Le coliving a-t-il réellement un avenir en France ?
Face à la crise du logement, le coliving, avec ses espaces partagés, ses services tout inclus et sa flexibilité, séduit une génération en quête de logement accessible. Entre solution innovante et outil d’optimisation immobilière, ce modèle attire jeunes actifs mais aussi les investisseurs. Mais répond-il vraiment aux enjeux d’accessibilité et de régulation ? Décryptage d’un phénomène en mutation.
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Face à la crise du logement, le coliving, avec ses espaces partagés, ses services tout inclus et sa flexibilité, séduit une génération en quête de logement accessible. Entre solution innovante et outil d’optimisation immobilière, ce modèle attire jeunes actifs mais aussi les investisseurs. Mais répond-il vraiment aux enjeux d’accessibilité et de régulation ? Décryptage d’un phénomène en mutation.
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Face à une crise du logement persistante, notamment en Ile-de-France, une nouvelle tendance immobilière connaît une ascension fulgurante : le coliving. À mi-chemin entre la colocation et la résidence avec services, ce mode d'habitat séduit particulièrement les jeunes actifs et étudiants en quête de flexibilité, tout en attirant de plus en plus d'investisseurs institutionnels. Mais cette alternative résidentielle est-elle une solution durable à la pénurie de logements ou simplement un moyen d'optimiser les rendements immobiliers ? Voilà la question sur laquelle l'Institut Paris Région a enquêté.
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Le coliving est-il une réponse à la crise du logement ?
Pour rappel, le coliving repose sur le principe de partage d'espaces communs avec des services inclus (ménage, internet, coworking...). Il permet d'intensifier l'usage des surfaces résidentielles en réduisant la taille des logements individuels. Une réponse idéale aux besoins des jeunes actifs et étudiants, souvent confrontés à la rareté et au coût élevé des logements en centre-ville.
L'Ile-de-France, qui concentre une forte demande locative avec un grand nombre de jeunes actifs, est au coeur de cette dynamique. En 2023, selon l'enquête de l'Institut Paris Région, 14 500 lits étaient exploités en France, un chiffre en hausse de 70 % par rapport à 2021. Dans la région francilienne, on recense 18 résidences en exploitation (7 500 lits) et 32 autres en projet (6 800 lits). Ces espaces se multiplient en particulier en petite couronne, où le marché immobilier est plus tendu.
Un modèle importé et en pleine structuration
Le coliving, initialement développé dans les pays anglo-saxons et asiatiques sous le modèle du Build To Rent (BTR), a été introduit en France au milieu des années 2010. À ses débuts, ce concept était porté par des investisseurs individuels et des gestionnaires spécialisés, comme Sharies ou La Casa, qui transformaient pavillons et appartements en espaces partagés. Aujourd'hui, l'ampleur du marché attire les grands investisseurs institutionnels, qui développent des résidences de plus grande capacité.
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Ce secteur reste pourtant flou d'un point de vue réglementaire. Contrairement aux résidences services privées (étudiantes, seniors, de tourisme...), il n'existe pas de cadre juridique précis pour le coliving. Cette absence de définition légale permet une grande flexibilité mais ouvre aussi la porte à certaines dérives, notamment en matière de normes de logement et de réglementation des loyers.
Un mode de vie attractif pour une cible jeune et mobile
Si le coliving attire principalement des jeunes actifs célibataires, il s'adresse aussi à d'autres publics : étudiants, seniors ou travailleurs en mobilité. Son succès repose sur plusieurs atouts clés :
- Flexibilité des baux : la possibilité de louer pour quelques mois seulement, contrairement aux baux classiques.
- Services tout inclus : ménage, internet, salles de sport, coworking...
- Communauté et socialisation : un esprit village qui séduit les générations connectées.
Reste que cette flexibilité a un coût : les loyers en coliving sont souvent 20 à 30 % plus élevés que ceux d'une colocation classique. La mutualisation des espaces privatifs permet aux investisseurs de maximiser leur rendement tout en justifiant des loyers plus élevés grâce à une offre de services intégrés.
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Une rentabilité accrue pour les investisseurs
Le coliving représente une nouvelle opportunité d'investissement immobilier, attirant des acteurs de plus en plus puissants. De nombreux groupes spécialisés, comme Urban Campus, Colonies, Uxco (Ecla) ou The Babel Community, se positionnent sur ce créneau. Ces opérateurs misent sur des résidences en monopropriété, souvent issues de reconversions immobilières, ce qui permet d'échapper aux obligations de logement social imposées aux constructions neuves.
De plus, ces résidences échappent souvent à l'encadrement des loyers, notamment via :
- Des baux saisonniers, qui ne sont pas soumis aux plafonds de loyer.
- Des "compléments de loyer" autorisés pour des prestations haut de gamme.
- Une TVA réduite en raison des services associés.
Cette financiarisation croissante pose question, notamment sur le long terme, quant à l'accessibilité réelle de ces logements pour les populations les plus précaires.
Qu'attendre du coliving dans le futur ?
Si le coliving apparaît comme une solution innovante pour loger les jeunes actifs en milieu urbain, plusieurs enjeux restent à surveiller, selon l'Institut Paris Région :
- Une régulation nécessaire : sans cadre légal précis, le coliving risque d'être détourné à des fins purement spéculatives.
- Un équilibre entre flexibilité et protection des locataires : la courte durée des baux permet une liberté appréciable, mais aussi une précarisation potentielle.
- L'accessibilité financière : les loyers élevés pourraient exclure certaines catégories de jeunes actifs et étudiants.
Reste maintenant à savoir si ce modèle du coliving pourra réellement répondre aux défis du logement abordable ou s'il deviendra un simple produit d'investissement.
Lien vers l'étude complète ici