L'année 2026 sera charnière pour le secteur immobilier, avec des évolutions déjà effectives et d'autres encore suspendues à l'adoption du budget. Propriétaires, bailleurs et investisseurs doivent se préparer à des changements réglementaires, fiscaux et financiers qui transformeront (ou pas) le marché de l'immobilier neuf et locatif, qui reste en pleine crise. Lire aussi - Construction : jusqu'où ira la chute du logement neuf sans mesures fortes ?

Nouveau calcul du DPE individuel : moins de passoires thermiques

Principal changement en ce début d'année, à compter du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) passe de 2,3 à 1,9, conformément à l'arrêté du 13 août 2025. Cette révision favorise les logements chauffés à l'électricité, désormais considérée comme 96 % décarbonée grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.
Conséquence directe pour les bailleurs : près de 850 000 logements devraient sortir du statut de « passoire thermique », échappant ainsi au gel des loyers ou à l'interdiction progressive de location. Les diagnostics réalisés avant le 1er janvier 2026 peuvent être mis à jour gratuitement sur le portail de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Rappel du calendrier des interdictions de location des passoires thermiques :

-    Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
-    A partir du 1er janvier 2028 : extension aux logements classés F
-    A partir du 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E

DPE collectif : obligation pour toutes les copropriétés

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose désormais la réalisation d'un DPE collectif pour toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots, à partir du 1er janvier 2026. Ce diagnostic évalue la performance énergétique globale de l'immeuble et identifie les travaux de rénovation nécessaires.

Investissement locatif : obligations et fiscalité en 2026

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 impose aux propriétaires de déclarer leurs meublés de tourisme sur la plateforme nationale dédiée, opérationnelle au plus tard le 20 mai 2026. Les abattements fiscaux du régime micro-BIC restent inchangés.

Abattements fiscaux micro-BIC

-    50 % pour les locations de tourisme classées et chambres d'hôtes (plafond 77 700 €)
-    30 % pour les locations non classées (plafond 15 000 €)
Au-delà de ces seuils, le bailleur passe automatiquement au régime réel.

Encadrement des loyers en 2026, à quoi s'attendre ?

L'encadrement des loyers en zone tendue est prolongé jusqu'au 31 juillet 2026, s'appliquant lors de la mise en location ou du renouvellement de bail. Le complément de loyer est plafonné à 20 % et les sanctions contre les propriétaires récalcitrants sont renforcées.

Frais de location et PEL : hausse modérée

Les honoraires des agences immobilières augmentent de 0,87 % dès janvier, indexés sur l'IRL, pour les visites, la rédaction du bail et l'état des lieux. Quant au Plan Épargne Logement, PEL, il bénéficie d'un taux annuel de 2 % pour les nouvelles ouvertures, contre 1.75 % jusqu'ici, figé pendant quinze ans. Il permet de bloquer le taux d'emprunt à 3,20 % pour financer un projet immobilier, un atout en cas de hausse des taux d'intérêt. Découvrir également - Taux intérêt 2026 : pourquoi il ne faut pas attendre pour emprunter ?

PTZ, MaPrimeRénov', statut du bailleur privé, des mesures incertaines ou suspendues

- MaPrimeRénov' reste suspendue faute de budget. « Pas de budget, pas de guichet », avertissait Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, une situation qui se confirme au 1er janvier 2026. Près de 85 000 dossiers restent en attente, retardant la rénovation énergétique de nombreux logements, en particulier les passoires thermiques situées dans les zones les plus tendues. La réouverture du dispositif dépendra désormais du vote de la Loi de Finances.
- Le statut du bailleur privé, pensé pour relancer l'investissement locatif après le choc de la fin du Pinel, demeure lui aussi en suspens. Basé sur un mécanisme d'amortissement fiscal du bien, avec des taux évoqués entre 3 et 5,5 % selon le type de logement, il n'entrerait en vigueur qu'après l'adoption définitive de la Loi de Finances 2026. Son objectif affiché est de soutenir l'offre locative ; mais attention, les professionnels ont déjà prévenu : cette version du statut serait pour l'heure complètement inopérante. Découvrir aussi - Amortissements réduits et loyers plafonnés : le statut du bailleur privé amendé est-il pire que rien ?
- Enfin, des évolutions sont envisagées pour le Prêt à Taux Zéro, PTZ, avec des plafonds qui pourraient être relevés à 99 000 euros minimum et 195 000 euros maximum, ainsi qu'une ouverture aux primo-accédants successifs d'un logement en bail réel solidaire (BRS). Lire également - PTZ 2026, ce qui pourrait changer
En revanche, le relèvement du plafond de l'éco-PTZ et la réforme des plus-values immobilières restent suspendus au vote budgétaire, maintenant une forte incertitude pour les porteurs de projets en 2026. A voir maintenant ce que réservera au logement l'adoption de la loi de finances pour 2026...