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Pas de rebond pour l’immobilier neuf à Toulouse

programme neuf Toulouse
L'immobilier neuf à Toulouse, malgré un troisième trimestre alarmant, résiste mieux que ses voisines Bordeaux et Montpellier. © Adobe Stock

Tags : Immobilier neuf Toulouse, FPI, Observer


Avec une offre nouvelle de logements neufs quasi-nulle, l’immobilier neuf à Toulouse ne redécolle pas au terme du troisième trimestre 2020. Aperçu du marché du logement neuf à Toulouse avec l’Observer.

La tendance toulousaine n’a malheureusement rien d’exceptionnel. Comme dans d’autres métropoles tricolores, l’immobilier neuf à Toulouse reste moribond depuis le début de l’année. D’après les chiffres de l’Observer et l’analyse de son président, Jean-Philippe Jarno, « la situation déjà alarmante a été amplifiée par un troisième trimestre catastrophique ». Tour d’horizon du marché de la promotion immobilière à Toulouse et sa région.

Logement neuf Toulouse : retour à 2008 !


D’abord, c’est l’offre qui continue d’être très faible depuis le début de l’année, quasiment moitié moins que ces dernières années. Sur les neuf premiers mois de l’année 2020, les mises en vente chutent de - 45 % avec un peu moins de 3 000 mises en vente de logements neufs à Toulouse et son aire urbaine contre près de 5 500 sur la même période l’an dernier. Un volume proche des neuf premiers mois de l’année 2008 marquée par la crise des subprimes où moins de 2 700 logements neufs avaient été mis en vente. 
Ce qui est d’autant plus inquiétant, c’est la chute enregistrée sur le seul troisième trimestre où les commercialisations auraient dû reprendre post-confinement : seulement 458 logements ont été lancés commercialement contre 1 736 sur le 3ème trimestre 2019, soit une chute des mises en vente de - 74 %. Il s’agit de la plus faible alimentation sur un trimestre depuis 2008. 

Seulement 6 nouveaux programmes neufs à Toulouse


Dans l’immobilier neuf à Toulouse intra-muros, moins de 250 appartements neufs lancés à la commercialisation sur 3 mois dans la ville rose, soit 6 nouveaux programmes seulement : « Le troisième trimestre a suivi la même tendance que le deuxième trimestre déjà catastrophique », précise l’Observer toulousain. 

Appartement neuf Toulouse : un tiers de vente en moins depuis le début de l’année


Pas de miracle sur les résultats commerciaux, les ventes d’appartements neufs à Toulouse dégringolent avec 1 597 logements vendus en neuf mois contre plus de 2 800 sur les neuf premiers mois de 2019, soit - 43 %. Dans l’ensemble de l’aire urbaine, les ventes de logements neufs de Toulouse jusqu’en cinquième couronne, reculent d’un tiers avec seulement 3 404 ventes au détail sur les trois premiers trimestres, proche des niveaux de 2014.
« Cette contraction du marché est à mettre en lien avec plusieurs facteurs, tels que la crise sanitaire actuelle et une année d’élection municipale, mais pas seulement. En effet, ces facteurs aggravants viennent s’ajouter à une crise plus ancienne, celle du manque d’offre », analyse l’observatoire du neuf à Toulouse.

L’investissement locatif à Toulouse toujours porteur


Malgré ce climat, les ventes de logements neufs continuent d’être portées par l’investissement locatif à Toulouse qui représente 62 % de l’activité, « bien qu’enregistrant des volumes en baisse faute d’offre suffisante sur les typologies souhaitées en raison d’une baisse de l’offre en T1 et T2 ». Depuis le début de l’année, le recul des ventes concerne autant les ventes aux investisseurs qu’aux propriétaires-occupants, soit environ un tiers de moins. A noter tout de même le retrait plus prononcé des ventes en accession aidée « en lien avec des conditions de financement qui se durcissent et un contexte d’incertitude pesant sur les ménages », indique l’Observer.

4 500 logements neufs à vendre à Toulouse 


Face au très faible renouvellement de l’offre au cours du troisième trimestre 2020 accentue la situation avec seulement 4 579 logements disponibles à la vente à la fin septembre, soit une baisse de - 23 % en comparaison de 2019. « Une offre limitée alors que l’on commence tout juste à prendre en compte les prélèvements effectués par les promoteurs sur le stock de vente au détail pour alimenter les investisseurs institutionnels », ajoute l’Observer, « la crise de l’offre s’accentue et devrait continuer à court/moyen terme si le marché n’est pas réalimenté ». 

Quel prix pour un appartement neuf à Toulouse ?


Du coup, le prix de l’immobilier neuf à Toulouse
appartement neuf Toulouse
Face au recul des mises en vente et des ventes, il y aura automatiquement moins de grues dans les prochains mois dans le ciel toulousain. © Eiffage Immobilier
et sa région continue de grimper à 3 910 €/m² sans stationnement, soit 4 140 € avec parking. Un prix en hausse de 2 % qui a paradoxalement tendance à ralentir sur l’aire urbaine ; mais moins dans Toulouse même : + 4 % à 4 150 €/m², hors stationnement pour acheter un appartement neuf à Toulouse.

Comment l’immobilier neuf à Toulouse rivalise avec ses voisins ?


Le marché du logement neuf à Toulouse résiste mieux que dans les autres grandes métropoles du grand sud-ouest. Face à l’immobilier neuf à Bordeaux ou à Montpellier, le secteur du logement neuf à Toulouse et sa région reste leader avec plus de 3 400 ventes depuis le début de l’année, contre un peu plus de 2 000 à Bordeaux et un peu moins de 1 300 à Montpellier, soit des reculs au-delà des 40 % en un an, contre 34 % à Toulouse.
Pour ce qui est de l'évolution des mises en vente, Toulouse avec - 45 % se trouve entre l’immobilier neuf à Montpellier : - 34 % et Bordeaux : - 61 %. La ville rose reste d’ailleurs en pôle position avec près de 3 000 logements commercialisés contre 1 500 à Bordeaux et Montpellier. L’immobilier neuf à Toulouse reste aussi le plus abordable : 3 911 €/m² contre 4 260 € à Bordeaux et 4 267 € à Montpellier. Sur bien des plans, malgré la situation compliquée, le marché du logement neuf à Toulouse s’en sort mieux qu’ailleurs dans le sud-ouest.
Par Céline Coletto

Immobilier neuf Labège et Sicoval : stop and go !


A noter que l’on observe la même situation alarmante pour le territoire du Sicoval, avec aucun logement mis à la vente sur le troisième trimestre 2020. Après une année 2019 record et 600 logements neufs vendus à Labège et les 36 communes de ce périmètre au sud-est de Toulouse, l’activité s’effondre depuis le début de 2020 :  - 88 % sur les mises en vente, - 66 % sur les ventes et - 57 % sur le stock disponible. Avec moins de 30 logements neufs vendus sur le troisième trimestre, il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis que le marché du neuf dans le Sicoval est observé. A fin septembre, au sein du Sicoval, tout juste 180 logements sont disponibles à la vente : un marché en situation de pénurie. Compter 3 860 €/m² pour acheter un logement neuf à Saint-Orens-de-Gameville, Labège et ses environs.


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