L'année 2024 a confirmé le ralentissement marqué du marché immobilier français amorcé en 2022, avec un recul significatif des transactions et des prix en baisse sur la plupart des segments. Malgré une tentative de stabilisation, notamment à l'automne, les incertitudes politiques et économiques continuent de peser lourdement sur le secteur. Le bilan présenté par les Notaires de France ce 16 décembre a mis en lumière les grandes tendances de l'année écoulée et esquisse les premiers contours de 2025.

Une chute des transactions, un marché fragilisé

Le volume de transactions a atteint 780 000 unités au cours des douze derniers mois, marquant une baisse de 17 % par rapport à l'année précédente : 935 000 en 2023. Ce chiffre est comparable à celui de 2015, bien en deçà du pic historique de 1,2 million de transactions enregistré en 2021. Cette chute s'explique par des facteurs multiples : des taux d'intérêt toujours hauts, un contexte politique incertain avec la dissolution et un environnement économique tendu.
L'année 2024, néanmoins, a montré des signes d'accalmie. Après une baisse continue depuis début 2023, les prix des biens immobiliers anciens ont amorcé une stabilisation au troisième trimestre. Les appartements anciens en France métropolitaine ont vu leurs prix diminuer de 3,9 % sur un an, tandis que les maisons anciennes ont connu une baisse similaire. Les projections pour janvier 2025 indiquent une atténuation des baisses : - 1,2 % pour la France métropolitaine, - 0,4 % pour la Province, et - 2,5 % pour l'Ile-de-France.

Les terrains à bâtir, victimes collatérales

Les terrains à bâtir n'ont pas échappé à la crise. En seulement un an, le nombre de transactions a été divisé par deux, passant de 75 000 au deuxième trimestre 2023 à 43 000 au troisième trimestre 2024. Cette chute s'explique notamment par la fin de l'éligibilité des maisons neuves au prêt à taux zéro, PTZ, un dispositif qui soutenait fortement ce segment. A voir maintenant si l'extension du PTZ à toutes les typologies de logements envisagés pour 2025 se concrétise finalement avec le vote du budget 2025 du nouveau gouvernement Bayrou.
Parallèlement, la superficie moyenne des parcelles vendues a légèrement augmenté en 2024 : + 2 %, atteignant environ 920 m², mais reste en deçà des niveaux observés en 2000 : 1 290 m². Quant au prix moyen, il a légèrement diminué : - 2 % en un an pour s'établir à environ 84 100 euros, inversant une tendance haussière observée depuis plusieurs années. Ces ajustements traduisent une demande plus restreinte et un recentrage vers des zones urbaines où les terrains sont plus petits mais plus chers.
Selon les notaires, la mise en oeuvre de la loi ZAN pour Zéro artificialisation nette, qui limite l'étalement urbain, ainsi que l'impact du décret sur les passoires énergétiques, entré en vigueur au 1er janvier 2025, compliquent encore davantage le contexte. Ce qui pénalisant aussi bien les investisseurs immobiliers que les ménages souhaitant construire leur résidence principale.

Pouvoir d'achat immobilier : une amélioration fragile

Un point positif ressort pourtant de ce tableau : le pouvoir d'achat immobilier des ménages s'est stabilisé en 2024 après une chute continue entre 2021 et 2023. À fin septembre, les acquéreurs pouvaient financer en moyenne 55 m² pour un appartement ancien (+1 m² sur un an) ou 92 m² pour une maison ancienne (+3 m²). Ces gains modestes sont liés à une légère baisse des prix et à des conditions de crédit légèrement plus favorables grâce à plusieurs baisses des taux directeurs de la BCE. 
Ces évolutions restent tout de même insuffisantes pour compenser la perte de pouvoir d'achat accumulée depuis 2019. La durée de détention des biens, en nette augmentation, illustre les difficultés croissantes des ménages à changer de logement.

Immobilier ancien : une valeur verte de plus en plus déterminante

La transition énergétique, accélérée par la réglementation sur les passoires thermiques, a eu un impact direct sur le marché de l'ancien. La part des logements les plus énergivores (classes F et G) dans les transactions est passée de 17 % en 2023 à 13 % au troisième trimestre 2024. Ce recul s'accompagne d'une progression des ventes de biens plus économes (classes A et B), qui représentent désormais 8 % des transactions, un niveau inédit depuis 2021.
Les biens mal classés continuent de subir une décote importante. Selon les Notaires de France, l'écart de prix entre un logement en classe A ou B et un logement en classe F ou G peut dépasser 15 %, en particulier pour les maisons anciennes. Ce différentiel pourrait encore s'amplifier en 2025, à mesure que les normes énergétiques se durcissent.

Perspectives pour 2025 : l'espoir d'une reprise ?

Si 2024 a été une année difficile, certains signaux laissent entrevoir une stabilisation, voire une reprise progressive en 2025. Le recul de l'inflation, déjà amorcé et la perspective d'une nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE, après celle de décembre, pourraient redonner du souffle au marché. Reste que ces perspectives sont assombries par des incertitudes politiques majeures, tant au niveau national qu'international. En France, la dissolution de l'Assemblée nationale puis la censure du gouvernement Barnier a freiné les initiatives législatives en faveur de l'immobilier, laissant en suspens plusieurs réformes attendues. Une clarification des politiques publiques sera nécessaire pour relancer ce segment stratégique. Lire également - Taux de crédit : une bouffée d'air pour les emprunteurs malgré l'incertitude politique

Le bilan 2024 de l'immobilier met donc en évidence un marché en transition, marqué par des ajustements importants tant sur les volumes que sur les prix. La stabilisation observée à l'automne et les premiers signaux positifs pour 2025 ne doivent pas occulter les difficultés toujours perceptibles. Pour retrouver une dynamique pérenne, les notaires ont rappelé que le marché immobilier aura besoin de mesures claires et stables, en excluant par exemple une hausse des droits de mutation. De quoi donner des gages de confiance pour les ménages et les investisseurs.