Les zones commerciales peuvent-elles devenir les nouveaux quartiers de demain ?
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Foncier en friche, réserves inexploitées : les entrées de ville pourraient bien devenir la clé oubliée pour loger les Français sans étaler la ville. Mais est-ce que les Français sont prêts à y habiter ?
Foncier en friche, réserves inexploitées : les entrées de ville pourraient bien devenir la clé oubliée pour loger les Français sans étaler la ville. Mais est-ce que les Français sont prêts à y habiter ?
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Face à la crise du logement et aux impératifs de sobriété foncière, les entrées de ville commerciales s'imposent aujourd'hui comme un levier stratégique de transformation urbaine. Le tout premier Baromètre des entrées de ville commerciales, réalisé par Icade et la SCET en partenariat avec dix fédérations et associations professionnelles, révèle un potentiel de transformation considérable : 80 000 hectares de foncier à reconfigurer et jusqu'à 1,6 million de logements à créer. Mais les Français sont-ils prêts à vivre dans ces zones en mutation ? Les premières données de ce baromètre permettent d'apporter un début de réponse.
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80 000 hectares à reconfigurer : un gisement foncier sous-exploité
Les 3 800 entrées de ville commerciales recensées sur l'ensemble du territoire national représentent une surface de 80 000 hectares, réparties dans des aires urbaines dont la ville-centre compte au moins 10 000 habitants. Jusqu'ici dévolues au commerce de grande distribution et à l'automobile, ces zones font aujourd'hui figure de réserves foncières stratégiques.
La transformation de ces espaces pourrait permettre la création de 1,6 million de logements, soit l'équivalent du parc résidentiel parisien intra-muros, tout en générant 15 000 hectares de foncier économique et 10 000 hectares en renaturation.
Des premiers démonstrateurs pourraient même voir le jour rapidement : les sites de 1 à 3 hectares, bien que ne représentant que 2 % du foncier total, sont nombreux (environ 1 000) et pourraient accueillir 120 000 logements d'ici la fin du prochain mandat municipal.
Une volonté de transformation largement partagée pour créer jusqu'à 1.6 million de logements
Du côté des décideurs territoriaux, le consensus est quasi total : 89 % d'entre eux jugent nécessaire de transformer ces entrées de ville. Leurs priorités ? Plus d'espaces verts (60 %), une meilleure qualité architecturale (56 %) et une desserte améliorée en transports en commun (50 %). Mais les obstacles restent nombreux, notamment la difficulté à porter des projets dans la durée (55 %) ou à maintenir un équilibre économique dans des territoires foncièrement fragmentés (49 %).
Pour Christophe Lasnier, Directeur Général Adjoint de la SCET : « Le chemin sera parfois long pour réussir cette transformation car les complexités et les freins sont encore très nombreux. Mais si nous réussissons l'alliance des acteurs publics et privés [...] nous saurons révéler ce potentiel de transformation pour la France et ses territoires. »
Une opinion publique globalement favorable, mais encore prudente
Côté population, les résultats de l'étude IPSOS réalisée en parallèle montrent une attitude plutôt ouverte à la transformation de ces zones. Si 64 % des Français estiment que la construction de logements dans les entrées de ville commerciales doit être une priorité pour les futures équipes municipales, ils ne sont que 26 % à se dire prêts à y habiter — un chiffre qui grimpe toutefois à 37 % chez les moins de 35 ans.
Ces résultats montrent que la transformation des entrées de ville commerciales ne pourra se faire sans un effort important en matière de cadre de vie, d'accessibilité, et de mixité fonctionnelle. Les Français souhaitent des quartiers agréables, verts, bien desservis et mixtes.
« Pour Icade, la transformation des entrées de ville commerciales en quartiers mixtes, agréables à vivre est un enjeu structurant [...] Il est indispensable d'aligner tous les acteurs sur une vision commune : élus locaux, propriétaires fonciers, commerçants et bien entendu, les habitants », souligne Nicolas Joly, Directeur général d'Icade. Lire aussi - Entrées de villes commerciales : un livre blanc signé Icade
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Un défi d'aménagement à relever collectivement
Pour accélérer la dynamique, Icade et la SCET identifient quatre leviers prioritaires :
- amorcer rapidement les projets sur les petits sites,
- structurer une gouvernance stable pour les grands fonciers,
- créer de nouvelles zones d'activité économique
- et surtout réussir l'alliance public/privé. Ce dernier point est d'ailleurs désigné comme le facteur de réussite numéro un par les professionnels interrogés.
L'heure est donc à la co-construction. Les entrées de ville commerciales, autrefois perçues comme des zones d'étalement urbain à faible qualité d'usage, pourraient bien devenir les nouveaux quartiers mixtes et résilients de demain, à condition de répondre aux attentes des habitants et de lever les verrous techniques, économiques et politiques.
La réponse à la question initiale : les Français sont-ils prêts à y habiter ? est donc nuancée : oui, à condition que ces territoires soient profondément repensés, au service d'un urbanisme plus humain, plus durable, et mieux intégré aux dynamiques locales. Le défi est lancé.
