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Mise à jour le 02/12/2019

Primo-accédant : comment réussir son premier achat immobilier ?

premier achat immobilier neuf
Pour réussir son 1er achat immobilier, il existe des aides financières pour aider les primo-accédants à devenir propriétaire dans l'immobilier neuf © Stocklib

Tags : Achat immobilier, primo-accédant, PTZ, logement neuf


Première étape du parcours résidentiel, devenir pour la première fois propriétaire est primordial ou comment en finir avec son statut de locataire pour devenir un primo-accédant accompli. Tour d’horizon des pistes pour réussir son premier achat immobilier dans le neuf ou l’ancien.

Être primo-accédant, c’est réaliser son premier achat immobilier. De quoi anticiper l’avenir, se constituer un patrimoine immobilier et même à long terme préparer sa retraite. Mode d’emploi pour réussir son premier achat immobilier, que ce soit dans l’habitat neuf ou dans l’ancien.
Juridiquement, on parle de primo-accédant quand on est locataire de sa résidence principale ou que l’on n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. 


Qui sont les primo-accédants ?


Les primo-accédants représentent 30 % des propriétaires. Pour deux-tiers d’entre eux, l’objectif est de revendre avec une plus-value immobilière dans les années à venir pour pouvoir acheter plus grand quand leur famille s'agrandira par exemple. Les primo-accédants dépensent un tiers de leurs revenus pour se loger, contre 35 % pour les locataires.

Primo-accédant : quelles questions se poser avant son premier achat immobilier ?


Même s’il s’agit d’un premier achat immobilier et que l’on peut imaginer qu’il y en ait d’autres dans l’avenir, il faut, comme toujours dans l’immobilier, se poser les bonnes questions avant d’acheter. Pas question de voir trop petit, ni d’acheter trop grand au risque de mettre en péril son budget. Voilà les questions auxquelles répondre avant de concrétiser son premier achat immobilier : 
- est-ce que ma situation est assez stable pour financer ce premier achat immobilier ?
- quels sont mes besoins en termes de superficie à court et moyen terme ?
- où acheter mon premier logement ?
- suis-je assez bricoleur pour acheter un bien dans l’ancien avec travaux ?
- est-ce que ce logement sera facilement revendable au plus grand nombre ?

Les aides financières spécifiques pour les primo-accédants


Acheter son premier logement avec le PTZ, prêt à taux zéro


Réservé aux primo-accédants qui achètent un logement neuf, un logement social ou un logement nécessitant de lourdes rénovations, le prêt à taux zéro ou PTZ est le dispositif de soutien principal à l’accession à la propriété. Pour acheter sa résidence principale, il vient en complément d’un prêt immobilier classique. Auprès des banques, il peut servir d’apport personnel lors de la constitution d’un dossier de prêt immobilier. 
Malgré les taux d’intérêt historiquement bas, il garde tout son attrait grâce au différé de remboursement. En effet, plus les revenus de l’emprunteur sont faibles, plus il aura du temps pour rembourser son PTZ. Il permet de rembourser d’abord son prêt immobilier traditionnel puis plus tard ce prêt à taux zéro. A noter que le PTZ peut atteindre 120 000 € pour un ménage de 4 personnes accédant à la propriété à Lyon.


Primo-accédant et salarié : utiliser le prêt Action Logement


Grâce à Action Logement, ex 1 % logement, il existe des aides spécifiques pour financer les premiers achats immobiliers des salariés, au titre de leur résidence principale. Il permet de financer jusqu’à 30 % du montant de l’opération, à des taux d’intérêt réduits. 


Une TVA réduite pour les primo-accédants


Dans les zones ANRU ou un périmètre jusqu’à 500 m autour de ces zones en rénovation urbaine, les primo-accédants peuvent bénéficier d'une TVA réduite pour l'achat d'un logement neuf. Ainsi, le taux de TVA passe de 20 % à 5,5 % dans l’hexagone et à 2,10 % dans l’immobilier neuf en outre-mer pour financer un premier achat immobilier neuf. Sur un budget de 200 000 €, cela permet une économie de 29 000 € pour le premier achat de sa résidence principale. Cela concerne environ 1 500 quartiers prioritaires en France et leurs environs. Pour profiter de cette TVA réduite pour acheter son premier achat immobilier, il y a des conditions de ressources, revalorisées chaque année. Les revenus d’un couple en région parisienne éligibles peuvent aller jusqu’à 4 263 € par mois.


Les aides des collectivités pour réussir son premier achat immobilier


Face aux difficultés des ménages pour trouver un logement abordable, de nombreuses collectivités locales soutiennent les primo-accédants, en complément du PTZ par exemple. Les villes de Lyon, Bordeaux, Marseille, Reims... ont mis en place des dispositifs pour soutenir l'accession à la propriété dans l'immobilier neuf. Il peut s’agir de programmes neufs à prix maîtrisé comme à Toulouse ou de dispositifs adossés au Prêt à Taux Zéro. 


Illustration à Lyon où c’est le Plan 3A qui permet de soutenir la primo-accession. A Bordeaux, deux dispositifs se cumulent : le Passeport 1er Logement, une subvention jusqu’à 6 000 € sur des programmes neufs labellisés et à prix maîtrisés, ainsi que le Prêt 0 % de Bordeaux Métropole, qui peut atteindre 20 000 € sur 14 ans. Des dispositifs soumis à conditions, détaillées gratuitement par les ADIL, Agences Départementales d’Information sur le Logement. 

Des conseils pour réduire le budget de son premier achat immobilier


Outre les aides spécifiques au premier achat immobilier, il existe des pistes pour réduire son budget d’achat
réussir premier achat immobilier
Plusieurs pistes existent pour réduire le budget de son premier achat immobilier, comme opter pour les queues de programmes neufs. © Fotolia
en tant que primo-accédant.


Achat premier logement : opter pour un bien à rénover ou atypique


Même s’il peut être plus difficile à revendre, acheter un bien atypique permet de s’offrir son premier bien immobilier à moindre coût. Les spécialistes parlent de décotes de 10 à 25 %. Pour éviter les difficultés à la revente, si vous êtes « vraiment » bricoleur, l’option d’un bien immobilier à rénover peut aussi avoir ses avantages. Autre bénéfice, le coût des travaux n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.

Primo-accession : chercher les fins de programmes neufs


Dans l’immobilier neuf, certains biens immobiliers peuvent aussi profiter de décotes ou de prix moindres. Cela peut être le cas dans des queues de programmes quand il ne reste qu’un ou deux appartements neufs en commercialisation. Le promoteur immobilier peut alors être enclin à baisser le prix de vente. Certains logements neufs peuvent aussi être plus compliqués à vendre : orienté au nord, en pied d’immeuble… là aussi, ils sont en général moins cher que les appartements neufs en étage ou avec une meilleure orientation. Ils profitent tout de même de tous les avantages du logement neuf.

Investir dans l’immobilier locatif pour réussir son premier achat immobilier


Pas assez de budget pour s’offrir votre résidence principale, dans le lieu de vos rêves, avec la surface escomptée ? Le primo-accédant peut alors continuer de louer sa résidence principale tout en investissant une moindre somme dans l’immobilier locatif. 
En achetant un studio à proximité des universités ou des moyens de transports, pour un budget en-dessous de 100 000 €, financé grâce à un crédit immobilier, la revente ultérieure servira d’apport personnel.


Conseil pour acheter son premier logement : jusqu’à maintenant, il existe une exonération de plus-value immobilière quand l'investisseur vend son bien pour financer l’achat de sa résidence principale. Le primo-accédant dispose alors d’un délai maximal de deux ans pour acheter sa résidence principale, à la suite de la vente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire.

Voilà de quoi passer le cap pour en finir avec son statut de locataire, réussir son premier achat immobilier et enfin devenir propriétaire d'un logement !
Par Céline Coletto

Comment financer son premier achat immobilier ?


Même sans apport personnel, il est possible d’emprunter auprès des établissements bancaires et de faire financer 110 % de son premier achat immobilier, c’est-à-dire le bien immobilier et les frais de notaire inhérents. D’ailleurs, pour rappel, l’immobilier neuf profite de frais de notaire réduits, comparé à l’ancien. 


Si avec tous ces conseils, le primo-accédant ne parvient toujours pas à boucler son budget, il est encore possible de faire jouer la solidarité familiale. Chaque parent pouvant faire des dons sans impôts jusqu’à 100 000 € par enfant. De quoi se constituer un apport personnel non-négligeable et ainsi parvenir à monter un dossier de prêt immobilier solide.

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