Le marché immobilier locatif traverse une crise historique. La construction neuve est au plus bas depuis les années 1950, les demandes de logements sociaux explosent et les investisseurs privés se retirent massivement du marché. C'est dans ce contexte alarmant que Marc-Philippe Daubresse, sénateur du Nord, et Mickaël Cosson, député des Côtes-d'Armor, ont remis ce lundi 30 juin au gouvernement un rapport très attendu. Son objectif : poser les bases d'un nouveau « statut du bailleur privé », destiné à redonner de l'attractivité à l'investissement locatif, notamment dans le neuf.

Un constat partagé par les professionnels

« Trop de facteurs désincitent aujourd'hui à investir pour la location d'un bien en longue durée », alertent les auteurs du rapport. Encadrement des loyers, fiscalité instable, baisse des rendements et fin du dispositif Pinel ont détourné les investisseurs. Résultat : seulement 15 000 logements neufs destinés à l'investissement locatif sont attendus en 2025, soit une chute de 80 % par rapport à la période pré-Covid.
Pourtant, selon les deux parlementaires, les particuliers restent les piliers du parc locatif privé, assurant 99 % de l'offre et logeant 58 % des locataires. Alors que près de 70 % d'entre eux ne possèdent qu'un seul logement, ces propriétaires-bailleurs sont donc des acteurs économiques de proximité, essentiels à la cohésion territoriale. Le rapport propose ainsi de reconnaître leur rôle à travers un cadre fiscal et juridique cohérent, pérenne et incitatif.

Cinq propositions majeures pour refonder l'investissement locatif

Le rapport s'articule autour de cinq mesures structurantes, applicables dès le projet de loi de finances 2026, pour toute mutation intervenant à partir de décembre 2025.

1. Création d'un amortissement fiscal pour la location nue

Inspirée du régime de la location meublée, cette mesure permettrait de déduire forfaitairement l'amortissement des biens loués dans le cadre du régime réel :
-    5 % par an pour les logements neufs ;
-    4 % dans l'ancien, sous condition de 15 % de travaux.
Ce dispositif viserait à rétablir une équité entre la fiscalité de la location meublée et de la location nue, en simplifiant les démarches pour les bailleurs et en favorisant l'engagement sur le long terme.

1 bis. Revalorisation du régime micro-foncier en location classique

Le régime micro-foncier, plébiscité pour sa simplicité, serait rendu également plus attractif en location nue :
-    Abattement porté à 50 % (contre 30 % aujourd'hui),
-    Plafond doublé à 30 000 € de revenus locatifs annuels.
De quoi rééquilibrer la fiscalité entre location nue et meublée, actuellement jugée trop favorable à cette dernière.

2. Bonus fiscaux pour loyers abordables

Pour encourager la modération des loyers, le rapport propose des bonus d'amortissement ou d'abattement :
-    Jusqu'à +1,5 % d'amortissement pour les loyers très sociaux ;
-    Jusqu'à 65 % d'abattement dans le régime micro pour les biens très sociaux.
Une façon de récompenser les bailleurs qui contribuent à l'offre locative accessible.

3. Relèvement du plafond de déficit foncier

Le plafond actuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global (10 700 €) est jugé obsolète. Il serait porté à 40 000 €, aligné sur les coûts réels de rénovation et les efforts consentis par les propriétaires dans un contexte de montée des charges et des normes.

4. Exclusion des biens loués de l'IFI

Autre mesure emblématique : l'exclusion des logements loués à titre de résidence principale de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, IFI. Une décision symbolique et pragmatique, afin de ne plus pénaliser les bailleurs engagés dans l'offre de logements durables.

5. Exonération totale de la plus-value immobilière après 20 ans

Enfin, la mission préconise une exonération totale des plus-values immobilières après 20 ans de détention, qu'il s'agisse de l'impôt sur le revenu (au lieu de 22 ans) ou des prélèvements sociaux (au lieu de 30 ans). Cette mesure a pour but d'encourager la détention longue et à libérer du foncier sans incitation à la spéculation.

Des impacts positifs attendus dès 2026 avec 40 000 logements neufs supplémentaires par an

L'ensemble de ces mesures pourrait permettre, d'après le rapport, une hausse annuelle de l'offre locative de 90 000 logements d'ici 2030, soit 40 000 dans le neuf, 30 000 dans l'ancien et 20 000 logements induits. Les retombées fiscales seraient également positives : +0,5 milliard d'euros pour l'État dès 2026, +1,9 milliard d'euros par an en moyenne entre 2026 et 2032, selon les calculs des deux rapporteurs.
Le secteur de la construction, en grande difficulté, bénéficierait aussi de cette relance, avec 100 000 emplois créés à l'horizon 2030.

Une réforme du statut de l'investisseur qui ne peut plus attendre

Le rapport insiste sur la nécessité d'une mise en oeuvre rapide et sécurisée juridiquement. Il appelle le gouvernement à inscrire ces mesures dans le prochain projet de loi de finances et souligne que « la mise en place d'un cadre favorable à l'investissement locatif peut permettre d'atteindre trois objectifs : relancer la construction, générer des recettes publiques et loger durablement davantage de Français ».
En conclusion, les rapporteurs estiment qu'aucun argument raisonnable ne saurait justifier de différer davantage cette réforme. Selon eux, le nouveau statut du bailleur privé ne serait pas une faveur fiscale, mais un levier d'intérêt général. À condition, bien sûr, que le gouvernement s'en saississe vraiment et qu'il soit mis en oeuvre dans les plus brefs délais.