Bonne nouvelle : le marché des crédits immobiliers continue d'évoluer positivement sous l'influence des politiques bancaires et des conditions économiques favorables. En juillet 2024, l'Observatoire Crédit Logement présente un paysage marqué par des taux en baisse mais une reprise encore timide. Cet article décortique les tendances et les implications de ces évolutions, notamment pour le secteur immobilier neuf.

 

 Des taux d'intérêt en diminution, mais à un rythme ralentissant

 

En juillet 2024, le taux moyen des crédits immobiliers dans le secteur concurrentiel, hors assurance, s'est établi à 3,62 %. Plus spécifiquement, les taux pour l'accession dans le neuf et l'ancien étaient respectivement de 3,71 % et 3,62 %. Depuis décembre 2023, une baisse continue des taux a été observée, marquée par un recul rapide de 9 points de base en moyenne chaque mois jusqu'en juin. Cependant, cette tendance s'est essoufflée en juillet, avec une baisse plus modeste de seulement 4 points de base. 
Cette réduction du rythme de baisse des taux s'explique en partie par l'habituel ralentissement saisonnier de la demande en période estivale. Les banques semblent adopter une posture d'attente, anticipant la rentrée de septembre pour réajuster leurs barèmes et soutenir une demande qui pourrait se renforcer avant l'hiver. Cette situation est d'autant plus marquée par l'espoir de futures diminutions des taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, BCE, prévues à la fin de l'été et à l'automne.

 

Durée de prêt : comment améliorer la solvabilité des emprunteurs ?

 

En parallèle à la baisse des taux, la durée moyenne des prêts a été un autre levier pour améliorer la solvabilité des emprunteurs, rapporte l'Observatoire Crédit Logement. En juillet 2024, cette durée s'élevait à 251 mois en moyenne, avec des durées plus longues pour les accédants dans le neuf : 275 mois et dans l'ancien : 264 mois. Cette prolongation des prêts permet aux banques de réduire l'annuité moyenne, facilitant ainsi l'accès au crédit pour de nombreux ménages.
Néanmoins, malgré cette amélioration apparente de la solvabilité, les coûts des opérations financées par emprunt continuent de poser des difficultés. En effet, le coût relatif, qui se situe actuellement à 4,1 années de revenus, montre que le poids des crédits reste lourd pour les ménages. Cette situation est exacerbée par l'augmentation de l'apport personnel exigé, qui a progressé de 23,9 % depuis janvier 2022. Cette augmentation de l'apport personnel nécessaire exclut de facto de nombreux ménages, notamment les plus modestes, du marché. Lire aussi - Acheter dans l'immobilier neuf sans apport personnel

 

Des signes de reprise, mais des obstacles persistent

 

Malgré ce contexte, le marché montre des signes de reprise. La production de crédits a enregistré une augmentation notable de 28,9 % en juillet 2024 par rapport à l'année précédente, avec une hausse de 57,1 % du nombre de prêts accordés. Ce rebond est partiellement dû à un regain de dynamisme de l'offre bancaire et à une amélioration des intentions d'achat immobilier des ménages, stimulées par la baisse de l'inflation et des taux de crédit plus attractifs.
La reprise reste toutefois fragile. Le marché des crédits n'a pas encore retrouvé son dynamisme pré-crise, avec une production annuelle glissante en baisse de 19,1 % et un nombre de prêts encore en recul de 3,3 % par rapport à l'année précédente. 

 

Les spécificités du marché de l'immobilier neuf

 

Le secteur du logement neuf connaît, lui aussi, des mutations importantes. Les acheteurs potentiels, souvent confrontés à des exigences accrues en matière d'apport personnel et de taux d'effort, peinent à accéder au marché. De plus, la contraction de l'offre de nouvelles constructions et la mise en oeuvre anticipée de politiques environnementales comme le Zéro Artificialisation Nette limitent encore davantage l'accès au neuf.
Une embellie est cependant visible depuis le printemps 2024, avec une augmentation significative de la production de crédits : + 34,9 % en glissement annuel en juillet 2024 et du nombre de prêts accordés : + 81,1 %. Bien que plus forte que sur l'ensemble du marché du crédit, cette reprise du neuf est toutefois insuffisante pour compenser la récession marquée de ces dernières années, avec une activité toujours en baisse de 17,2 % en glissement annuel pour la production de crédits.

 

A quoi s'attendre pour le crédit immobilier à la rentrée 2024 ?

 

Alors que les premiers barèmes de crédit pour le mois d'août montrent que la baisse des taux devrait se poursuivre, avec des banques toujours volontaires, le marché des crédits immobiliers, bien que sur une pente ascendante, reste marqué par une prudence notable de la part des banques et une solvabilité des ménages encore en retrait. La reprise récente pourrait se consolider à l'avenir, notamment avec des ajustements potentiels des politiques monétaires de la BCE.

Reste que les défis structurels, tels que l'accessibilité financière pour les ménages modestes et l'augmentation des apports personnels, demeurent des obstacles majeurs à une reprise plus robuste et inclusive. Si les signaux de reprise sont encourageants, le marché de l'emprunt immobilier, notamment dans le neuf, devra encore surmonter de nombreux obstacles pour retrouver son dynamisme d'antan.