Appel de fonds VEFA : tout savoir sur l'échéancier des paiements pour un logement neuf
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Mise à jour le 08/12/2022
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Conseils pratiques
La particularité de l’acquisition d’un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, est que l’acquéreur finance au fur et à mesure la construction de l’immeuble et donc de son futur appartement par le biais d’appels de fonds réguliers de la part du promoteur immobilier. Découvrez les règles et échelonnements de ces appels de fonds.
La particularité de l’acquisition d’un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, est que l’acquéreur finance au fur et à mesure la construction de l’immeuble et donc de son futur appartement par le biais d’appels de fonds réguliers de la part du promoteur immobilier. Découvrez les règles et échelonnements de ces appels de fonds.
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- Sommaire
- Définition : comment financer un achat en VEFA ?
- Echéancier Vente VEFA : 5 % d'acompte en général
- Paiement VEFA : des versements et déblocages encadrés
- Echelonnement VEFA : le solde et dernier appel peut être consigné
- Appel de fonds VEFA, banque et crédit immobilier
- VEFA, appel de fonds et révision des prix
L'appel de fonds VEFA correspond aux différents versements que doit effectuer l'acquéreur d'un logement neuf au promoteur immobilier, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Cet échéancier prévisionnel des appels est défini par la loi et il est repris dans le contrat de réservation du bien immobilier. Ce mécanisme propre à la VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, permet de régler le prix d'un bien immobilier en plusieurs fois, à des dates précises et selon un calendrier établi à l'avance.
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- Les avantages du neuf
- Comment financer un logement neuf
- Achat en VEFA, mode d'emploi
Définition : comment financer un achat en VEFA ?
Le principe de l'achat d'un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement ou achat sur plan, est que la signature de l'acte authentique chez le notaire marque le début du transfert de propriété du logement à l'acquéreur, ce qui va engendrer le paiement partiel du logement. Mais attention le promoteur n'est pas libre de fixer l'échelonnement du paiement ; le calendrier des différents paliers d'appels de fonds est réglementé. Voici comment fonctionne l'échéancier lors d'un achat en VEFA. Découvrez ici les montants que vous devrez payer au promoteur à chaque étape du chantier de la construction, mais aussi comment se déroule le paiement d'un appartement neuf avec un crédit immobilier.
Echéancier Vente VEFA : 5 % d'acompte en général
En général, la signature du contrat de réservation est marquée par le versement d'un acompte :
- maximum 5 % du prix de l'acquisition sont demandés si la vente est signée et donc entérinée chez le notaire dans un délai d'un an ;
- seulement 2 % d'acompte si la vente est validée chez le notaire dans un délai de deux ans.
- Pour tout délai supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Ce dépôt de garantie ne sera pas versé directement au promoteur immobilier. Déduit du prix de vente final, il sera déposé sur un compte au nom du futur acquéreur, le plus souvent chez un notaire. La somme sera alors bloquée jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif et authentifié chez le notaire. Pour rappel, un délai de 10 jours pour réfléchir et éventuellement se rétracter est proposé à l'acheteur d'un logement neuf en VEFA.
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Lire aussi - Dépôt de garantie en VEFA, comment ça marche ?
Paiement VEFA : des versements et déblocages encadrés
Encadrés par la loi, juridiquement, les appels de fonds demandés par le promoteur immobilier ne peuvent dépasser les pourcentages suivants :
- 35 % du prix total à l'achèvement des fondations, validé et certifié par un homme de l'art ;
- 70 % quand le bâtiment est hors d'eau, soit après la pose de la toiture et la réalisation de l'étanchéité ;
- 95 % à l'achèvement du bâtiment ;
- 100 % du coût total à la livraison du bien. Les 5 % restants peuvent être consignés en cas de contestations ou de réserves déposées par l'acquéreur. Il ne sera donc pas permis de les négocier.
En respectant ces seuils, le promoteur immobilier peut tout à fait ajouter des appels de fonds intermédiaires dans le cadre d'une VEFA si le maître d'oeuvre peut alors prouver l'avancée des travaux. Par exemple, 15 % à l'ouverture du chantier, 50 % du prix total à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ou encore 80 % du coût total à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air.
Délai de paiement au promoteur : quand payer les appels de fonds construction ?
Conseil : les pénalités en cas de retard dans le versement du paiement des appels de fonds au promoteur ne peuvent excéder 1 % par mois. En revanche, en cas de non-paiement des échéances, une clause de rupture automatique peut être intégrée au contrat en VEFA. Une indemnité de 10 % maximum du prix de vente pourra alors s'appliquer.
Echelonnement VEFA : le solde et dernier appel peut être consigné
A la livraison, quand l'acquéreur estime que le logement neuf ne correspond pas à la description du contrat de vente, qu'il constate des malfaçons, le futur propriétaire peut donc consigner 5 % du prix total, les 5 % restant pour solder la vente. Cette somme peut être consignée seulement si vous avez émis des réserves lors de la livraison de votre appartement neuf.
Une consignation qui n'est possible qu'en cas de non-conformité du bâtiment. Elle est une sorte de garantie pour l'acquéreur que le promoteur réalisera les travaux de conformité réclamés. Cette consignation peut s'effectuer à la Caisse des Dépôts et Consignation, soit chez le notaire où s'est réalisée la vente.
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Appel de fonds VEFA, banque et crédit immobilier
Dans le cadre d'un achat sur plan avec un crédit immobilier, c'est la banque qui va débloquer progressivement les appels de fonds. La plupart du temps, avant la livraison, l'emprunteur ne règle que les intérêts intercalaires correspondant aux frais engendrés à chaque déblocage. Ce n'est qu'une fois la livraison effectuée que l'acquéreur commence à réellement payer les mensualités de son prêt immobilier.
Conseil : il est conseillé d'utiliser l'apport personnel de votre projet pour verser les premiers appels de fonds, le reste des paiements sera réglé ensuite grâce au crédit immobilier souscrit (si tel est le cas) directement par votre banque au promoteur. Achat avec ou sans crédit immobilier, les appels de fonds peuvent être réglés par virement ou chèque bancaire.
VEFA, appel de fonds et révision des prix
Même si elle est rare, une révision des prix est possible dans le contrat de vente d'un logement neuf, il s'agit alors du prix révisable. La révision du prix est alors calculée en fonction de l'indice du bâtiment BT 01 et dans la limite de 70 % de la variation. Une fois la vente effectuée, le calcul s'effectue sur les sommes qui restent à payer.
En revanche, si rien n'est noté dans le contrat de vente, aucune révision n'est possible, le prix est alors définitif.
Conseil : attention de ne pas confondre le prix révisable et le prix prévisionnel, c'est-à-dire qu'il pourra augmenter entre la signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif chez le notaire.
Appel de fonds CCMI : quel calendrier pour l’acquisition d’une maison individuelle ?
Dans le cas de l’achat d’une maison individuelle à un constructeur, dans le cadre d’un CCMI par exemple, Contrat de Construction d’une Maison Individuelle, le calendrier des différents appels de fonds diffère de l’échelonnement en VEFA. Il faudra verser :
- 20 % à l’achèvement des fondations ;
- 45 % à la mise hors d’eau ;
- 85 % à l’achèvement de la maison ;
Les 15 % restants seront payés à la mise à disposition du logement.
A noter qu'il est aussi possible d'acheter une maison neuve en VEFA qui répondra alors au calendrier de paiement de la VEFA.
