Du jamais vu en matière de durée des prêts immobiliers ! Voilà de quoi marquer ce début d'année sur le marché du crédit bancaire. Selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, c'est d'abord la hausse des taux amorcée à l'automne qui se confirme. En janvier 2026, le taux moyen des crédits immobiliers atteint 3,20 %, en progression de 3 points de base sur un mois. Une évolution modérée, mais continue, qui s'inscrit dans un contexte bancaire plus contraint. Les établissements ajustent leurs barèmes pour intégrer la dégradation de leur environnement financier, tout en cherchant à préserver leur activité face à une demande en léger repli.
Dans le détail, la hausse est plus marquée sur les durées longues : entre juillet 2025 et janvier 2026, les taux à 25 ans ont progressé de 20 points de base, ceux à 20 ans de 19 points, contre 13 points seulement sur 15 ans.

Durée moyenne des prêts : un niveau jamais atteint

Conséquence directe de ce contexte : la durée moyenne des crédits atteint un niveau record. En janvier 2026, elle s'établit à 254 mois, soit plus de 21 ans, et grimpe à 264 mois, soit 22 ans, dans le neuf. Jamais les banques n'avaient accordé des prêts aussi longs. Aller plus loin - Prêt immobilier : sur quelle durée emprunter ?
Cette stratégie permet d'absorber la hausse des taux en limitant l'impact sur les mensualités. L'annuité moyenne pour un emprunt de 100 000 € reste ainsi stable depuis fin 2024. Mais cette stabilité est relative : elle demeure 18,5 % plus élevée qu'en décembre 2021, malgré un recul de 11,1 % sur un an.
Paradoxalement, la part des prêts de 25 ans et plus diminue (48,3 % contre 55,4 % un an plus tôt), au profit des durées intermédiaires entre 20 et 25 ans. Un jeu d'équilibriste pour les banques, qui cherchent à respecter leurs obligations liées aux règles du HCSF tout en maintenant la solvabilité des ménages. Parcourir également - Comment emprunter en 2026 ?

Pouvoir d'achat immobilier sous pression

Le recours accru aux durées longues masque une dégradation plus profonde : celle de la solvabilité. En janvier 2026, les revenus des emprunteurs n'augmentent que de 0,5 %, tandis que le coût des opérations progresse de 8,1 %, sous l'effet de nouvelles tensions sur les prix immobiliers. Résultat : le coût relatif atteint 4,3 années de revenus, contre 4,1 un an plus tôt, et les montants empruntés continuent d'augmenter : + 8,7 %. En clair, même si l'apport personnel se redresse, l'indicateur de solvabilité recule nettement.

Février 2026 : des barèmes contrastés mais globalement stables

Pour février, le courtier Empruntis observe une relative stabilité des taux, avec quelques hausses de 5 à 10 points de base selon les profils. « Le mouvement reste contenu, mais il reflète des arbitrages prudents des banques entre volumes, rentabilité et pilotage des marges », souligne Caroline Pasquevaux, directrice de la communication et du marketing d'Empruntis. Deux établissements bancaires nationaux se démarquent toutefois par des baisses allant jusqu'à 25 points de base.
Côté chiffres, les taux moyens en février s'établissent à 3,30 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans, hors assurance.

Allongement des durées d'emprunt : une solution durable ?

Si l'allongement des prêts permet de maintenir l'accès au crédit à court terme, il n'est pas sans risque. Il renchérit le coût total du crédit et traduit surtout une fragilité persistante du marché. Dans ce contexte, « Fixer un objectif de 2 millions de logements d'ici 2030 est un signal positif. Mais sans textes d'application clairs et compatibles avec les conditions de financement bancaire, et sans accès au crédit, l'impact du dispositif restera marginal », prévient Empruntis. Une alerte qui résume bien l'enjeu : des durées record ne suffiront pas, à elles seules, à relancer durablement l'immobilier neuf.