Depuis son instauration en 2017, le Bail Réel Solidaire, BRS, s'est érigé en un dispositif novateur favorisant l'accession sociale à la propriété dans l'hexagone et notamment en Ile-de-France. Ce mécanisme ingénieux permet de dissocier le foncier du bâti, induisant ainsi une diminution significative du coût des logements dans une région où le marché immobilier est réputé pour sa cherté.
Selon les données du Grecam, le développement du produit BRS en Ile-de-France a été fulgurant depuis 2018, amorçant une progression constante. À titre illustratif, la première opération de ce type, initiée par Expansiel Promotion au Kremlin Bicêtre, ne comptait que 10 logements, mais affichait des prix environ 40 % inférieurs à ceux des logements neufs standards, soit moins de 4 000 €/m², hors parking.

 

Près de 2 000 logements neufs en BRS en Ile-de-France

 

Entre 2019 et fin 2023, près de 1 950 nouveaux logements, comprenant à la fois des appartements et des maisons, ont été lancés sur le marché, d'après les chiffres du Grecam. Cette dynamique ascendante a été soutenue par un intérêt croissant des ménages pour ce type de dispositif, avec plus de 1 000 logements réservés sur cette période. Cependant, depuis septembre 2023, le Grecam rapporte un ralentissement des ventes qui s'est observé, principalement en raison des difficultés rencontrées par les acquéreurs pour obtenir des prêts bancaires et de la réticence de certaines institutions financières à financer ce type de projet.

Fin 2023, on recensait ainsi 49 opérations en cours de commercialisation en Ile-de-France, mais certains opérateurs se sont positionnés avec des prix jugés trop élevés, oscillant entre 4 200 et 4 500 €/m² parking inclus. Cette situation, combinée à une offre concurrente éligible à la TVA réduite, a conduit à une préférence des clients pour l'accession libre, en pleine propriété lorsque l'écart de prix est inférieur à 20 %. Un autre aspect à prendre en considération est la redevance associée au BRS, pouvant varier entre 1 et 4 €/m², ce qui peut constituer un frein supplémentaire à l'acquisition selon les programmes immobiliers en Bail Réel Solidaire.

 

Comment se porte le BRS à Paris et sa région en 2024 ?

 

Au début de mars 2024, il restait environ 900 logements en BRS disponibles en Ile-de-France, représentant environ 25 mois de commercialisation au rythme actuel. Toutefois, il convient d'interpréter ce chiffre avec prudence, compte tenu des nombreux lancements réalisés à la fin de l'année 2023.
Un exemple typique d'un programme en BRS comprend 35 logements neufs, avec une répartition de 40 % de trois-pièces, 27 % de quatre-pièces et 27 % de deux-pièces, affichant des prix attractifs allant de 185 000 € à 305 000 € hors parking, en TVA à 5.5 %.

 

Qui peut acheter en Bail Réel Solidaire en Ile-de-France ?

 

Pour être éligible au BRS, les candidats doivent respecter un plafond de ressources défini en fonction du nombre de personnes occupant le logement, variant entre 37 581 € pour une personne seule et 104 592 € pour cinq personnes, dans les zones A et Abis, telles que l'Ile-de-France.
Parmi les lancements récents en région parisienne, on peut citer le programme neuf Dialogue à Ivry-sur-Seine, comprenant 46 appartements neufs, dont 19 en BRS, lancé en août 2023 par Sogeprom. De même, La Butte d'Amour à Vemars a vu le jour en janvier 2024 avec 99 appartements en accession libre et 15 maisons en BRS, lancées par Arthur Bras Promotion.
En clair, le Bail Réel Solidaire représente une opportunité significative pour les ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété en Ile-de-France. Cependant, pour assurer son succès continu, d'après l'analyse du Grecam, il sera primordial de maintenir des prix compétitifs, de faciliter l'accès au financement afin de répondre aux besoins spécifiques des acquéreurs potentiels.