Tensions, prix, pénurie : l'immobilier neuf dans le Var à l'épreuve des chiffres
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Chiffres clés
Dans un département du Var sous tension, l’immobilier neuf recule sévèrement, entre chute des mises en vente et flambée des prix. La crise du logement, elle, s’enracine, selon les chiffres de l’OIP.
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Alors que la crise de l'immobilier semble amorcer un recul sur certains marchés, le département du Var reste englué dans une situation préoccupante, notamment en ce qui concerne l'immobilier neuf. Si les transactions dans l'ancien reprennent progressivement, la production de logements neufs, tant dans le secteur libre que social, reste en berne. À l'image des constats nationaux, les indicateurs du Var, dressés par l'Observatoire Immobilier de Provence, OIP, continuent d'afficher un net recul. De quoi renforcer malheureusement les tensions sur le marché local.
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Une production de logements neufs en chute libre de Toulon à Fréjus
Le bilan 2024, prolongé par les premières données de 2025, est sans appel : la construction neuve dans le Var continue de s'effondrer. Sur douze mois glissants à fin mars 2025, les autorisations de construire ont chuté de 10 %, tandis que les mises en chantier reculent de 11 %. Et les mois précédents étaient encore plus sombres, avec un plongeon allant jusqu'à -20 %. Dans ce contexte, la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI Provence, dresse un tableau alarmant : les mises en vente dans le département chutent de 69 %, jusqu'à - 80 % dans l'Ouest varois autour de Toulon, pourtant très dynamique ces dernières années.
Les réservations ne sont pas en reste, avec un repli global de 42 %, masqué partiellement par les ventes en bloc. Hors bloc, la baisse atteint encore 33 %, avec moins de 600 logements vendus sur l'ensemble du territoire. La contraction touche particulièrement l'Ouest du Var, où les réservations à Toulon et sa région s'effondrent de 48 % : - 41 % si l'on ne compte que les ventes aux particuliers, hors bloc donc. Dans l'Est, la chute est un peu moins marquée, mais reste significative : - 30 %, ou - 17 % hors bloc.
Jean-Marc Stefanini, président de la Délégation territoriale du Var de l'OIP, alerte : « La crise de l'immobilier paraît derrière nous... mais la crise du logement reste devant nous. »
Une crise d'offre qui nourrit la tension locative
Ce déficit de construction se répercute mécaniquement sur le marché locatif, de plus en plus tendu. Le taux de vacance locative avoisine les 5 %, un niveau extrêmement bas, indicateur d'une rareté criante de l'offre. Le loyer moyen a connu une hausse de 1,25 % en 2024, sa plus forte progression annuelle depuis cinq ans. Résultat : les loyers poursuivent leur ascension, tirés par une demande toujours très forte, notamment sur le littoral.
En novembre 2024, le loyer médian dans le département s'élevait à 13 €/m², avec des écarts importants selon les zones : de 11 €/m² au coeur du Var à 16 €/m² dans le Golfe de Saint-Tropez. Toulon, principale agglomération, affichait 14 €/m², avec une tendance à la hausse confirmée en fin d'année. Découvrir également - Comment fixer le prix d'un loyer ?
Des prix de vente des appartements neufs toujours élevés
Paradoxalement, malgré l'effondrement de l'offre, les prix de l'immobilier neuf dans le Var poursuivent leur hausse. Le prix moyen des logements collectifs réservés en TVA 20 % atteint 5 669 €/m², en progression de 9 % sur un an. Des pointes sont observées à Toulon (6 138 €/m², + 8 %), ou encore à La Seyne-sur-Mer (5 262 €/m², + 40 %). De façon générale, dans le Var Ouest, le prix atteint 5 792 €/m², contre 5 563 €/m² dans le Var Est.
Ces niveaux de prix, proches de ceux observés dans les Bouches-du-Rhône : 5 772 €/m², rendent l'accès à la propriété de plus en plus difficile, notamment pour les primo-accédants et les ménages modestes.
Dans le même temps, le logement social résiste, mais ne compense pas. En effet, le seul indicateur un tant soit peu rassurant concerne le logement social. Le Var affiche une dynamique supérieure à celle des autres départements de la région PACA. Toutefois, cette progression reste insuffisante pour absorber le nombre croissant de demandeurs de logements sociaux.
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Une reprise conditionnée à un effort collectif
Les professionnels appellent donc à des mesures concrètes pour relancer le marché du neuf : relance des dispositifs fiscaux incitatifs, simplification administrative, mobilisation du foncier public. Le contexte économique reste incertain, mais la baisse des taux d'intérêt et l'adaptation progressive des acteurs pourraient créer les conditions d'un rebond.
« La prise de conscience au plus haut niveau de l'État des carences passées des politiques du logement, la résilience des entreprises doivent permettre la mise en place des conditions d'une reprise du secteur... à condition que tous avancent ensemble vers un même objectif », conclut Jean-Marc Stefanini.
Dans le Var, comme ailleurs, le redressement de l'immobilier neuf ne pourra se faire qu'au prix d'une mobilisation collective et d'une vision stratégique du logement sur le long terme.
