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Mise à jour le 15/01/2021

Dossier crédit immobilier : quels sont les documents pour monter un bon dossier de prêt ?

dossier de prêt immobilier
Pour monter un dossier de prêt, la rigueur est nécessaire afin de montrer au banquier son sérieux futur dans le remboursement des mensualités.

Tags : Crédit immobilier, taux d'intérêt, dossier de prêt immobilier


Alors que les banques sont de plus en plus prudentes quand elles étudient les dossiers de prêt immobilier, autant mettre toutes les chances de son côté en vue d’acheter et de concrétiser son rêve de devenir propriétaire. Conseils pratiques pour obtenir la meilleure offre de prêt et monter un bon dossier de prêt immobilier.



En vue de la négociation auprès des organismes bancaires, il faut bien préparer son dossier de prêt immobilier. Voici les conseils pour monter un crédit immobilier. Premier conseil pour monter un dossier de prêt : ne faut pas négliger de faire état de son actuelle situation familiale, de sa situation financière et de bien présenter le projet immobilier.
 

Comment monter un dossier de prêt immobilier ?

 
Emprunter, c’est une relation de confiance qui s’installe sur une vingtaine d’années avec son banquier. Il faut donc lui prouver que vous êtes un emprunteur irréprochable, même si vos revenus ne sont pas très élevés. N’oublier aucun des nombreux justificatifs à fournir pour constituer le dossier de prêt, c’est montrer sa rigueur et donc sa capacité à bien rembourser ses mensualités. Lors de la négociation, pensez à mettre en avant votre ancienneté dans votre emploi, vos possibilités d’évolution, votre jeune âge…
En présentant un projet immobilier bien ficelé au banquier - comme acheter un logement neuf en centre-ville pour pouvoir se passer d’un véhicule et donc limiter ses charges fixes - l’emprunteur valorise positivement ses choix.
 

Faire place nette pour son dossier de crédit immobilier

 
Pour que le banquier ait confiance en l’emprunteur, celui-ci doit présenter une situation financière la plus claire possible. 
Faire le ménage dans ses comptes : comme l’emprunteur doit fournir ses trois bulletins de paie mais aussi l’ensemble de ses récapitulatifs de comptes sur les trois derniers mois, autant faire place nette. Dans les trois mois précédents la demande de prêt, on évite les découverts même pour de petites sommes, on essaie de solder ses crédits à la consommation.
Quel apport personnel pour emprunter : la plupart des organismes bancaires reste très sensible à l’apport personnel dans le cas d’une acquisition immobilière. Si l’apport personnel dépasse les 15 % du coût de l’achat, la marge de manœuvre pour négocier sera d’autant plus importante. Toutefois, il est toujours possible d'acheter un logement sans apport personnel.
Mettre en avant sa capacité d’épargne : pour montrer au banquier votre capacité à rembourser votre prêt immobilier dans le futur, l’emprunteur peut prouver qu’il épargne chaque mois, même de petites sommes. Penser à bien valoriser vos efforts d’épargne mensuels lors de la négociation. Pour cela, il faudra présenter au banquier l’ensemble de justificatifs de vos comptes épargne, assurances-vie, portefeuilles d’actions… 
 

Faire appel à un courtier pour monter son dossier de prêt

 
Comme les conditions de crédit varient d’une région à l’autre, d’une banque à l’autre et cela en fonction du profil de l’emprunteur, il peut être utile d’utiliser un courtier bancaire pour obtenir une meilleure offre de prêt. Si vous êtes pressé, si le système bancaire et les taux d’intérêt sont pour vous un véritable casse-tête, mieux vaut faire appel à un professionnel. 
Depuis le 1er janvier 2013, la profession de courtier en crédit immobilier est encadrée. Pour pouvoir instruire le dossier, le courtier doit faire signer un mandat dans lequel figure : 
- la liste des banques partenaires
- son indépendance vis-à-vis de tout groupe financier (type banque). 
- le montant des honoraires : courtier payant ou gratuit ? 
Le coût d’un courtier en crédit immobilier peut être gratuit, il est alors payé à la commission par le banquier, voire jusqu’à 1 % du montant emprunté.
Conseil : certains courtiers ne travaillant pas avec toutes les banques, n’étant pas indépendants vis-à-vis des établissements bancaires, ils peuvent priver l’acquéreur d’une offre complète et impartiale. En cas de difficultés à comprendre les informations énoncées sur le mandat à signer avec votre courtier, il convient de se rapprocher de l’ORIAS, l’organisme régissant la profession. 
Info en + : quoi qu’il en soit, courtier ou non, il faut solliciter plusieurs banques afin de faire jouer au mieux la concurrence et ainsi obtenir un meilleur taux.
 

Comment faire un dossier immobilier ?

 
Voici les principaux documents à fournir pour monter un dossier de prêt :
- 2 derniers avis d’imposition,
- 3 derniers bulletins de salaire,
- 3 derniers relevés de compte en banque,
- pièce d’identité,
- compromis de vente, contrat de réservation en VEFA, CCMI… 
Mais, de plus en plus, les banques réclament d’autres justificatifs précis. Dans le cas de la construction de maison en CCMI, en plus du permis de construire, le banquier voudra voir l’ensemble des devis complémentaires comme celui de la viabilisation du terrain à bâtir et des coûts de raccordement si celui-ci est en diffus, hors lotissement.
A noter que tant que votre offre de prêt ne sera pas signée, l’établissement bancaire demandera les derniers bulletins de paie et relevés de compte. Ne baissez pas la garde dans la tenue de vos comptes. 
 

Dossier de prêt immobilier et Covid

 
En cette période d’incertitudes économiques et sanitaires liées au coronavirus, le banquier est plus attentif à des périodes de chômage partiel sur vos bulletins de paie ou à la situation de votre
Pour ne rien oublier dans le montage du dossier de prêt, le plus simple est de passer par un courtier qui vous réclamera les documents manquants.
entreprise. Il peut également demander le détail des accords de télétravail signés dans l’entreprise si vous souhaitez changer de département ou de région pour aller vous installer au vert en travaillant à distance. 
 

Dossier emprunt immobilier : ces options pour faire jouer la concurrence

 
Depuis la mise en place de la loi Bourquin sur l’assurance emprunteur, l’emprunteur peut assurer son prêt immobilier dans n’importe quel organisme et en changer chaque année. Vous n’êtes plus forcément lié à l’organisme bancaire choisi pour le prêt immobilier lui-même. Les contrats « groupe » proposés par les banques peuvent être moins intéressants qu’un contrat « individuel » qui s’adaptera à votre profil. 
Même s’il peut en changer, l’acquéreur doit, quoi qu’il en soit, vérifier les garanties proposées s’il souscrit lui-même son assurance, notamment les délais de franchise et les exclusions de type sportives (pratique de la moto, parachutisme...) ou maladies chroniques (maux de dos, dépression...). Profession à risque, santé fragile, emprunteur âgé, en faisant jouer la concurrence sur l’assurance, l’emprunteur peut réaliser plus de 50 % d’économies sur ces coûts annexes. Négocier un taux bas perd de l’intérêt si le bonus réalisé est mangé par une assurance trop chère.
Conseil : outre l’assurance emprunteur, il est bon aussi de se renseigner sur l’option « transfert de prêt » d’un crédit immobilier. Cette option offre la possibilité de transférer son prêt immobilier sur une nouvelle acquisition en bénéficiant des conditions d’origine. Si elle devient de plus en plus rare, elle peut permettre de réaliser d’importantes économies à terme, notamment en cette période où les taux d’intérêt sont historiquement bas.
Par Céline Coletto

Emprunter pour louer : le cas particulier de l’investissement locatif

 
Oui, il est intéressant de financer son investissement locatif par un emprunt immobilier, d'autant plus dans cette période de taux d'intérêt très bas. Avec des intérêts d’emprunt déductibles des impôts, le crédit immobilier permet de réduire la pression fiscale lors d’un investissement locatif. C’est notamment vrai pour les tranches d’imposition les plus élevées. En effet, les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles des revenus fonciers. Dans le cas d’un régime réel d'imposition, plus les intérêts d'emprunt sont élevés, moins l'investisseur paie d'impôt. Cela peut même permettre de créer un déficit foncier sur ses revenus, dans la limite de 10 700 € annuels, avec un report possible sur les 10 années suivantes. A noter tout de même qu’il est rare que les loyers perçus et la déduction des intérêts d’emprunt permettent de compenser l’ensemble des mensualités de l’investissement locatif ; mais il est plus que pertinent de profiter de l’effet levier du crédit immobilier pour investir. Là encore, les banques sont de plus en plus attentives au projet immobilier. Il sera nécessaire de présenter un projet d'investissement locatif bien ficelé pour séduire les banques. Lire aussi - Comment réussir un investissement locatif ?

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