Adoptée à l'automne 2025, la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement bouleverse la manière de concevoir, planifier et construire. Promoteurs, collectivités, aménageurs, investisseurs : chacun est concerné. Décryptage des principales mesures et de leurs effets concrets sur le terrain grâce à la note de l'avocat associé, Cédric Bornard du cabinet Lega-Cité.

Un texte parlementaire devenu clé de la relance

« En l'absence de projet de loi gouvernemental, un certain nombre de députés a déposé le 1er avril une "proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement" », rappelle le cabinet Lega-Cité. Née d'une initiative transpartisane et adoptée au Sénat le 9 juillet 2025, la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a été définitivement approuvée par l'Assemblée nationale à la mi-octobre.
Un texte dense, passé de 4 à 38 articles, mais dont l'ambition est claire : fluidifier les procédures, alléger les blocages administratifs et stimuler la production de logements.

Collectivités : plus d'agilité dans les PLU

C'est sans doute la mesure la plus structurante pour les élus locaux. Les modalités d'évolution des documents d'urbanisme se trouvent drastiquement simplifiées.
Désormais, la modification simplifiée devient le droit commun, tandis que la révision du PLU, Plan Local d'Urbanisme, redevient exceptionnelle et ce, uniquement lorsque la collectivité change les orientations de son Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD).
Les communes pourront également remplacer l'enquête publique par une participation électronique du public, une avancée majeure en termes de rapidité et de transparence.
Autre assouplissement : les dérogations aux règles du PLU prévues à l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme ne seront plus réservées aux zones dites « tendues ». Désormais, toutes les communes couvertes par un PLU pourront y recourir. Un levier nouveau pour les petites villes et intercommunalités rurales, souvent contraintes par la rigidité des plans d'urbanisme.

Pour les promoteurs et aménageurs : plus de sécurité et de cohérence

Les opérateurs immobiliers voient se dessiner un environnement plus stable et plus prévisible. En effet, la loi généralise le permis d'aménager multisite, qui pourra désormais porter sur plusieurs unités foncières non contiguës, à condition qu'elles constituent un projet cohérent.
Ce dispositif permettra d'imaginer des opérations mixtes : logements, renaturation, équipements, réparties sur différents sites, mais intégrées dans une même vision d'aménagement.
Autre levier d'action : la possibilité, dans les zones d'activité économique, de créer des logements ou équipements publics en dérogeant aux règles du PLU (gabarit, retrait, hauteur...). Un outil efficace pour transformer les zones d'activité sous-utilisées en quartiers mixtes. Lire aussi - Les zones commerciales peuvent-elles devenir les nouveaux quartiers de demain ?
Autre mesure très attendue : la cristallisation des règles d'urbanisme. Pendant trois ans après la délivrance d'un permis de construire, une demande modificative ne pourra être refusée sur la base de règles nouvelles. Une sécurité juridique capitale dans un contexte où les révisions de PLU sont fréquentes.
Sur le plan contentieux, la loi renforce aussi la stabilité des projets. Désormais, un tiers ne sera recevable à agir contre un PLU que s'il a participé à la consultation publique. Et lorsqu'un promoteur conteste un refus de permis, la condition d'urgence sera présumée satisfaite, permettant d'accélérer le traitement en référé.
Bonne nouvelle, en clair : « le délai de recours contentieux ne sera plus prorogé par l'exercice d'un recours gracieux ou hiérarchique. »

Constructeurs et particuliers : un cadre plus souple pour bâtir et transformer

La réforme ouvre de nouvelles possibilités pour les surélévations et extensions. Jusqu'ici, une maison ancienne non conforme aux normes actuelles pouvait se voir refuser un permis de surélévation. Ce ne sera plus le cas : une demande de permis de construire ne pourra être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale. 
Les collectivités pourront même déroger à la totalité du règlement du PLU si la surélévation vise à créer du logement.
La transformation urbaine gagne également du terrain. Les zones pavillonnaires et zones d'activité économique pourront désormais faire l'objet d'opérations de transformation urbaine. Objectif : densifier, requalifier, ou diversifier le bâti existant. Les communes pourront, en outre, modifier unilatéralement les documents de lotissement, notamment les cahiers des charges, sans majorité des co-lotis.
Autre avancée : la majorité requise pour modifier un lotissement à l'initiative des propriétaires passe à une formule plus simple, dite « 50-50 » : 50 % des co-lotis représentant 50 % de la surface. Une évolution bienvenue pour moderniser des quartiers figés depuis des décennies.

Ruralité : reconvertir le bâti agricole sera plus facile

En matière rurale, la loi assouplit les conditions de changement de destination des bâtiments agricoles et forestiers. Il sera désormais possible de transformer ces bâtiments, même en dehors des villages et agglomérations, à condition qu'ils ne soient plus utilisés depuis plus de 20 ans.
Cette mesure, soumise à l'avis conforme des commissions départementales compétentes, pourrait encourager la réhabilitation du patrimoine rural : notamment en gîtes, résidences principales ou petits commerces de proximité.

Stationnement : cap sur la souplesse et la mobilité durable

Les règles de stationnement évoluent en profondeur pour accompagner les nouveaux usages. Les projets intégrant l'autopartage pourront désormais réduire de 30 %, contre 15 % auparavant, leurs obligations de stationnement.
La distance de référence autour des gares passe de 500 à 800 mètres, et pour les opérations de moins de 10 logements, une aire mutualisée pourra suffire. Les PLU pourront aussi autoriser des échanges vertueux : une place automobile supprimée en échange de six emplacements vélo.
Enfin, les projets de réhabilitation d'immeubles anciens en centre-ville pourront déroger aux obligations de création de places, une mesure essentielle pour redonner vie aux centres urbains sans alourdir les coûts.

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La loi renforce également les obligations en matière de solarisation et végétalisation. L'article 40 de la loi du 10 mars 2023 sur les énergies renouvelables est réaménagé : un parking pourra être conforme si au moins la moitié de sa surface est ombragée, par des ombrières photovoltaïques couvrant 35 % de la zone concernée, complétées par des dispositifs végétalisés.
Des délais supplémentaires sont accordés jusqu'à 2028 pour les grands parcs et 2030 pour les plus petits.

Sanctions : tolérance zéro pour les travaux illégaux

Enfin, le volet pénal est également durci. Les travaux non conformes pourront donner lieu à une mise en demeure assortie d'une amende pouvant atteindre 30 000 €, tandis que le montant maximal de l'astreinte grimpe à 100 000 €. Une mesure dissuasive pour lutter contre les constructions sauvages et renforcer la crédibilité des politiques locales d'urbanisme.

Une nouvelle loi comme une boîte à outils pour relancer la construction

Plus pragmatique que révolutionnaire, d'ici sa promulgation et l'attente de certaines dispositions mises en différé, la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement veut s'affirmer comme une boîte à outils opérationnelle au service des territoires. Elle accorde davantage de pouvoir aux élus, de sécurité aux promoteurs et de liberté aux porteurs de projet immobilier. Un texte qui, sans bouleverser les équilibres, ambitionne de débloquer les projets et de relancer la production de logements, dans un contexte de tension sans précédent.