Le marché de l'immobilier neuf en Occitanie-Méditerranée reste fragile au premier semestre 2025, marqué par une baisse significative des ventes aux investisseurs et une tension sur les stocks disponibles. Les données de la FPI Occitanie Méditerranée et d'Adéquation dressent un panorama plus que divergeant, avec des dynamiques locales très disparates.

 

Baisse drastique des ventes aux investisseurs avec la fin du Pinel

 

La disparition du dispositif Pinel à la fin de 2024 a fortement impacté le profil des acquéreurs sur tout le territoire et notamment dans l'ex Languedoc-Roussillon. Sur la région, les investisseurs représentent désormais seulement 18 % des ventes au détail au premier semestre 2025, contre 52 % à la même période en 2024. 
Le recul est encore plus marqué dans certains territoires : aucun logement vendu à investisseurs à Nîmes, - 93 % à Béziers et à Sète et - 54 % à Perpignan. « Les chiffres du 2e trimestre 2025 tendent à modifier la donne [...] avec une réduction de moitié de la part des investisseurs qui pèse très lourd dans les résultats », précise Thierry Iacazio, président de la FPI Occitanie Méditerranée.
Cette chute des investisseurs se traduit par une baisse globale des ventes au détail en Occitanie-Méditerranée, à moins de 1 000 unités (-23 % vs 1S2024, -26 % vs 1S2023), tandis que les ventes en bloc connaissent une progression (+120 % entre 1S2025 et 1S2024). Illustration de la recherche de sécurité des promoteurs face à la disparition de la demande locative fiscale.

 

Béziers : un stock dur de logements neufs livrés préoccupant

 

Le stock commercial disponible reste une préoccupation majeure. À l'échelle de la région, 7 % de l'offre correspond à du stock dur, soit des logements déjà livrés et difficiles à écouler. La situation est particulièrement alarmante pour l'immobilier neuf à Béziers, où le stock disponible chute pourtant de - 47 %, mais dont 24 % de stock dur, quand la norme est sous les 5 % habituellement.

 

Immobilier neuf Montpellier : un rebond prometteur pour la locomotive régionale

 

À l'inverse, la métropole de Montpellier présente des signaux plus encourageants. Les mises en vente augmentent de + 70 % par rapport au premier semestre 2024, avec près de 600 logements lancés en commercialisation. Les ventes au détail progressent également : + 11 %, soit 500 unités, portées par les acquisitions en accession aidée : 41 % et par le BRS : 18 % des ventes. « À l'échelle de Montpellier, après une année 2024 légèrement meilleure que 2023, les tendances sont positives sur le premier semestre, bien que se maintenant sur des volumes bas », souligne la FPI.

 

Nîmes, Perpignan, Sète, Narbonne... : des baisses marquées malgré une exception

 

Dans les autres territoires, la situation reste délicate. Les mises en vente chutent jusqu'à - 88 % à Béziers et - 70 % à Nîmes. Seule la Communauté d'Agglomération de Narbonne enregistre une progression des ventes au détail : + 6 % ; mais avec seulement 44 logements neufs vendus à des particuliers. Ailleurs, les baisses se poursuivent : 31 ventes dans l'agglomération de Nîmes, soit - 67 %, 49 logements vendus à Sète, soit - 40 %, 66 ventes à Béziers, soit - 70 %, 49 ventes dans le secteur de Perpignan, soit - 49 % au premier semestre 2025.
Les prix de l'immobilier neuf à Montpellier et sa région suivent ces disparités : baisse sur Sète (-5 % à 4 741 €/m² hors stationnement) et Perpignan (- 8 % à 3 905 €/m²), hausse sur la métropole de Montpellier (+ 4 % à 5 256 €, dont + 2.5 % dans la ville de Montpellier à 5 424 €/m²) et Béziers (+ 4,5 % à 3 674 €), reflétant l'impact des volumes très limités sur la formation des prix.
En clair, face à la disparition des investisseurs et à des stocks réduits, le marché de l'immobilier neuf en Occitanie-Méditerranée cherche un nouveau souffle que la reprise sur la locomotive qu'est Montpellier laisse espérer. Les ventes à occupants, soutenues par les dispositifs d'accession aidée et le BRS, restent le principal moteur. La reconstitution de l'offre est en cours mais reste fragile après deux années de volumes très dégradés. La seconde moitié de 2025 sera donc décisive pour observer si ces tendances se confirment et si les marchés secondaires parviendront à retrouver une dynamique plus équilibrée.