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Jacques Jenn, Stradim : « Il faut une France de propriétaires »

Jacques Jenn Stradim
Directeur commercial de Stradim, promoteur multi-région, historiquement basé en Alsace, Jacques Jenn soutient la France de propriétaires.

Jacques Jenn, directeur commercial du promoteur alsacien Stradim, évoque la pertinence de soutenir l'accession à la propriété, surtout en cette période inflationniste. 



- Quelle première mesure en faveur du logement devrait prendre le nouveau Président de la République, son nouveau Premier ministre et son nouveau gouvernement ?

 

« Selon moi, il faut qu’ils soutiennent une France de propriétaires en mettant des lignes de crédit en adéquation : soutenir le Prêt à Taux Zéro par exemple en le redynamisant sur le marché du neuf comme de l’ancien. De façon générale, l’un est la locomotive de l’autre, l’autre soutient la dynamique de l’un. Tout est imbriqué et même s’ils ne font pas jeu égal et objectif égal, quand le marché de l’ancien est dynamique, le neuf l’est tout autant et inversement. 

Loin de moi de faire de la politique en parlant de faire une France de propriétaires, slogan d’un ancien Président de la République ; mais cela répond à un énorme enjeu sociétal dont on a beaucoup parlé durant la campagne électorale : la gestion des retraites et la problématique financière qui en découle. 

Face à une augmentation de la masse de Français qui iront à la retraite d’ici à 2030, 6 millions de retraités supplémentaires, face auxquels nous n’aurons pas autant de salariés pour cotiser en équivalence, être propriétaire de sa résidence principale, c’est être assuré d’avoir un toit, sans augmentation de loyer, quand vos revenus vont diminuer quand votre vie active cessera. 

Pour moi, être locataire est un statut précaire sur le long terme. C’est protéger son prochain que de tenter de le rendre propriétaire de sa résidence principale. 

Par projection, deuxième strate de cette stratégie dédiée à l’accession à la propriété, c’est aussi de devenir propriétaire d’investissements locatifs pour obtenir des loyers complémentaires au moment de la retraite. L’immobilier est une bonne solution pour anticiper la perte de revenus à la fin de la vie active et alors qu’on va devoir vivre encore 15, 20 ans, selon l’espérance de vie, avec ces revenus amoindris. 

L’investissement immobilier est un moyen d’avoir un complément de retraite et un matelas confortable et cela, sans même parler, de la possibilité de transmettre son patrimoine immobilier aux plus jeunes générations. L’immobilier a donc plusieurs arguments positifs qui devraient enclencher le soutien de la promotion immobilière. Est-ce que cela sera une des priorités du nouveau quinquennat ? Je crains fort que non ; mais c’est à nous, promoteur, d’expliquer que nous avons un rôle social de tout premier ordre. »

 

- Face à une promotion immobilière loin d’être soutenue, comment Stradim a réussi à dépasser les 100 millions d’euros de CA en 2020, année du Covid ? Comment se porte Stradim aujourd’hui en 2022 ?

 

« Nous avons réussi à continuer de nous développer par une constellation d’opérations qui nous permettent de nous adresser à un public extrêmement large : deux qualitatifs pour la décrire : profondeur de gamme, largeur de gamme. 

Nous avons aussi une indépendance des équipes de commercialisation de nos programmes neufs, qui savent vendre en interne de l’habitation en résidence principale de proximité. Nous avons un bâton de pèlerin en indépendance qui a eu une influence assez importante à la sortie de la crise Covid où il y a eu une prise de conscience sur la qualité de l’habitat et autres souhaits qui ont projeté une demande grandissante pour des rez-de-jardin, de beaux appartements, des terrasses, de la connexion…

Face à cette demande forte des particuliers, il n’y avait pas forcément l’offre en adéquation, d’autant plus avec les nombreuses ventes en bloc qui ont été opérées par certains opérateurs. Choix qui n’a pas été fait chez Stradim qui a conservé des produits pour répondre à aux attentes des clients. Cela explique nos réussites en 2020 et 2021. 

Pour ce qui est de 2022, nous avons des marchés relativement tendus parce que les fonciers ne sont plus extensibles, il y a donc une surenchère foncière, à laquelle il faut ajouter une crise sur le gros et le second œuvre au niveau des prix. Le marché connaît donc un ralentissement dans sa vitesse d’écoulement à deux titres : il faut parvenir à régénérer l’offre face à un ralentissement dans la délivrance des permis de construire, tout en ayant affaire à une augmentation des prix de construction, qui entraîne une hausse des prix de vente. Le marché a donc tendance à ralentir par rapport à l’année dernière. »

 

- Comment se déroule votre activité à Nantes, Toulouse, en Ile-de-France ? D’autres nouvelles régions à venir ?

 

« 2022 ne sera certainement pas une nouvelle année record pour nous. Nous sommes dans nos objectifs sur le Grand Est, quand sur l’Ile-de-France, l’Occitanie, la Loire-Atlantique, le second semestre sera plus marquant grâce à une actualité commerciale plus riche. 

L’Ile-de-France est dynamique sur la résidence principale mais encore davantage en investissement locatif. C’est justifié. Pour un budget quasiment équivalent à d’autres métropoles comme l’Eurométropole, Nancy, Metz…, avec nos opérations en Seine-et-Marne, vous aurez une rentabilité bien meilleure en raison des plafonds Pinel plus élevés : 13,04 €/m² en zone A au lieu de 10,51 €/m² en zone B1. C’est presque 20 % en plus de rentabilité.

Pour la Loire-Atlantique, le marché nantais est toujours aussi compliqué à développer en intra-muros mais de beaux programmes peuvent voir le jour du côté de La Baule, Saint-Brévin, Saint-Nazaire, des percées en Vendée… 

Toulouse reste un marché dynamique, avec tout de même 500 logements autorisés dans Toulouse ces dernières semaines. Nous y aurons d’ailleurs une belle opération d’ici un trimestre. » 

 

- Quid de l’ouverture de votre dernière nouvelle agence en date à Mulhouse pour rayonner sur le Haut-Rhin ? 

 

« Nous étions historiquement parlant déjà présents dans le Haut-Rhin mais il est devenu logique d’ouvrir une agence sur Mulhouse tout en ayant des points de vente à Colmar ou la zone des trois frontières. Nous y montons en puissance cette année avec davantage de programmes comme à Ruelisheim, près de Mulhouse, marché plus modeste, en zone C, mais où la résidence principale de proximité y trouve des réponses, tant pour des jeunes ménages que des tempes grises qui viendront s’y installer plus tard en faisant en attendant du locatif. »

 

- Accession/investissement, avez-vous vu aussi des ménages quitter les grandes villes, comme Strasbourg, pour aller s’installer plus au vert ou pour aller chercher la pièce de plus, face peut-être à un plafond de verre atteint en termes de prix ?

 

programme neuf Strasbourg
Certains programmes neufs de Stradim, à moins de 3000€/m², permettent de mettre le pied à l'étrier à des accédants à la propriété. © Les Terrasses d'Arago / Strasbourg / Stradim
« Partir plus loin, cela nécessite des transports et avec la flambée des prix de l’énergie, ce n’est plus trop la tendance. Si on regarde Strasbourg : oui, les plafonds de verre ont été percés dans certains quartiers huppés avec des programmes neufs haut de gamme au-delà des 5 000 €, 6 000 €, voire 7 000 €/m², mais ce n’est pas le cas partout.

La majorité des opérations mises sur le marché sont plus abordables. Je pense par exemple aux Terrasses d’Arago dans Strasbourg même, où vous pouvez obtenir un trois-pièces à 217 000 € en TVA normale et même à 190 000 € en TVA réduite. Vous êtes donc sous la barre des 3 000 €/m², finançable en PTZ, ce qui laisse des mensualités accessibles. Cela permet de mettre le pied à l’étrier à des nouvelles générations qui ne veulent même pas passer le permis de conduire et qui profite des atouts d’habiter en centre-ville ; même si la crise de l’offre y perdure. » 

 

- Vous avez toujours été en pointe en matière de logement écologique, comment avez-vous anticipé la RE 2020 ? 

 

« Philosophiquement parlant, si on est conscient des missions qui nous incombent en tant que promoteur, nous ne pouvons pas y aller à reculons. Géothermie, bâtiment positif ou passif… nous sommes déjà allés sur ces créneaux. Ce qui est positif dans la RE 2020 est que l’on prend enfin compte de l’impact des gaz à effet de serre et pas que la qualité énergétique de l’habitat. C’est une refonte des solutions qui permettent de chauffer les bâtiments pour être davantage dans une logique équilibrée entre qualité de l’isolation et énergie dépensée pour chauffer. C’est une logique intéressante. »

 

- En quoi croyez-vous pour faire le logement neuf de demain chez Stradim ?

 

« La conception participative. C’est savoir écouter les clients à l’instant T. Vous avez deux manières de penser le logement : si vous êtes à l’écoute du marché, vous pouvez mettre des produits sur le marché et avoir des remontées de vos équipes et les adapter sur les prochains permis de construire et les prochaines opérations. C’est l’expérience ; mais si, au premier rendez-vous, vous êtes outillé pour vous installer en clientèle avec une feuille blanche et écouter ce que les clients veulent acheter. Vous pouvez au second rendez-vous, grâce à un département technique qui est capable de dessiner, venir et être force de propositions sur des logements en adéquation avec les attentes des clients, cela s’appelle de la conception participative.

Vous adaptez vos produits à l’instant T, selon les sensibilités et la volonté du marché et de vos clients. C’est gage de sécurité et de succès. C’est la technique d’une écoute ouverte qui permet de faire du logement sur-mesure. Pour être certain d’être précurseur dans ce que le public peut souhaiter acquérir chez nous, quoi de mieux que l’écouter et adapter à l’instant T notre produit. Qui aurait dit il y a 25 ans que les cuisines fermées n’existeraient plus ? On peut aussi parler de la domotique programmable avec des produits et services qui arrivent sur le marché et qui deviennent la norme ? Ces entretiens nous donnent un coup d’avance. » 

 

- Quai Ouest à Strasbourg, Parc Huron à Illkirch-Graffenstaden, quelles sont les autres opérations symboliques du savoir-faire de Stradim à venir ?

 

programme neuf Colmar
Surfant sur la dynamique de l'immobilier neuf dans le Haut-Rhin, Stradim lance une opération emblématique à Colmar. © Iconic / Colmar / Stradim
« Opération d’envergure avec Iconic à Colmar, face à la sous-préfecture avec l’implantation de la CCI au rez-de-chaussée. Vous avez également sur l’Eurométropole, une superbe opération Terrasses & Jardins à Bischheim, qui verra s’implanter des terrasses partagées qui seront aménagées en potager commun. Comme c’est en étages élevés, le rooftop au sixième étage est un ensemble de jardin à disposition des copropriétaires.

En Ile-de-France, nous avons aussi Les Jardins de Saint Ange à Dammarie-les-Lys dans le parc d’un château. L’architecture contemporaine laisse la part belle à un cadre de verdure et des ouvrants impressionnants. Des projets vont sortir aussi à La Baule. Nous lançons aussi un programme neuf dans Toulouse, Villa Baron, avec un côté très minéral sur la rue et très végétal en cœur d’îlot protégé, sans oublier une nouvelle tranche sur le projet Renaissance à Metz… »

 

- Pour conclure, quelles perspectives pour 2022 du côté Stradim et du côté du marché ?

 

« Optimiste du côté Stradim bien sûr mais le bémol reste la crise de l’offre, à laquelle s’ajoutent l’inflation et la hausse des prix. Avec certitude, acheter maintenant, c’est sûr d'acheter moins cher que demain. Grâce au phénomène inflationniste, si vous avez figé un crédit immobilier et que vous êtes en capacité de remboursement, cela va à moyen et long terme alléger l’effort que cela pèse sur vos revenus, le tout est d’avoir pu monter dans le train et d’avoir pu acheter. »

Par Céline Coletto

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