds financent :
-    l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) ;
-    des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov'.
Le bien doit devenir la résidence principale du bénéficiaire ou être loué nu comme résidence principale pendant au moins cinq ans. L'investissement locatif est donc admis, mais le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal du donataire.
En revanche, sont exclus : achat de terrain à bâtir, construction d'une maison individuelle hors VEFA, remboursement anticipé d'un prêt signé avant le 15 février 2025, ou acquisition via une SCI.

Don défiscalisé mode d'emploi : un calendrier serré et des règles strictes

Le donataire doit affecter les fonds dans les six mois suivant le versement. Pour un achat en VEFA, c'est la signature de l'acte authentique chez le notaire qui fait foi, même si tout n'est pas encore payé. Attention : un simple contrat de réservation ne suffit pas.
Cinq ans de détention minimum... sous peine de redressement. En effet, le logement doit être conservé cinq ans. En cas de non-respect, l'administration peut réclamer les droits éludés, majorés d'intérêts de retard (0,20 % par mois).
Une zone grise subsiste toutefois en cas d'aléa de la vie (divorce, mobilité professionnelle). Le texte descriptif de l'administration fiscale ne précise explicitement les tolérances, même si le décès du bénéficiaire ne remet pas en cause l'exonération.

Faut-il passer par un notaire pour mettre en place ce don familial spécial ?

Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé, notamment pour intégrer des clauses de retour conventionnel en cas de décès prématuré du donataire. D'autant que depuis le 1er janvier 2026, toute déclaration de don doit obligatoirement être effectuée en ligne.
Peu utilisé à ce stade, faute de visibilité et de confiance économique, le dispositif n'en demeure pas moins une opportunité rare. Cette année, il constitue sans doute l'un des outils les plus puissants pour transmettre sans impôt et aider un proche à accéder à la propriété dans le neuf. Après 2026, il sera trop tard.