Acheter un logement neuf est un projet ô combien excitant, mais il nécessite d'anticiper rigoureusement votre plan financier. Pour éviter les mauvaises surprises, ce guide va vous aider à calculer votre budget complet et à anticiper toutes les charges et aides possibles.
Entre le prix d'achat, les frais annexes, les aides financières et la capacité d'emprunt, plusieurs facteurs entrent en jeu. Voici de quoi anticiper vos dépenses et sécuriser votre projet immobilier.

 

Prix du logement neuf : comment estimer le coût réel ?

 

Le prix d'un logement neuf constitue le point de départ de votre budget. En France, le marché de l'immobilier neuf se caractérise par des disparités géographiques importantes ; mais d'après les données, voici comment estimer le coût de votre achat immobilier neuf.

-    Prix moyen par m² selon la région

Au troisième trimestre 2025, le prix moyen d'un logement collectif neuf s'établit à plus de 5 000 €/m² au niveau national. Il atteint, selon la FPI, 5 814 €/m² en Ile-de-France et 4 886 €/m² en régions, reflétant une variation notable entre les territoires.

 

-    Variation selon le type d'appartement neuf

Le coût d'achat d'un appartement neuf dépend également de la taille et du type de logement :
o    Studio : 168 883 €
o    T2 : 229 991 €
o    T3 : 327 860 €
o    T4 : 463 420 €
o    T5 : 620 316 €
A noter que ces prix relevés au troisième trimestre 2025 par la FPI sont hors stationnement et hors frais annexes. Pour suivre en temps réel l'évolution des prix du neuf, Trouver-un-logement-neuf.com propose ici un moteur de recherche des prix ville par ville. 

 

Quels frais annexes prévoir pour un achat dans le neuf ?

 

Au-delà du prix du bien, plusieurs frais annexes doivent être intégrés dans votre budget pour acheter dans le neuf et éviter les mauvaises surprises.

 

Bonne nouvelle : des frais de notaire réduits

 

L'un des avantages majeurs de l'immobilier neuf et de l'achat sur plan est la réduction des frais de notaire. Contrairement à l'ancien, où ils peuvent atteindre 8 % du prix d'achat, les droits de mutation pour un logement neuf ne dépassent généralement pas 3 %.
Pourquoi cette différence ? La part des taxes destinées au Trésor Public est moins élevée : 1 % dans le neuf contre environ 5 % dans l'ancien. Seule la taxe départementale s'applique dans le neuf (0,71 %), ce qui réduit considérablement les droits de mutation.
Astuce : certains promoteurs offrent même les frais de notaire lors de l'achat en VEFA, Vente en État Futur d'Achèvement, ce qui peut représenter une économie de plusieurs milliers d'euros.

 

Quelles charges de copropriété dans le neuf ?

 

Les charges annuelles des parties communes dans le neuf sont généralement moins élevées que dans l'ancien grâce à des bâtiments plus performants énergétiquement et moins de travaux à prévoir. Selon l'Observatoire des charges de l'Association des responsables de copropriété, elles sont estimées entre 25 à 45€/m²/an en moyenne.
Le calcul des charges repose sur les tantièmes de chaque lot, garantissant une répartition proportionnelle et équitable. N'oubliez pas que les équipements collectifs de type ascenseur, piscine, jardin... et la localisation influencent le montant final. Lire également - Comment estimer les charges de copropriété dans le neuf ?

 

Frais d'agence ou de dossier pour acheter un logement neuf

 

Si vous passez par un agent immobilier, des frais d'agence peuvent s'ajouter. Ils varient de 3 à 8 % selon le type d'agence et le montant de la transaction. Dans le cadre de mandataires immobiliers, les frais sont souvent réduits à 3-5 %. Vous avez donc tout intérêt à vous rendre directement en bulle de vente pour rencontrer le promoteur immobilier en direct.

 

Quelles sont les aides financières pour alléger votre budget ?

 

Pour faciliter l'accès à la propriété dans le neuf ou même pour acheter pour louer, plusieurs dispositifs peuvent réduire le coût final.

 

Le plus connu : le Prêt à Taux Zéro, PTZ

 

Depuis avril 2025, le PTZ est universel, applicable sur tout le territoire, y compris en zones rurales. Le Prêt à Taux Zéro concerne uniquement les primo-accédants et peut financer jusqu'à 50 % du projet pour les foyers modestes. Le remboursement des mensualités peut être différé, pour une souplesse financière précieuse.

Ne pas oublier les subventions locales

Certaines villes et collectivités soutiennent financièrement l'achat d'un logement neuf. A Bordeaux, Marseille, Toulouse ou Besançon..., ces aides peuvent prendre la forme de prêts à taux zéro complémentaires, de prix maîtrisés ou d'aides financières spécifiques accordées par la commune ou l'intercommunalité. Elles sont généralement modulées selon les revenus et la composition du foyer, et peuvent souvent se cumuler avec le PTZ.

 

Réductions fiscales : investir dans un Logement Locatif Intermédiaire, LLI

 

Le LLI est le dernier né des dispositifs pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier neuf et il permet aux investisseurs particuliers d'acquérir des logements neufs à prix réduit grâce à une TVA à 10 % et une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans. Par exemple, un T2 de 43 m² en zone A pourrait être acquis pour 205 000 € au lieu de 225 500 €, avec un loyer estimé à 738 €/mois la première année.

 

Calculer sa capacité d'emprunt

 

Avant de finaliser votre projet, il va falloir déterminer combien vous pouvez emprunter. Plusieurs éléments sont pris en compte :
1.    Revenus du foyer : salaires, pensions, allocations, revenus fonciers...
2.    Revenus du co-emprunteur : cumulés avec ceux de l'emprunteur principal pour augmenter la capacité d'emprunt.
3.    Apport personnel : épargne, donations, PEL...
4.    Charges du foyer : mensualités de crédits en cours, autres engagements financiers.

Lire aussi - Comment calculter sa capacité d'emprunt ?

 

Comprendre le taux d'endettement

 

Le taux d'endettement correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement des crédits. Il doit rester inférieur à 35 % des revenus nets mensuels pour que la banque valide le prêt. Une simulation précise permet de déterminer le montant maximal empruntable et la durée optimale du prêt.

Illustration concrète : imaginons un couple avec un revenu net mensuel cumulé de 5 000 €, un apport de 30 000 € et des charges mensuelles de 200 €. Leur taux d'endettement maximum étant de 35 %, ils peuvent envisager une mensualité de 1 550 €, soit un prêt immobilier de 279 000 € sur 20 ans.

 

Définir un budget global conseillé

Pour sécuriser votre projet, additionnez le prix du logement, les frais annexes et l'apport personnel. N'oubliez pas d'intégrer une marge de sécurité pour les imprévus (TMA, mobilier, déménagement...).

Exemple détaillé des coûts pour un T3 neuf

-    Prix du logement : 315 997 €
-    Frais de notaire : 9 500 €
-    Charges annuelles : 2 275 € (65 m² × 35 €/m²)
-    Apport personnel : 30 000 €
-    Prêt nécessaire : 295 497 €
- Prêt classique : 147 748 € à 3 % → 820 €/mois
- PTZ sur 50 % du montant de l'opération : 147 749 € à 0 % → 616 €/mois
-    Mensualité combinée estimée sur 20 ans : 1 436 €

 

Dans l'immobilier neuf, pas de mauvaise surprise : le budget est plus prévisible qu'un achat dans l'ancien : le prix est garanti par le contrat VEFA, la garantie décennale protège le bien, il bénéficie souvent d'une exonération de taxe foncière les premières années, les factures énergétiques sont réduites et pas de lourds travaux de rénovation n'est à prévoir pendant au moins 10 ans, ce qui rend le budget plus prévisible.
Acheter dans le neuf devient ainsi un projet réaliste et maîtrisé, avec des avantages financiers durables et une meilleure anticipation des coûts futurs.