Après une année 2025 qualifiée de « critique » par les professionnels, le marché du logement neuf à Toulouse peine encore à retrouver une véritable dynamique. Si le premier trimestre 2026 montre quelques signaux de stabilisation, les volumes demeurent extrêmement bas, dans un contexte marqué par la disparition du dispositif Pinel, des taux d'intérêt durablement élevés et une solvabilité des ménages toujours fragilisée.

Sur l'ensemble de l'aire urbaine de Toulouse, 611 ventes au détail ont été enregistrées au premier trimestre 2026, contre 574 un an plus tôt. Une progression limitée de 6 %, qui ne suffit pas à masquer l'ampleur du recul observé depuis plusieurs années. A titre de comparaison, le marché dépassait encore les 1 400 ventes trimestrielles entre 2020 et 2022. Le président de l'ObserveR, Mickaël Merz, résume ainsi la situation : « Un premier trimestre de l'année 2026 témoin du nouveau contexte de marché, avec une activité toujours au plus bas ».

En attendant que le dispositif Jeanbrun à Toulouse rebatte les cartes du marché immobilier 

Le principal changement structurel concerne le profil des acquéreurs. Avec l'extinction progressive du dispositif Pinel et en attendant les effets de la nouvelle loi Jeanbrun à Toulouse, les investisseurs ont déserté le marché toulousain. En 2025, les ventes aux investisseurs avaient chuté de 72 % sur l'aire urbaine et de 76 % dans Toulouse intra-muros.
Au premier trimestre 2026, leur part remonte légèrement pour atteindre 32 % des ventes, contre seulement 26 % un an plus tôt. Mais cette reprise reste relative : le marché demeure désormais dominé par les propriétaires occupants, qui représentent 68 % des réservations.
Cette recomposition du marché s'accompagne d'une montée en puissance spectaculaire des dispositifs aidés. Les ventes dites « aidées » représentent désormais 59 % de l'ensemble des ventes et même 65 % des acquisitions réalisées par des occupants, un niveau inédit pour un premier trimestre.
Le Bail Réel Solidaire, BRS continue notamment sa percée. Les ventes en BRS ont quasiment doublé en un an, passant de 49 à 94 logements réservés sur le trimestre. Même tendance pour les opérations en TVA réduite dans les quartiers de renouvellement urbain : 67 ventes ont été enregistrées, soit plus du double par rapport à 2025.
Côté investisseur, l'ObserveR souligne également le déploiement du « LLI particuliers », qui représente désormais 13 % des ventes trimestrielles.

Une offre commerciale qui continue de s'éroder dans la métropole toulousaine

Le marché reste surtout pénalisé par un manque d'alimentation chronique. Certes, 683 logements ont été mis en vente au premier trimestre 2026 sur l'aire urbaine, soit une hausse de 8 % sur un an. Mais ce niveau demeure extrêmement faible au regard des standards historiques du territoire. Conséquence directe : l'offre disponible continue de diminuer. A fin mars 2026, l'aire urbaine ne comptait plus que 2 567 logements disponibles, soit une chute de 31 % par rapport au premier trimestre 2024.
Dans son éditorial, Mickaël Merz alerte sur cette contraction du stock : « La chute des mises en vente impacte de fait l'offre commerciale, qui continue de s'amoindrir ». La situation apparaît particulièrement préoccupante à l'échelle métropolitaine, alors même que Toulouse conserve une forte attractivité démographique. La ville-centre concentre à elle seule près de 60 % des ventes de l'aire urbaine.

A Toulouse, des prix qui résistent malgré la crise

Contrairement à d'autres grandes métropoles françaises, Toulouse ne connaît pas d'effondrement des prix dans le neuf. Sur l'aire urbaine, les prix se stabilisent autour de 4 441 €/m² hors parking dans le collectif libre, quasiment au même niveau qu'en 2025. Dans la ville de Toulouse, les prix poursuivent même leur progression. Le mètre carré atteint 4 852 €/m² hors stationnement au premier trimestre 2026, en hausse de 3 % sur un an.
Cette évolution reste toutefois à interpréter avec prudence, compte tenu du faible volume de programmes commercialisés. Quelques opérations premium suffisent désormais à influencer les moyennes. Le décalage entre l'offre et la demande se retrouve aussi dans les typologies de logements. Les T3 représentent 47 % des ventes mais seulement 42 % de l'offre disponible, illustration d'une inadéquation persistante du marché.

Le territoire du SICOVAL décroche davantage

Si Toulouse résiste partiellement, le constat est plus sévère dans le SICOVAL. Le secteur de 38 communes autour de Castanet-Tolosan enregistre seulement 23 ventes au premier trimestre 2026, soit une chute de 56 % sur un an. L'offre remonte mécaniquement avec les nouvelles mises en vente, mais le stock atteint désormais l'équivalent de 24 mois d'écoulement théorique, signe d'un net ralentissement commercial.
Les prix y reculent légèrement à 3 770 €/m², après une baisse déjà marquée en 2025 : - 9,7 %. Là encore, les professionnels appellent à relativiser ces variations en raison du faible nombre de programmes commercialisés.

Le logement neuf à Toulouse fait mieux que Bordeaux et Montpellier sur plusieurs indicateurs

Dans un contexte régional difficile, Toulouse apparaît néanmoins un peu plus résiliente que certaines métropoles voisines. A Bordeaux et dans le bassin d'Arcachon, les ventes reculent encore de 21 % au premier trimestre 2026, tandis que Montpellier accuse une baisse de 12 %. Toulouse se distingue également par une légère reprise des mises en vente et par le maintien d'un socle d'acquéreurs occupants soutenu par les mécanismes d'accession aidée.
Pour autant, le marché reste profondément transformé. « Ces phénomènes témoignent bien d'une part de la poursuite et de l'intensité de la crise, d'autre part de la redéfinition en cours du marché de la promotion immobilière », conclut Mickaël Merz.
Le logement neuf toulousain semble ainsi entrer dans une nouvelle phase : un marché moins spéculatif, davantage tourné vers l'accession aidée, mais encore fragilisé par des conditions de financement qui continuent de freiner la reprise.