Au-delà de l'accueil des athlètes, la transformation du village olympique et village des médias va permettre de produire environ 4 000 logements neufs de Saint-Ouen à Dugny en Seine-Saint-Denis. Une production qui peine à s'écouler, d'après l'analyse du cabinet Grecam. Retour sur un rêve olympique devenu cauchemar à quelques jours des JO.

 

Village des athlètes : un projet d'envergure au coeur de la Seine-Saint-Denis

 

Inauguré le 29 février 2024, le village olympique et paralympique de Seine-Saint-Denis représente une nouvelle vision ambitieuse de la fabrique urbaine. Situé à la croisée de trois communes, Saint-Ouen, Saint-Denis et l'Île Saint-Denis, ce complexe, destiné à accueillir plus de 14 000 athlètes et accompagnants durant les Jeux Olympiques, se transformera dès 2025 en un quartier résidentiel emblématique.
Le village olympique s'étend sur 52 hectares et comprendra plus de 2 800 logements neufs, une résidence étudiante, un hôtel, deux nouveaux groupes scolaires et six hectares d'espaces verts. En plus de ces infrastructures, le projet inclut 120 000 m² de bureaux, d'activités et de services, ainsi que 3 200 m² de commerces de proximité. L'ambition des organisateurs, à l'issue des JO, est de créer une ville durable, axée sur la sobriété carbone et financière, tout en respectant l'objectif de neutralité carbone pour 2050.
En 2019, les promoteurs tels que Vinci Immobilier, Nexity, Eiffage Immobilier, Icade, Groupe Legrendre, Groupe Pichet, CDC et Coopimmo ont donc été désignés pour développer ce nouveau quartier. Dès 2023, environ 550 lots ont été mis en vente dans quatre programmes neufs, dont une opération en Bail Réel Solidaire, BRS. 
Reste que malgré l'optimisme initial, le marché a subi un fort ralentissement depuis septembre 2022, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêt bancaires. Les réservations, d'environ trois par mois en moyenne, restent décevantes, forçant les promoteurs à réajuster leurs prix ou envisager des ventes en bloc.

 

Des atouts non négligeables mais une concurrence féroce entre programmes neufs à Saint-Denis et Saint-Ouen

 

Le site du village olympique présente de nombreux avantages : un environnement verdoyant, des bâtiments bas carbone et une excellente desserte en transports avec les lignes 13 et 14 du métro, ainsi que le RER D. Cependant, la concurrence est rude, hors ceux du village des athlètes, il y avait 20 programmes et 287 lots disponibles à Saint-Ouen et six programmes représentant 228 lots à Saint-Denis en mars 2024.

De plus, l'image résidentielle émergente de l'Île Saint-Denis et de Saint-Denis, ainsi que des prix élevés sans TVA réduite pour certains programmes, compliquent la commercialisation des logements du village olympique. Les prix moyens de 6 400 €/m², parking inclus, hors BRS, et 4 100 €/m² en BRS avec une redevance de près de 3€/m², sont jugés élevés pour ces secteurs.

 

L'effet post-JO, un espoir pour l'avenir ?

 

La phase d'héritage, qui débutera après les Jeux Olympiques, prévoit la reconversion de 100 000 m² de surfaces en bureaux, dont près de la moitié est déjà réservée par le ministère de l'Intérieur. Cet effet post-JO pourrait relancer l'attractivité et la commercialisation du quartier, estime le Grecam. 

 

Focus sur quelques lancements de projets immobiliers neufs

 

En juin 2023, Vinci Immobilier a lancé Apogée à Saint-Denis, comprenant 174 appartements neufs. En janvier 2024, le Groupe Pichet et Legendre Immobilier ont proposé 221 appartements en accession libre et 331 logements en accession, social et LLI, Logement Locatif Intermédiaire sous le nom Empreintes, dont le programme neuf Les plaines à L'Ile-Saint-Denis. En novembre 2023, Coopimmo a lancé 64 appartements en BRS sous le nom Seinergy à Saint-Denis.

 

Le village des médias, un autre secteur en plein développement à Dugny

 

En parallèle, à Dugny, près du Parc Georges Valbon et de l'IBC International Broadcast Center, le village des médias accueillera les journalistes, avant de se transformer en opérations résidentielles.

Deux programmes, totalisant 278 lots, ont été lancés en mars 2022 par Ideom / Amétis Groupe et Sogeprom / Demathieu Bard Immobilier, à un prix moyen de 4 700 €/m² (parking inclus). En février 2024, 43 lots supplémentaires ont été commercialisés à 4 200 €/m². Actuellement, 111 lots restent disponibles à un prix moyen de 4 300 €/m². La TVA réduite et les offres commerciales favorisent un rythme de vente correct, avec environ trois ventes par mois, principalement à une clientèle locale du sud de la Seine-Saint-Denis.
Si la commercialisation en phase héritage du village des médias est plutôt positive, celle du village olympique et paralympique connait des débuts difficiles dans une conjoncture économique défavorable. Pourtant, ce projet ambitieux pourrait, grâce à l'effet post-JO et à ses nombreux atouts, devenir un modèle de réussite pour les quartiers résidentiels du futur, prédit le Grecam.