Acheter à deux un bien immobilier neuf est un projet qui nécessite une bonne organisation. Tout d'abord, il faut trouver le bien immobilier neuf qui convient à vos critères. Ensuite, il faut réunir le financement nécessaire pour l'acquisition. Enfin, il faut s'engager en prévoyant l'ensemble des scenarios qui pourraient survenir par la suite. Découvrez ici quelques astuces pour réussir l'achat d'un bien immobilier neuf en couple.

 

Comment acheter un appartement à deux ?

 

Acheter un bien immobilier en couple est souvent plus facile que de le faire seul, car on dispose de deux revenus et de deux capacités d'épargne. Cependant, cela peut aussi être plus compliqué, car il faut prendre en compte les désirs et les besoins de l'autre personne. Il faut aussi anticiper et prévoir une éventuelle séparation dans le futur, voire le décès d'un des membres du couple. Voici quelques conseils pour concrétiser l'acquisition d'un logement neuf en couple.

Acheter un appartement neuf à 2 ou seul ?

 

Que vous soyez un couple marié, partenaires d'un PACS, ou simples concubins, acheter un logement neuf en VEFA à deux est un cap à franchir important. Acheter un bien immobilier en couple impose, comme dans tout projet immobilier en solo, de tenir compte de plusieurs facteurs : le budget, le type de bien, la situation géographique... mais à cela s'ajoute les désidératas de chacun ou encore la situation financière de chacun. 
Il existe trois cas de figure en fonction de votre situation personnelle : 
- que vous soyez concubins, c'est-à-dire que vous viviez en union libre ;
- que vous ayez signés un PACS, Pacte Civil de Solidarité avec votre partenaire ;
- que vous soyez mariés, le statut du mariage étant jugé comme le plus fort et le plus protecteur selon le droit français.

 
Appartement ou maison : comment acheter un bien immobilier en commun en concubinage, soit sans être marié, ni pacsé ?

 

Acheter un appartement neuf en commun malgré votre statut en union libre est tout à fait possible mais cela peut avoir des conséquences importantes par la suite en cas de séparation, voire de décès. Des concubins sont considérés comme des étrangers, c'est comme si deux célibataires ou deux amis achetaient un bien en commun.

Dans ce cas-là, si aucune disposition n'est prise au moment de la signature de l'acte de vente authentique chez le notaire, c'est le régime juridique de l'indivision qui s'applique. Sans frais et sans formalité, c'est le plus simple pour acheter à deux hors mariage ou PACS.

Comment bien acheter en indivision avec un apport différent de son conjoint et donc des quotités d'acquisition différentes ? Comment devenir propriétaire en indivision avec un couple marié ?

 

Attention tout de même au moment de la signature de l'acte de notarié, il est impératif de bien noter les deux noms des concubins. Il faut aussi spécifier dans la convention de l'indivision, l'apport financier de chacun, sinon, la répartition des parts du bien est automatiquement de 50/50. Particularité juridique de l'indivision : personne ne peut être contraint à rester dans une indivision. En cas de séparation, le plus simple est donc de revendre le bien et de se partager les sommes soustraites du capital restant dû du prêt immobilier. Il est aussi possible d'effectuer un rachat de soulte, c'est-à-dire le rachat des parts du partenaire, si vous souhaitez conserver le bien l'un ou l'autre. Lire également - VEFA : comment fonctionne la signature électronique ?

Acheter sans être marié : les risques de l'indivision

 

Si vous avez choisi d'acheter à deux hors mariage et dans le cadre d'une indivision, attention en cas de décès car l'indivision peut-être synonyme de complications. En effet, en cas de décès d'un des concubins, sans testament, les biens immobiliers sont alors distribués aux héritiers et le concubin survivant devient coindivisaire avec les héritiers du défunt. Des héritiers, enfants du couple ou non, qui peuvent vouloir sortir de l'indivision. 
La solution pour éviter ce biais est de prévoir sa succession en rédigeant un testament qui prévoit un legs au concubin survivant mais attention, les frais de succession peuvent représenter jusqu'à 60 % de la valeur du bien immobilier. Le testament peut aussi prévoir une clause de rachat ; mais là encore, il faut avoir l'argent nécessaire.

Acheter à deux en SCI

 

La SCI peut être la solution pour éviter les écueils de l'indivision. En effet, la SCI, Société Civile Immobilière est souvent plébiscitée en cas de concubinage mais aussi pour les couples mariés ou pacsés. Bien que la création d'une SCI exige davantage de formalités administratives et d'être très scrupuleux dans sa tenue, elle protège davantage en cas de séparation. Concrètement, les deux concubins achètent des parts sociales de la SCI et c'est la SCI qui achète le bien immobilier. Pour un achat immobilier à 100 000 €, chaque concubin finance en fonction de ses moyens, 40 000 € pour l'un, 60 000 € pour l'autre, la répartition des parts du capital social de la SCI sera alors à hauteur du financement, soit 40/60 %.
Grâce à la SCI et son statut juridique exigeant, il est possible d'anticiper les situations en cas de séparation ou de décès. Clause d'agrément, démembrement croisé de propriété, plusieurs solutions existent pour éviter les blocages entre membres de la SCI. Comme toujours, il est fortement recommandé de se faire aider par un notaire pour prévoir les différents cas. Lire aussi - Investir dans l'immobilier neuf via une SCI

La clause de tontine pour acheter en couple

 

Autre solution pour acheter à deux, la clause de tontine ou pacte tontinier. Une clause de tontine qui est à ajouter au contrat authentique de vente et qui stipule qu'au décès du premier concubin, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Une clause très puissante puisque les héritiers sont alors laissés de côté au profit du survivant mais qui peut être très problématique en cas de séparation entre les partenaires. Impossible de forcer la vente en cas de mésententes entre les propriétaires du bien.

Acquérir sa résidence principale dans le cadre d'un PACS

 

Statut intermédiaire entre le concubinage et le mariage, le PACS, Pacte Civil de Solidarité, entre deux personnes, de même sexe ou de sexe différent, cadre aussi juridiquement les achats immobiliers. Attention tout de même car la loi sur les successions et libéralités entrée en application depuis le 1er janvier 2007 a modifié le régime applicable.
Concrètement, c'est la séparation de biens qui s'applique et cela implique que chacun des pacsés puisse être propriétaire de la part qu'il a réellement réglée sur le logement acquis. En cas de rupture de PACS, chacun peut alors récupérer la part réellement investie en cas de revente. Il est toutefois possible de cocher l'option indivision dès la signature du CERFA de PACS.

 
Faut-il être pacsé ou marié avant d'acheter les parts d'une maison neuve à deux propriétaires ?

 

Il faut d'abord savoir que c'est le statut au moment du décès ou de la séparation, voire du divorce qui est pris en compte. Inutile donc de se marier entre la signature du contrat de réservation du logement acheté sur plan et celle de l'acte de vente chez le notaire par exemple. Pas besoin de vous précipiter et vous pourrez attendre quelques mois pour effectuer les démarches administratives et régulariser votre situation personnelle.
En tant que couple marié, le cadre juridique va varier selon le régime matrimonial choisi lors du mariage : c'est-à-dire communauté de biens réduite aux acquêts, communauté universelle ou séparation de biens. 
- La communauté de biens réduite aux acquêts correspond à un mariage sans contrat, soit plus de trois-quarts des mariages officialisés en France. Le bien immobilier acheté en commun appartient alors à parts égales quelle que soit la hauteur du financement apporté par chacun. A noter que les biens acquis ou obtenus par succession avant le mariage restent la propriété de l'acquéreur initial. 
- Dans le cas de la communauté universelle, tous les biens acquis avant ou après le mariage deviennent alors la propriété conjointe à 50/50 aux deux membres du couple. Tout sera, alors, séparé à parts égales en cas de divorce. 
- Pour ce qui est de la séparation de biens, tout reste séparé. Le propriétaire d'un bien acquis avant le mariage le reste même en cas de séparation ; les biens acquis durant le mariage sont répartis entre les époux à hauteur du financement apporté en cas de divorce. 
Quel que soit le statut matrimonial, les époux, les pacsés, les concubins ont plusieurs solutions juridiques pour acheter en commun. Qu'ils fassent le choix de l'indivision, la SCI... il est préférable de faire appel aux conseils d'un notaire ou d'un avocat pour trouver le montage qui correspond le mieux à leur projet immobilier. 

 

Les différents avantages en bref selon votre profil

Les couples mariés 

- Sous le régime de la communauté universelle : 
Chacun des conjoints possède ses parts du bien, indépendamment de la participation financière.
Avantage : La possibilité de transmettre l'intégralité de son patrimoine à son partenaire sans paiement de frais de succession.
- Sous le régime de séparation de bien : 
Chacun possède un pourcentage du bien qui correspond au financement apporté lors de l'achat.
Avantage : Une liberté de gestion et d'administration des biens et une non transmission des dettes.

 

Les couples pacsés  

 

Bon à savoir : Depuis 2007, les couples mariés ou pacsés sont exonérés des droits de succession.
- Pacsés avant 2007 : 
L'achat se fait sous le régime d'indivision, c'est-à-dire que chacun possède la moitié du bien.
Avantage : Il existe un meilleur règlement en cas de décès ou retrait de l'acquéreur.
- Pacsés après 2007 : 
L'achat se fait sous le régime de séparation de bien, c'est-à-dire que chacun est propriétaire à hauteur du financement apporté.
Avantage : Chacun conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels.

Les couples en concubinage : indivision ou SCI ? 

 

- En SCI : 
Chacun est propriétaire des parts à hauteur du financement apporté lors de l'achat
Avantage : Il existe un meilleur règlement en cas de décès ou retrait
- En indivision : 
Chacun est propriétaire à hauteur de son financement apporté
Avantage : Ce régime n'entraîne ni formalité, ni délai supplémentaire lors du processus d'achat.