L'observatoire Crédit Logement vient de présenter son traditionnel rapport trimestriel pour le secteur du crédit immobilier, avec des signaux positifs pour le marché du crédit immobilier. Au coeur de ces évolutions se trouvent notamment des taux en baisse, dans un contexte de durée de prêt qui se stabilise à des niveaux élevés, mais surtout un taux de surendettement des ménages lié à l'immobilier au plus bas depuis 2015. Des signes de reprise et de confiance que vous détaille en profondeur cet article qui analyse les principales données et leur impact sur le marché immobilier en 2024.

 

Taux d'intérêt en baisse : un soulagement pour les emprunteurs

 

Au deuxième trimestre 2024, le taux moyen des crédits immobiliers s'est établi à 3,73 %, avec une légère distinction entre l'accession dans le neuf (3,68 %) et l'ancien (3,74 %). Depuis une inflexion à la baisse en décembre 2023, le taux moyen recule régulièrement, enregistrant une baisse mensuelle moyenne de 9 points de base. En juin, le taux moyen a atteint 3,66 %, son niveau de juillet 2023, un signe encourageant pour les emprunteurs. A mi-juillet, les taux continuent même de reculer à 3.61 %. 

 

Lire aussi - Comment négocier son prêt immobilier ?

 

Cette tendance à la baisse est soutenue par la décision de la Banque Centrale Européenne, BCE de réduire son taux de refinancement de 25 points de base le 12 juin, après une longue période de stabilité à 4,5 %. Toutefois, en marge d'un contexte politique incertain, les tensions sur les marchés financiers demeurent, avec une augmentation notable du taux de l'OAT à 10 ans pour la France, qui a grimpé de 12 points de base en juin pour atteindre une moyenne de 3,15 %. Parallèlement, le taux d'usure a continué d'augmenter, s'établissant à 6,39 % pour les prêts de plus de 20 ans.

 

Durée des prêts : une lente érosion mais des niveaux encore élevés

 

La durée moyenne des prêts au deuxième trimestre 2024 était de 246 mois, avec des durées plus longues pour l'accession dans le neuf (267 mois) et l'ancien (258 mois). Bien que la durée moyenne des prêts soit en érosion depuis mi-2023, elle reste élevée à 20,8 ans en moyenne en juin 2024, comparée à 17,1 ans en 2014. Il faut savoir que deux-tiers des prêts ont actuellement des durées au-delà des 20 ans, il n'y en avait qu'un quart en 2014, il y a tout juste 10 ans. Un allongement des durées qui profite aux jeunes emprunteurs qui ont moins d'apport, moins de capacité financière.

Les banques contribuent à cette dynamique en allongeant la durée des prêts pour compenser la baisse des taux et améliorer la solvabilité des emprunteurs. En conséquence, l'annuité moyenne a diminué de 6 % depuis décembre dernier. Toutefois, le coût des opérations financées augmente depuis février 2024, ce qui atténue l'effet positif de la baisse des taux et de la durée des prêts. Un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros à la fin de 2022 ne peut plus emprunter que 88 500 euros en juin 2024, contre 80 000 euros par rapport à décembre 2021. 

 

Accessibilité et apport personnel : un frein pour de nombreux ménages

 

L'accès au crédit reste difficile pour les emprunteurs modestes et même pour certains ménages plus aisés. Cette difficulté est en grande partie due à l'augmentation de l'apport personnel exigé, qui a un effet dépressif significatif sur la demande. En effet, au deuxième trimestre 2024, le taux d'apport personnel moyen était supérieur de 60,6 % à celui du quatrième trimestre 2019, lorsque le marché était au sommet.
Malgré la baisse du coût des opérations réalisées, qui a diminué de 3,7 % au premier semestre 2024 après une baisse de 6 % en 2023, l'accessibilité au marché immobilier reste limitée. Le coût relatif des opérations s'établit à 4 années de revenus, en baisse par rapport à 4,3 années il y a un an, mais ce niveau reste élevé.

 

Lire également - Les offres de crédit des banques en ligne, mode d'emploi

L'Observatoire Crédit Logement montre un retour plus rapide des CSP plus aisées depuis le début de l'année sur le marché, ce qui a pour conséquence une hausse de l'autofinancement, une hausse des coûts des opérations réalisées depuis le printemps.

 

Activité des marchés : une reprise timide mais notable

 

Depuis le début de l'année, la conjoncture du marché des crédits s'améliore, malgré les incertitudes économiques et le plafonnement des taux d'effort. La production de crédits a bondi de 44,2 % au deuxième trimestre par rapport au trimestre précédent, et le nombre de prêts accordés a augmenté de 49,1 %. Cette reprise est toutefois à nuancer : en glissement annuel, la production de crédits est encore en recul de 25,5 %, et le nombre de prêts accordés est en baisse de 12,4 %.
Le point de retournement du marché des crédits immobiliers a été franchi en février 2024, et bien que le rebond des indicateurs trimestriels soit encourageant, nous sommes encore loin des forts niveaux d'activité enregistrés en 2019. La reprise, bien que réelle, reste modérée et nécessitera probablement des mois supplémentaires pour atteindre une stabilisation robuste, prévient l'Observatoire Crédit Logement. 

 

L'immobilier neuf tire son épingle du jeu

 

D'après l'expert Michel Mouillart, l'immobilier neuf repart plus vite que sur l'ensemble de la production : + 16 % dans le neuf au deuxième trimestre, contre + 12.2 % sur le marché global. Le taux d'apport personnel y recule contrairement à l'ancien. « Les contraintes du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, pèsent davantage dans l'ancien que dans le neuf », analyse-t-il. L'ancien qui représente toujours trois fois plus que le neuf sur le marché couvert par l'Observatoire Crédit Logement. 
Autre ajout du professeur Mouillart, le taux de surendettement des ménages en raison de l'immobilier est au plus bas depuis 2015. Preuve de la sécurité du crédit immobilier français et du non-fondement des règles trop strictes imposées par le HSCF, selon lui. 

 

Perspectives d'avenir : des taux en baisse continue

 

Les projections pour les mois à venir sont prometteuses pour les emprunteurs. Les taux de rémunération de la dette française sur 10 ans continuent de baisser, ce qui devrait permettre une réduction continue des taux des crédits immobiliers. La Banque Centrale Européenne est également attendue pour réduire de nouveau ses taux de refinancement, ce qui allégera davantage le coût des prêts pour les banques.
Selon Crédit Logement, les taux moyens des crédits devraient atteindre 3,25 % à la fin de 2024 et pourraient descendre à 2,75 % d'ici fin 2025. Cependant, le marché immobilier reste influencé par des facteurs saisonniers, politiques et économiques, et une reprise complète nécessite encore du temps et de la stabilité.
En somme, le marché du crédit immobilier en 2024 montre des signes encourageants de reprise, même si elle sera lente à remonter la pente. La baisse des taux et l'allongement des durées de prêt offrent un certain répit aux emprunteurs, mais l'augmentation de l'apport personnel et les règles imposées par le HCSF continuent de peser sur l'accessibilité. La reprise, bien que timide, se confirme donc trimestre après trimestre, et les projections pour 2025 laissent entrevoir des conditions encore plus favorables pour les futurs emprunteurs.