Immobilier neuf : cette faille juridique qui sauve votre statut de primo-accédant
Et si détenir sa résidence via une SCI n’empêchait pas d’être considéré comme primo-accédant ? Une lecture du droit immobilier ouvre une brèche surprenante, aux conséquences fiscales et financières loin d’être anecdotiques.
Et si détenir sa résidence via une SCI n’empêchait pas d’être considéré comme primo-accédant ? Une lecture du droit immobilier ouvre une brèche surprenante, aux conséquences fiscales et financières loin d’être anecdotiques.
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Dans le secteur de l'immobilier neuf, certaines règles fiscales et d'accès aux aides publiques continuent de surprendre même les professionnels. C'est le cas d'une subtilité relevée par le notaire Dorian Fournier, qui interroge la notion même de primo-accédant lorsqu'un bien est détenu via une SCI, Société Civile Immobilière.
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PTZ, BRS et droits de mutation : des avantages préservés dans certains cas
L'enjeu est loin d'être théorique. Le statut de primo-accédant conditionne l'accès à des dispositifs majeurs comme le prêt à taux zéro, PTZ ou encore le bail réel solidaire, BRS, mais aussi des conditions fiscales plus avantageuses sur les droits de mutation.
Or, selon une analyse partagée par le notaire de Noirmoutier sur ses réseaux sociaux, une situation peut ouvrir droit à ces avantages malgré une détention immobilière préalable indirecte :
« Incroyable mais vrai : le propriétaire de sa résidence principale via une SCI est considéré comme "primo-accédant" s'il achète sa nouvelle résidence principale en nom propre. Ce qui signifie qu'il ne subit pas la hausse des droits de mutation du département à 5 % mais bénéficie toujours des droits à 4,50 %. ». Frais de notaire moindres dans les départements qui appliquent cette hausse depuis 2025 pour les achats immobiliers, hors primo-accession, mais aussi éligibilité au PTZ, au BRS, au PSLA, à certains prêts bonifiés des établissements bancaires...
Ce que dit réellement le Code de la construction
La clé de lecture se trouve dans l'article L.31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, qui encadre strictement la définition du primo-accédant. Le texte précise notamment : « Remplissent la condition de première propriété (...) les personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale (...) au cours des deux dernières années » Aucune mention n'est faite d'une détention indirecte via une société civile immobilière, ni d'une exception liée à la mise à disposition d'un logement détenu par une structure dont on est associé.
Cette lecture ouvre donc une situation paradoxale : un ménage propriétaire de sa résidence principale via une SCI peut, sous certaines conditions, être reconnu comme primo-accédant lors d'un achat en nom propre. Le notaire appelle tout de même à la prudence quant à cette stratégie d'optimisation fondée sur ce seul mécanisme juridique ; mais cela peut être bon à savoir.
