Investissement en résidences étudiantes : l'âge d'or touche-t-il à sa fin ?
Porté par une demande record et des taux d’occupation proches du plein, le marché des résidences étudiantes s’impose en 2025 comme l’un des segments les plus dynamiques de l’immobilier. Pourtant, entre méga-résidences, reconversions de bureaux et nouveaux services, une profonde mutation du modèle s’amorce.
Porté par une demande record et des taux d’occupation proches du plein, le marché des résidences étudiantes s’impose en 2025 comme l’un des segments les plus dynamiques de l’immobilier. Pourtant, entre méga-résidences, reconversions de bureaux et nouveaux services, une profonde mutation du modèle s’amorce.
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En 2025, l'investissement dans les résidences étudiantes va atteindre des sommets inédits. Selon Immostat, près d'un milliard d'euros ont déjà été investis depuis le début de l'année : un record historique, supérieur au précédent pic de 2019. Les taux d'occupation flirtent avec les 98 %, ce qui confirme la solidité d'une classe d'actifs portée par une demande structurellement supérieure à l'offre.
Pourtant, derrière ces chiffres se cache un marché en recomposition. D'après le cabinet Xerfi, le secteur va donc dépasser 1 milliard d'euros de volume annuel, soutenu par la tension locative dans les grandes métropoles et la montée en puissance des opérateurs privés aux côtés du CROUS et d'Action Logement. Studios et T1 bis restent majoritaires, mais les promoteurs misent désormais sur une offre élargie intégrant davantage de T2, logements partagés et services premium : coworking, salle de sport ou conciergerie.
Cette montée en gamme s'accompagne d'une réflexion plus large sur la durabilité du modèle. Xerfi souligne que la baisse annoncée du nombre d'étudiants, la rareté du foncier et la hausse des coûts de construction imposent « des choix d'implantations plus sélectifs et une innovation accrue ». Les acteurs privilégient désormais la reconversion d'immeubles de bureaux et la diversification vers les jeunes actifs, tandis que l'offre tend à se segmenter pour mieux correspondre au pouvoir d'achat réel des étudiants.
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L'essor des « méga-résidences » : symbole d'un nouveau cycle du logement étudiant
Un tournant s'opère aussi avec l'émergence des « méga-résidences », de plus de 500 logements, décrites par Cushman & Wakefield comme de véritables « hubs de vie » pour étudiants et jeunes actifs. « Les résidences étudiantes restent au coeur des stratégies de nombreux investisseurs institutionnels étrangers et français », observe Alexandra Paulin, Directrice Résidentiel & Santé, Capital Markets France chez Cushman & Wakefield.
Une classe d'actifs star des investisseurs immobiliers
L'appétit des capitaux internationaux confirme également le statut stratégique du résidentiel géré. En 2025, les résidences étudiantes représentent 37 % des investissements résidentiels, soit 691 M€ au premier semestre. Les grandes opérations se multiplient : Gecina a cédé un portefeuille de 22 résidences à Nuveen Real Estate et GSA pour 567 M€, tandis que JP Morgan s'est offert six résidences auprès de CBRE IM pour 175 M€.
Le marché se structure autour d'acteurs bien identifiés : Nexity Studéa, Kley, Uxco, Les Belles Années, Student Factory ou Nemea... qui rivalisent de projets ambitieux. Avec le soutien du plan de 5 Md€ de la Banque des Territoires et une vague d'autorisations depuis 2023, la croissance du parc devrait continuer de s'accélérer dès l'année prochaine.
Dans un contexte où les actifs classiques se montrent plus volatils, l'immobilier étudiant propose donc un couple rendement/sécurité particulièrement attractif. Sa capacité à allier utilité sociale et visibilité financière en fait aujourd'hui un pilier stratégique des portefeuilles d'investisseurs tant institutionnels que particuliers.
Investir en résidence étudiante : une porte d’entrée accessible pour les primo-investisseurs
Pour les particuliers souhaitant se lancer dans l’investissement immobilier, la résidence étudiante constitue une option particulièrement attractive. Contrairement à l’immobilier neuf classique, ces placements proposent des tickets d’entrée très faibles, dès 80 000 € pour un studio, permettant de débuter avec un effort d’épargne mensuel modeste.
Par exemple, Cogedim propose à Bordeaux-Belvédère une opération en résidence gérée permettant d’investir dès 150 € d’effort d’épargne par mois. Certaines résidences étudiantes en région parisienne offrent des rentabilités supérieures à 4,5 % sur certaines typologies de logement, rendant ces actifs particulièrement rentables pour un primo-investisseur.
Plusieurs promoteurs, dont Kaufman & Broad ou Vinci Immobilier, commercialisent des produits similaires : des résidences étudiantes avec des tickets d’entrée adaptés aux petits budgets, tout en garantissant une gestion locative sécurisée et des revenus réguliers.
