Levier fiscal introduit par la loi de finances 2026, l'amortissement Jeanbrun permet aux propriétaires bailleurs en location vide de déduire une partie de la valeur de leur bien de leur revenu imposable. Un mécanisme attractif, à condition d'en maîtriser précisément le calcul et les plafonds.

 

Taux et base de calcul de l'amortissement Jeanbrun dans l'immobilier neuf

 

Le principe : l'amortissement Jeanbrun s'applique sur 80 % de la valeur du bien. Pour les biens neufs, les taux varient selon le niveau de loyer pratiqué :
-    3,5 % en loyer intermédiaire
-    4,5 % en loyer social
-    5,5 % en loyer très social
Plus le loyer est décoté par rapport au marché : - 15 %, - 30 % ou - 45 % environ, plus le taux d'amortissement est élevé. Parcourir aussi - Quels sont les plafonds de loyer de la loi Jeanbrun ?

 

Simulation : exemple de calcul pour un logement neuf

 

Pour un appartement neuf acquis 250 000 € :
-    Loyer intermédiaire : (0,8 × 250 000) × 0,035 = 7 000 €
-    Loyer social : (0,8 × 250 000) × 0,045 = 9 000 €
-    Loyer très social : (0,8 × 250 000) × 0,055 = 11 000 €
La base de calcul est donc purement mécanique : valeur amortissable × taux applicable. Explorer également - Simulation Jeanbrun : combien économiser ?

 

Statut du bailleur privé : les plafonds annuels à respecter

 

Le montant théorique obtenu ne correspond pas toujours au montant réellement déductible.
Trois plafonds existent :
-    8 000 € en loyer intermédiaire
-    10 000 € en loyer social
-    12 000 € en loyer très social
Point fondamental : ce plafond s'apprécie au niveau du foyer fiscal, et non par logement. En cas de plusieurs investissements, il s'agit d'un plafond global partagé.

 

Location multiple avec des loyers différents : comment calculer le plafond d'amortissement annuel déductible ?

 

C'est ici que le dispositif devient plus technique. Lorsque plusieurs biens sont loués à des niveaux de loyers différents (intermédiaire, social ou très social), le plafond n'est pas automatiquement additionné par catégorie. Il existe une règle de majoration conditionnelle.
Selon le texte de la Loi de finances 2026, « en cas de location multiple à des loyers appartenant à différentes catégories, le plafond de déduction de l'amortissement applicable de 8 000 € prévu pour la location à un loyer intermédiaire est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus bruts sont issus de logements affectés à la location sociale ou très sociale » détaille Baptiste Bochart, juriste pour Jedéclaremonmeublé.com.
Concrètement :
-    Si moins de 50 % des recettes proviennent de loyers sociaux ou très sociaux → plafond maintenu à 8 000 €.
-    Si au moins 50 % des recettes proviennent du social → plafond porté à 10 000 €.
-    Si au moins 50 % proviennent du très social → plafond porté à 12 000 €.
L'appréciation se fait sur les revenus bruts annuels cumulés, tous biens confondus.

 

Illustration chiffrée d'un amortissement Jeanbrun

 

D'après les calculs du site Jedéclaremonmeublé.com, un investisseur détient un 30 m² à Lyon loué en intermédiaire et un 60 m² à Saint-Étienne loué en social.
Le logement social génère 6 307,2 € de recettes annuelles, contre 5 270,4 € pour l'intermédiaire. Les revenus sociaux représentant plus de 50 % du total, le plafond global d'amortissement passe donc à 10 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal.

 

Un levier fiscal puissant, mais sous conditions

 

L'amortissement Jeanbrun peut significativement réduire l'imposition, notamment pour les contribuables fortement taxés. Mais il impose une location vide, pour neuf ans minimum, à titre de résidence principale, sans possibilité de louer à un proche. Un mécanisme attractif, à condition d'anticiper précisément ses calculs et ses plafonds.