Alors que 2025 s'achève, les données du ministère du Logement et les indicateurs exclusifs du cabinet Adéquation permettent de prendre la mesure d'un marché du neuf encore si fragile. Si la commercialisation semble amorcer une forme de stabilisation, les volumes demeurent très inférieurs à ceux des années pré-crise et les déséquilibres territoriaux persistent.

Réservations : un léger mieux trimestriel, mais une forte érosion annuelle

Confirmant les chiffres de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, au troisième trimestre 2025, 16 240 logements neufs ont été réservés par des particuliers, soit une progression timide de 0,4 % par rapport au trimestre précédent. Les appartements soutiennent l'activité : + 0,9 %, quand les maisons individuelles peinent toujours : - 7,2 %. Les nouvelles constructions progressent légèrement : + 0,6 %, mais les logements sur existant reculent de - 1,4 %.
Cette amélioration ne suffit pas à effacer le net repli des derniers mois : sur un an, les réservations baissent encore de 9,5 %, soit la confirmation d'un marché en sous-régime. Adéquation signale que la France pourrait même descendre sous les 50 000 réservations annuelles, un plancher symbolique synonyme d'enlisement.
Seul véritable point positif : les annulations poursuivent leur décrue : - 7,3 % sur trois mois, - 20,8 % sur un an.

Mises en vente de maisons et d'appartements neufs : un rebond encore irrégulier

Du côté de l'offre, la tendance est plus dynamique : 19 239 logements ont été mis en vente au troisième trimestre 2025, soit + 5,9 % en un trimestre. Les appartements progressent : + 5,3 % et les maisons neuves en VEFA enregistrent une forte poussée : + 18,1 %. Sur un an, les mises en vente bondissent de 41,9 %, reflet d'un rattrapage après un début d'année très atone.
Pour autant, Adéquation observe un retournement en octobre, avec un stock qui retombe à 86 000 logements, traduisant un essoufflement des lancements après le sursaut estival. Le faible niveau d'autorisations (284 000 permis de construire délivrés en 2024) limite d'ailleurs la capacité des promoteurs à initier de nouveaux projets. La France rétrograde d'ailleurs au deuxième rang européen, derrière la Pologne désormais.

Stocks de logements neufs : une stabilité trompeuse

Le stock disponible atteint 122 177 logements fin septembre, quasi stable : + 1,1 % mais légèrement inférieur à 2024 : - 0,5 %. Les zones tendues concentrent l'essentiel : 46,3 % du stock en A/Abis et 39,8 % en B1.
Les zones tendues tirent l'activité :
-    A et Abis : réservations en hausse : + 3,7 %, mises en vente en légère baisse : - 3,8 %.
-    B1 : réservations en hausse : + 1,3 %, fortes mises en vente : + 11,3 %.
-    B2 et C : recul marqué des réservations de respectivement - 20,4 % et - 8,6 %, mais rebond des mises en vente.

ZAC : un outil d'aménagement en perte de vitesse

Les données d'Adéquation mettent également en lumière un phénomène structurel : la raréfaction des opérations en ZAC, zones d'aménagement concerté. En 2025, seulement 10 % des logements neufs sont issus de programmes situés en ZAC, contre plus de 20 % avant 2010 et encore 15 % en 2019.
Ce recul interroge alors que les ZAC constituent historiquement un levier clé pour produire du logement à grande échelle, organiser la mixité fonctionnelle et maîtriser l'aménagement des quartiers. 
Résultat : moins de grandes opérations structurantes lancées, une production plus diffuse, souvent plus coûteuse et un risque accru de ne pas répondre aux besoins dans les zones tendues. A moyen terme, cette contraction de la production en ZAC pourrait devenir un frein supplémentaire à la relance du neuf.

Un marché immobilier qui prépare sa future crise locative

Dernier signal d'alerte : l'effondrement des ventes aux investisseurs. Environ 15 000 logements locatifs seulement devraient être livrés en 2026, contre 50 000 à 60 000 par an entre 2019 et 2022. Une chute qui laisse présager une tension locative accentuée, déjà palpable dans les grandes métropoles.
Légère stabilisation des ventes mais à un très bas niveau, rebond partiel des mises en vente, recul de la production en ZAC : le marché du neuf présente quelques signes d'amélioration, mais reste structurellement sous tension. La relance de la construction neuve n'est donc pas encore enclenchée et le marché demeure en état de vigilance renforcée.