Le marché des résidences services seniors (RSS) en France est en pleine mutation, porté par une dynamique de professionnalisation et une diversification des concepts pour mieux répondre aux besoins croissants et variés des personnes âgées. Cependant, il doit également faire face à des défis économiques significatifs qui freinent son développement. Retour sur l'état actuel du marché de l'investissement en résidences services seniors et les perspectives pour l'avenir.

 

Une professionnalisation accrue dans les programmes pour seniors

 

Depuis 2015, le marché des résidences services seniors a vu une entrée massive des investisseurs institutionnels, contribuant à une professionnalisation accrue du secteur. En 2022, les dix principaux exploitants contrôlaient plus de 60 % du parc de logements, contre 56 % en 2017. Cette concentration du marché a permis une standardisation des services offerts et l'introduction de labels environnementaux et de qualité, augmentant ainsi la confiance des investisseurs et des résidents.

Domitys, leader du marché en 2022, représente 21,3 % des logements et plus de 14 % des résidences en exploitation. Les Girandières et les Senioriales suivent avec des parts de marché significatives. Ces acteurs dominants continuent d'élargir leur réseau et de refondre leurs concepts pour s'adapter aux nouvelles attentes des seniors et à la compétition accrue. Des changements significatifs sont d'ailleurs attendus en 2024, avec des mouvements stratégiques tels que l'acquisition des Hespérides par le groupe Altarea et la cession d'une partie du parc des Senioriales, filiale du Groupe Pierre et Vacances depuis 2007, au groupe Acapace.

 

Que faire face au ralentissement du marché ?

 

Le marché de l'investissement dans les résidences services seniors a connu un net ralentissement en 2023, avec seulement 170 millions d'euros investis, contre 630 millions d'euros l'année précédente, soit la plus faible performance depuis 2018. Ce ralentissement est attribué à plusieurs facteurs économiques, notamment l'augmentation des prix fonciers, la hausse des coûts de construction, la montée des taux d'emprunt et une décompression des taux de rendement moins rapide que pour d'autres classes d'actifs. Certains opérateurs ont même dû renégocier les prix de leurs fonciers ou abandonner des projets.
Les transactions réalisées en 2023 sur le marché des investisseurs institutionnels montrent une prédominance des deals de faible montant, avec un quart des 12 transactions en bloc ayant des valeurs comprises entre 20 et 40 millions d'euros, et les autres opérations en dessous de 20 millions d'euros. Cette fragmentation du marché limite les grandes opérations et rend difficile l'atteinte d'économies d'échelle pour les investisseurs.

 

Opportunités d'investissement et innovations

 

Malgré ce contexte économique, le marché des résidences services seniors présente des opportunités de croissance soutenues par des fondamentaux démographiques robustes. La population âgée de 80 ans et plus va encore augmenter significativement à partir de 2030. De quoi renforcer la demande pour des logements adaptés aux besoins des seniors.
En parallèle, les exploitants innovent pour se différencier sur un marché de plus en plus compétitif. Parmi les tendances émergentes, on note l'introduction de la domotique pour améliorer le confort, le maintien à domicile et la sécurité des résidents, le développement de résidences intergénérationnelles pour favoriser les échanges entre les générations, et la mise en place d'actions de prévention contre la perte d'autonomie.

Des acteurs non traditionnels, comme La Poste et Casa Barbara, cassent les codes en proposant des modèles disruptifs, tandis que les groupes d'EHPAD : Clariane, Orpéa, DomusVi, Colisée, Emera..., en difficulté sur leur coeur de métier, renforcent leurs positions sur le marché de l'habitat intermédiaire.

 

Répondre aux nouveaux besoins des seniors pour se loger

 

Les résidences services seniors de demain devront, selon les différents spécialistes comme le cabinet Xerfi, répondre à des exigences croissantes en matière de localisation, de services et de tarifs. Les seniors actuels recherchent des résidences proches des commodités, des services médicaux et des transports en commun pour maintenir leur autonomie et leurs liens sociaux. L'ouverture des résidences sur l'extérieur et la multiplication des échanges intergénérationnels sont des must-have pour le futur des RSS.
La création de liens humains, tant au sein des résidences qu'avec l'extérieur, est au coeur des nouveaux concepts. Les résidences doivent offrir des services dédiés au bien-être, couvrant tous les aspects de l'épanouissement des seniors. Les leaders du secteur se préparent à ces changements en élargissant leur réseau et en diversifiant leurs offres. Lire aussi - Emprunter après 50 ans

 

Quel avenir pour l'investissement en logement senior ?

 

Le marché des résidences services seniors, bien que confronté à des défis économiques, repose donc sur des bases solides et offre des perspectives de croissance attractives. Pour maintenir cette dynamique, il faut que l'offre s'adapte à la demande croissante des seniors. Les acteurs du marché doivent continuer à innover et à s'ajuster pour répondre aux attentes changeantes des résidents.
Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Conseil Habitation et Hospitality, souligne l'importance de cette adaptation : « Malgré cette situation, la demande reste élevée et devrait continuer à augmenter dans les années à venir. Cependant, il est crucial que l'offre s'adapte à cette demande croissante pour maintenir la dynamique du marché des résidences services seniors en France. »
Selon ces experts, le marché des résidences services seniors en France est à un tournant. Bien que le marché des résidences services seniors ait connu des perturbations en 2023, il continue de présenter des opportunités grâce à des fondamentaux robustes et à une population vieillissante en expansion. Les acteurs du marché doivent continuer à innover et à s'adapter pour répondre aux besoins et aux attentes des seniors actuels et futurs.