Alors que le marché immobilier neuf en France traverse une période de forte tempête marquée par un recul historique des ventes, une lueur d'espoir s'observe en cet automne 2024, grâce à une baisse des prix des appartements neufs et des conditions de crédit de plus en plus avantageuses. Le baromètre semestriel publié par Empruntis, courtier spécialisé en crédit, en partenariat avec Trouver-un-logement-neuf.com, dresse un état des lieux dans les dix plus grandes villes françaises, en mettant en lumière l'impact très positif de la baisse des taux d'intérêt et des prix. Bonne nouvelle : les acheteurs potentiels disposent d'un pouvoir d'achat accru et de conditions d'accès à la propriété toujours plus attractives.

 

Projet immobilier neuf : un contexte favorable grâce à la baisse des taux et des prix

 

Depuis plus d'un an désormais, le marché de l'immobilier neuf a connu une baisse généralisée des prix dans la plupart des grandes villes françaises, sur la surface de référence en promotion immobilière qu'est le trois-pièces. Ce phénomène est soutenu par une diminution significative des taux d'intérêt : la moyenne des taux immobiliers sur 20 ans oscille désormais entre 3,45 % et 3,55 %, selon le courtier Empruntis.

Cette baisse, accentuée par une politique monétaire plus accommodante de la Banque Centrale Européenne, rend l'achat dans le neuf plus accessible pour de nombreux ménages. « La récente décision de la Banque Centrale Européenne d'abaisser une nouvelle fois ses taux directeurs ouvre des perspectives encourageantes pour le marché immobilier », stipule Nassima Khiari, responsable des relations bancaires chez Empruntis.

 

Une baisse des prix dans la plupart des grandes villes françaises

 

D'après le baromètre, sept des dix plus grandes villes françaises enregistrent une diminution des prix, parmi lesquelles Bordeaux, Lille, Strasbourg, Marseille, Nantes, Montpellier et Paris. Dans la capitale girondine, Bordeaux, la baisse est particulièrement marquée, avec une correction importante des prix, signe d'un ajustement pour s'adapter à la solvabilité des ménages. Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, précise : « Cette correction des prix, qui s'opère depuis près d'un an, vise à rendre l'immobilier neuf plus accessible en adéquation avec la capacité d'emprunt des ménages. »

À l'échelle nationale, les baisses de prix observées vont de 3,6 % à 14,6 %, avec des baisses particulièrement marquées à Paris, Bordeaux, et Lille. À Paris, cependant, la diminution doit être nuancée en raison de la faible disponibilité des biens neufs, souvent concentrés dans des arrondissements périphériques et sur des fins de programme. Dans d'autres villes comme Nantes, Marseille et Montpellier, la tendance à la baisse se poursuit également, améliorant le budget mensuel consacré au logement pour les acheteurs.

 

Des exceptions dans certaines métropoles

 

Si la tendance générale est à la baisse, certaines villes affichent une résistance notable. Par exemple, le prix moyen d'un trois-pièces à Toulouse a augmenté de 2,5 %, tandis qu'à Lyon, une légère hausse de 1 % a été observée. Nice se démarque encore davantage, avec une hausse significative de 7,6 %, liée à une offre très restreinte et à la prépondérance d'opérations haut de gamme. « La Côte d'Azur, en tant que marché de résidences secondaires, est moins touchée par la hausse des taux, ce qui explique en partie cette augmentation des prix à Nice », précise le rapport.

 

Un pouvoir d'achat immobilier neuf en hausse pour les Français...

 

En termes de pouvoir d'achat, neuf des dix plus grandes villes de France enregistrent donc une amélioration, les mensualités nécessaires pour un trois-pièces ayant diminué. À Paris, par exemple, les mensualités hors assurance sur 20 ans sont en baisse de 26 %, atteignant 3 746 € en moyenne, bien que cette baisse soit partiellement due à une offre restreinte de logements neufs. À Bordeaux, elles sont également en nette diminution (-19 %), tandis que des baisses similaires sont constatées à Lille (-16,1 %), Strasbourg (-11,4 %), Marseille (-9,3 %), et Nantes (-7,3 %). En revanche, à Nice, les mensualités ont augmenté de 3,7 %, atteignant 2 525 €.

 

... associé à des conditions avantageuses pour les primo-accédants

 

Spécifiquement pour les primo-accédants, les banques proposent des mesures encore plus favorables, notamment des décotes allant jusqu'à 60 points de base par rapport aux grilles de taux affichées et des durées de prêt plus longues. Certaines institutions bancaires proposent même des enveloppes à taux zéro pour faciliter l'accession à la propriété. Cette approche a pour ambition de répondre aux objectifs de production pour 2025 et encourage une clientèle primo-accédante.
Nassima Khiari d'Empruntis observe : « Parmi les leviers activés pour cette clientèle, on note des décotes spécifiques liées à la performance énergétique des logements. » Ces conditions rendent l'investissement dans le neuf d'autant plus pertinent.

 

Perspectives à court terme : un moment opportun pour acheter

 

Les experts d'Empruntis et de Trouver-un-logement-neuf.com s'accordent à dire que les conditions actuelles sont particulièrement propices à l'achat dans le neuf. « C'est plus que jamais le moment d'acheter dans le neuf ! », concluent Céline Coletto et Nassima Khiari. Avec l'abolition du dispositif Pinel au 31 décembre, les promoteurs multiplient les offres commerciales pour écouler leurs stocks. 
A l'avenir, le nouveau seuil 2025 imposé dans le cadre de la norme environnementale de la RE2020 pourrait faire remonter les prix en raison des coûts associés aux nouvelles exigences technologiques. L'élargissement possible du Prêt à Taux Zéro, PTZ 2025, à l'ensemble du territoire et son extension aux maisons individuelles sont également attendus. De quoi renforcer encore l'attrait pour le neuf ; mais aussi de créer une pression sur l'offre à terme. 
Pour l'heure, avec une conjonction unique de baisses de prix de l'immobilier neuf, de taux d'intérêt réduits et de mesures incitatives, les acheteurs ont toutes les cartes en main pour accéder à la propriété dans des conditions avantageuses.