Les propriétaires français soufflent un peu en 2025. D'après le 19e rapport de l'Observatoire des taxes foncières de l'UNPI, la progression moyenne de la taxe foncière dans les 200 plus grandes villes de France n'est que de + 1,7 %, contre + 4,9 % en 2024 et + 9,3 % en 2023.
Mais derrière cette accalmie se cache un bilan plus sévère : + 37,3 % de hausse cumulée entre 2014 et 2024, un niveau 1,9 fois supérieur à l'inflation et 4,3 fois plus élevé que celle des loyers sur la même période.

Une hausse limitée des impôts fonciers en 2025, freinée par le contexte électoral

Selon l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, la modération observée en 2025 s'explique avant tout par la revalorisation légale des valeurs locatives, fixée à + 1,7 %, après des records historiques les trois années précédentes : + 3,4 % en 2022, + 7,1 % en 2023, + 3,9 % en 2024.
Les taux communaux sont restés quasi inchangés dans les plus grandes villes de l'hexagone : seules 3 communes ont décidé de les augmenter, contre 23 en 2024, tandis qu'onze villes ont choisi de les baisser.
Un choix qui ne doit rien au hasard : l'UNPI rappelle qu'en année pré-électorale, les maires ont souvent tendance à freiner les hausses fiscales, comme ce fut déjà le cas en 2019 avant les municipales de 2020. « Cette apparente modération ne trompe pas les propriétaires, qui profitent d'une clémence aussi relative que stratégique, à l'approche des municipales de 2026 », souligne l'organisation.

Les grandes villes où la taxe foncière grimpe le plus en 2025

Malgré la moyenne nationale contenue, plusieurs communes se distinguent par de fortes augmentations :
-    La Roche-sur-Yon (Vendée) : record de l'année, avec une hausse de + 8,5 %, due au passage du taux communal de 42,69 % à 45,69 %.
-    Cholet (Maine-et-Loire) : + 4,8 % en un an, en raison de la création d'un nouveau taux intercommunal de 3 % par Cholet Agglomération.
-    Arras (Pas-de-Calais) : + 3,3 % (+ 2,9 % TEOM comprise), à cause d'un triplement du taux de taxe GEMAPI (de 0,59 % à 1,47 %), destiné à financer la prévention des inondations.
Ces hausses locales rappellent que les propriétaires sont de plus en plus sollicités pour compenser la perte de recettes liées à la disparition de la taxe d'habitation sur les résidences principales. Pour rappel, le logement neuf est très souvent exonéré de taxe foncière les premières années après l'achat.

Les communes qui allègent la facture

A l'inverse, certaines municipalités choisissent d'envoyer un signal politique fort en abaissant leur taux de taxe foncière :
-    Saint-Louis (La Réunion) : - 3,1 %, la plus forte baisse de France.
-    Le Tampon (La Réunion) : - 3 %.
-    Cannes (Alpes-Maritimes) : - 1,7 %, grâce à une réduction d'un point du taux communal.
Des gestes symboliques qui, selon les observateurs, traduisent une volonté de limiter la pression fiscale locale à l'approche des élections municipales.

Des propriétaires devenus les « variables d'ajustement »

Pour Sylvain Grataloup, président de l'UNPI, la situation est claire : « Les propriétaires sont devenus la variable d'ajustement d'une perte généralisée de pouvoir d'achat des Français. »
En dix ans, la taxe foncière a bondi de près de 40 %, alors que les revenus (salaires, retraites, loyers) ont progressé beaucoup plus lentement. Cette explosion est accentuée par la suppression de la taxe d'habitation, qui a privé les communes d'une ressource majeure. Malgré les compensations promises par l'État, nombre de collectivités, notamment celles en forte croissance démographique, se retrouvent désavantagées.
Résultat : pour maintenir leurs budgets, selon l'UNPI, les communes n'ont d'autre choix que de faire peser la charge sur les propriétaires.

Pourquoi la taxe foncière dérape ?

Deux phénomènes expliquent la dérive de cet impôt local :
1.    La hausse des taux locaux : + 11,2 % entre 2014 et 2024 décidée par les municipalités ou intercommunalités.
2.    La revalorisation légale des valeurs locatives : + 23,5 % sur dix ans, indexée depuis 2018 sur l'inflation.
Même à taux constants, cette revalorisation automatique a provoqué des hausses mécaniques. En trois ans seulement (2022-2024), la taxe foncière a ainsi bondi de + 15,1 %. Un amendement visant à plafonner cette revalorisation avait été adopté en commission des finances lors du PLF 2023, mais le gouvernement l'a finalement écarté sous la pression des associations d'élus locaux.

L'UNPI plaide pour une réforme d'envergure

Face à cette situation jugée « intenable », l'UNPI appelle à une réforme globale de la fiscalité locale. Première proposition : remplacer la taxe foncière par une « contribution locale des usagers des collectivités » (CLUC). Cette contribution serait payée par tous les habitants, propriétaires comme locataires, et ajustée selon les revenus, le statut d'occupation ou encore les efforts en matière de rénovation énergétique.
L'organisation demande aussi que les propriétaires bailleurs puissent récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires, à l'image des baux commerciaux, via une réforme du décret de 1987 sur les charges récupérables.
Autre chantier prioritaire : réformer l'indexation des valeurs locatives, actuellement liée à l'inflation, pour la calquer sur l'indice des loyers d'habitation (ILH), jugé plus cohérent avec la réalité du marché.
L'UNPI réclame également un dégrèvement de taxe foncière dans les zones à loyers encadrés et une incitation systématique à la rénovation énergétique, sous la forme d'un dégrèvement automatique pour les propriétaires entreprenant des travaux.

Un impôt foncier à réinventer avant qu'il n'étouffe les propriétaires

En clair, la « pause fiscale » de 2025 ne saurait masquer une décennie d'envolée qui met à mal le pouvoir d'achat des propriétaires. A voir maintenant si la réforme de la taxe foncière, réclamée depuis plusieurs années, pourrait bien devenir un enjeu politique majeur des municipales de 2026.