Face aux multiples problématiques que rencontrent les villes françaises - crise du logement, transition écologique, évolution des modes de consommation -, les entrées de ville s'imposent comme un vaste champ d'opportunités pour le renouvellement urbain. Le livre blanc Entrées de ville, quartiers de vie, publié récemment par Icade, met en lumière ce potentiel à travers une méthodologie innovante et des exemples concrets.

 

Les entrées de ville : d'espaces fonctionnels à quartiers mixtes

 

Traditionnellement dédiées aux zones commerciales et largement artificialisées, les entrées de ville, estimées à 1 500 zones pour environ 500 millions de mètres carrés en France, incarnent un modèle d'urbanisation hérité des Trente Glorieuses. Pourtant, ce modèle atteint ses limites, tant du point de vue environnemental que sociétal. Comme le précise Charles-Emmanuel Kühne, directeur général d'Icade Promotion : « Ces grands ensembles commerciaux, qui ne répondent plus aux exigences de la ville actuelle, entament leur mue pour devenir plus mixtes et plus durables. »
Cette transformation passe par l'intégration de nouvelles fonctions urbaines : logements neufs, espaces verts, bureaux et équipements publics, dans une logique de désartificialisation et de mixité fonctionnelle.

 

Ville en Vue : une méthodologie pour transformer les périphéries

 

Pour accompagner cette mutation, Icade a développé une méthode baptisée Ville en Vue. Celle-ci repose sur une approche en trois étapes clés : diagnostic, concertation avec les parties prenantes (collectivités locales, propriétaires et commerçants) et exécution.

« Chaque périphérie étant spécifique, nous avons développé une approche sur-mesure [...] tout en préservant les zones commerciales qui continuent d'attirer des consommateurs et de générer des emplois », détaille Charles-Emmanuel Kühne. L'objectif est d'assurer une transition harmonieuse, où ces zones monofonctionnelles deviennent des quartiers de vie attractifs et durables.

 

Les opportunités pour le logement neuf : zoom sur Annecy

 

Un exemple emblématique de cette reconversion est la transformation de l'entrée de ville d'Épagny, au nord d'Annecy. Initialement conçue autour d'un hypermarché Auchan, cette zone commerciale s'est progressivement densifiée pour former une conurbation avec Annecy. Aujourd'hui, la communauté d'agglomération du Grand Annecy lance un appel à projets pour requalifier cette zone, dans un contexte où la ville est reconnue comme particulièrement vulnérable au réchauffement climatique. Ce projet illustre la possibilité de redonner une vocation résidentielle et durable à ces espaces périphériques.

 

Les chiffres clés qui confirment le potentiel des zones commerciales

 

- 1 500 entrées de ville et 500 millions de m² : ces zones représentent une réserve foncière immense, à mobiliser dans le cadre de la loi Zéro Artificialisation Nette, ZAN.
- 72 % des dépenses des Français se concentrent dans ces zones commerciales, bien au-delà des centres-villes, témoignant de leur rôle structurant.
- Une faible vacance commerciale (6,62 % en moyenne en 2023 dans ces zones) souligne leur viabilité économique, même si leur modèle doit évoluer.

 

Les obstacles à surmonter pour métamorphoser ces zones périphériques

 

Si les opportunités sont nombreuses, les difficultés le sont tout autant. Comme le souligne Nicolas Joly, directeur général d'Icade : « Ces reconfigurations seront plus difficiles que des aménagements classiques car, dans la majorité des cas, les commerces doivent rester ouverts durant les travaux. Elles seront aussi plus longues et plus coûteuses, mais nous nous donnons les moyens de cette ambition. »
Par ailleurs, le morcellement foncier, la multiplicité des acteurs et le maintien de l'activité économique pendant les travaux constituent des contraintes significatives. Par exemple, les concertations devront intégrer les besoins des habitants, des commerçants et des collectivités.

 

Une transformation nécessaire pour des villes résilientes

 

En réinvestissant les entrées de ville, Icade et d'autres promoteurs répondent non seulement à la crise du logement, mais contribuent également à relever les défis climatiques et sociaux. Avec des projets comme Annecy/Épagny, mais aussi à Trignac près de Saint-Nazaire, Chartres... les entrées de ville peuvent devenir les démonstrateurs d'un urbanisme responsable et équilibré, à la croisée de la ville et de la campagne. Cette transformation des entrées de ville pourrait ainsi bien redéfinir les contours des villes françaises à l'horizon 2050.