Face aux tensions sur le logement neuf, les mesures du gouvernement suffiront-elles ? Alors que les données du ministère du Logement pour le premier trimestre 2025 montrent une relative stabilité en surface, l'analyse approfondie révèle une situation toujours très préoccupante pour la promotion immobilière. Si 15 865 logements neufs ont été réservés par des particuliers au T1 2025, soit une majorité : 55,2 % des logements commercialisés, ces chiffres doivent être remis en perspective : à la même période en 2022, plus de 30 000 logements trouvaient preneur, et plus de 20 000 en 2023. Le recul reste donc vertigineux, malgré quelques soubresauts statistiques.

Un marché du logement neuf qui peine à se stabiliser

D'un trimestre à l'autre, les réservations de logements par les particuliers baissent de 7,9 % en données corrigées des variations saisonnières. Ce repli concerne surtout l'habitat collectif : - 8,8 %, avec une baisse notable dans toutes les typologies de logement : - 2,6 % pour les studios, - 11,8 % pour les deux-pièces, - 7,8 % pour les trois-pièces, et - 9 % pour les quatre-pièces et plus. La maison individuelle, plus résiliente, mais aussi pas sujette à la disparation du Pinel fin 2024 car non éligible, enregistre à l'inverse une hausse des réservations : + 9,4 % sur le trimestre, + 11,5 % sur un an.

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Cette baisse de la demande s'inscrit dans une tendance longue : sur un an, les réservations diminuent de 3,3 %, tirées vers le bas par les nouvelles constructions : - 3,6 %, tandis que les logements en construction sur existant limitent la casse : - 1,2 %.

Légère hausse de l'offre, mais des stocks encore élevés

Le nombre de logements mis en vente atteint 16 051 au T1 2025, en hausse de 4,7 % par rapport au trimestre précédent. Ce dynamisme s'explique notamment par une progression des mises en vente d'appartements : + 5,2 %, avec une reprise marquée sur les deux-pièces : + 11,3 %, les trois-pièces : + 10,1 % et les quatre-pièces : + 16 %. À l'inverse, les studios chutent lourdement : - 18,6 %. Les maisons individuelles, elles, reculent de 3,9 % sur le trimestre, et de 25,2 % sur un an.

Malgré cette dynamique apparente, le stock de logements disponibles reste élevé, avec 117 905 unités encore à la vente, un chiffre quasi stable sur trois mois : - 0,4 % ; mais en repli significatif sur un an de presque 10 %. Le délai moyen d'écoulement pour les appartements atteint désormais sept trimestres, contre 6,6 au trimestre précédent. Côté maisons individuelles, le délai est plus long encore : 9,6 trimestres en moyenne, bien que légèrement en baisse.

Hausse des prix de l'immobilier neuf malgré la baisse des ventes

Autre paradoxe du marché : les prix de l'immobilier neuf poursuivent leur progression. Le prix moyen au mètre carré des appartements neufs s'établit à 4 874 €, en hausse de 2,8 % sur le trimestre. Quant aux maisons, leur prix moyen bondit de 6 %, atteignant 362 480 €. Ce phénomène reflète probablement des effets de rareté et une augmentation des coûts de construction, mais il constitue un frein supplémentaire à l'achat, notamment pour les primo-accédants.

Disparités territoriales : les zones tendues en grande difficulté

Le zonage ABC montre que les territoires les plus denses (zones A, A-bis et B1) concentrent encore l'essentiel de l'activité (près de 90 % des réservations), mais ce sont aussi ces zones qui souffrent le plus : - 1,1 % de réservations en zone A/A-bis et surtout - 20,9 % en zone B1 sur le trimestre. À l'inverse, les zones B2 (+ 12,8 %) et C (+ 7,9 %), plus abordables, montrent un léger regain de dynamisme.

Un espoir venu du statut du bailleur privé

Face à la persistance de la crise, notamment en raison de la fin du dispositif Pinel en 2024, le gouvernement mise désormais sur des leviers incitatifs. Lors d'une réunion cette semaine, Valérie Létard, ministre chargée du Logement, a rappelé la nécessité de relancer l'investissement locatif. Elle a réaffirmé les trois objectifs du futur statut du bailleur privé :
-    Redonner envie d'investir dans un logement en rendant l'investissement locatif plus incitatif à la mise en location de longue durée ;
-    Récréer de la confiance, en concevant un cadre fiscal simple, stable et pérenne ;
-    Agir vite dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.
La ministre a salué la qualité des propositions issues de la mission parlementaire confiée au sénateur Marc-Philippe Daubresse et au député Mickaël Cosson. Le rapport final est attendu pour la mi-juin et devrait jeter les bases d'un nouveau cadre pour relancer une activité qui, sans soutien structurel, risque de s'enliser encore davantage. Mais le logement neuf peut-il attendre la prochaine loi de finances ? Ne faudrait-il pas lancer ce statut le plus tôt possible ? S'interrogent les spécialistes.

Des signaux faibles dans une crise persistante

En clair, le marché du neuf reste en grande difficulté malgré quelques indicateurs positifs sur l'offre. En revanche, les réservations poursuivent leur déclin, les stocks restent élevés et la hausse des prix continue de peser sur l'accessibilité. Si les pouvoirs publics semblent désormais vouloir agir sur le levier locatif, via un statut du bailleur privé, après avoir rendu universel le PTZ depuis avril 2025, la transformation de ces mesures en réalité tangible sera déterminante pour inverser la tendance. Car derrière les chiffres, c'est tout un pan de la politique du logement qui joue sa crédibilité. Mais c'est surtout une crise sociale et économique qui se profile.