C'est sous le feu des critiques des professionnels de la construction que s'ouvre l'enquête publique autour du Plan Local d'Urbanisme intercommunal - Habitat, Mobilités, Biodiversité, PLUi-HMB du Grand Annecy. De nombreuses voix s'élèvent pour alerter sur ses effets délétères. Le MEDEF Haute-Savoie, la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI Alpes et l'association ACSL des Acteurs de la Construction Savoie Léman dénoncent dans un communiqué de presse, un document mal calibré, déconnecté des besoins réels du territoire et porteur de graves conséquences pour l'offre de logement dans le Grand Annecy. Pour prouver leurs dires, ils ont diligenté une analyse technique de ce document d'urbanisme.

Un plan d'urbanisme en contradiction avec la réalité démographique

Mandatée par les trois organisations, l'agence Villes Vivantes a ainsi réalisé une analyse technique approfondie du projet de PLUi-HMB arrêté en décembre 2024. Ce diagnostic pointe d'emblée une incohérence majeure : l'évaluation des besoins en logement repose sur des données obsolètes (INSEE 2012-2017), alors que des chiffres plus récents (2015-2021) sont disponibles. Résultat : le besoin réel est sous-estimé.
Le PLUi vise une production de 1 400 logements neufs par an. Pourtant, au regard de la croissance démographique attendue de 1 600 habitants/an et de la baisse continue de la taille des ménages, cette capacité n'assurerait en réalité l'accueil que de 980 nouveaux habitants par an. Un écart de plus de 600 personnes annuellement, qui mine la cohérence des objectifs fixés par le Plan d'Aménagement et de Développement Durable, PADD.

Des règles plus restrictives qui limiteront encore davantage la construction

Autre écueil relevé par ce diagnostic : un paradoxe frappant d'ailleurs : alors que la production de logements a déjà chuté ces dernières années, le PLUi entend « modérer » cette dynamique, sans tenir compte de la réalité récente. Pire, les nouvelles règles envisagées sont encore plus contraignantes que celles actuellement en vigueur, ce qui rendrait tout simplement impossible d'atteindre même les 1 400 logements/an fixés comme cible officielle. Lire aussi - Immobilier neuf Haute-Savoie toujours sous tension
« La modération imposée aura pour effet réel une chute de la production bien en deçà de l'objectif affiché », préviennent les signataires de l'étude. Dans la commune nouvelle d'Annecy, par exemple, seulement 650 logements ont été commencés en moyenne par an entre 2021 et 2024, contre un objectif de 870 prévu dans le PLUi. Or, les nouvelles règles de constructibilité, notamment celle sur la réduction des hauteurs autorisées, risquent d'accentuer cette tendance baissière.

L'impossible densification !

L'un des points les plus préoccupants du PLUi-HMB, relevé par le diagnostic, réside en effet dans le « plan des hauteurs ». Celui-ci prévoit une baisse des hauteurs constructibles dans 45 % des zones résidentielles d'Annecy, y compris dans le centre-ville. Une décision à rebours des dynamiques observées jusqu'ici : 72 % des logements produits entre 2017 et 2023 l'ont été via des projets en R+2+attique ou plus. Des hauteurs d'immeubles qui seraient désormais interdites. Une invraisemblance à l'heure du ZAN, Zéro Artificialisation Nette.
Cette réduction des possibilités de densification frappe d'ailleurs surtout les zones les mieux desservies par les transports en commun, pourtant identifiées comme prioritaires par le SCOT et le PADD. Les principes de sobriété foncière et de lutte contre l'étalement urbain se trouvent ainsi remis en cause. « Sauver les sols en ville "sous sa fenêtre" reporte la pression de l'urbanisation sur des terres agricoles au-delà de l'agglomération », alerte l'étude.

Un effet domino sur les territoires voisins

D'autant qu'en limitant fortement la production de logements dans l'agglomération annécienne, le PLUi-HMB risque d'accentuer le phénomène de report résidentiel vers les intercommunalités voisines : Rumilly Terre de Savoie, Pays de Cruseilles, Fier et Usses, voire Chambéry ou Grand Lac en Savoie. Le Grand Annecy enregistre déjà un déficit migratoire de 550 habitants par an au profit de ces territoires.
Cette fuite démographique a déjà un coût : allongement des trajets domicile-travail, usage accru de la voiture, saturation des axes routiers, et accroissement de l'artificialisation des sols au-delà du périmètre du SCOT. Une tendance contradictoire avec les objectifs de Zéro Artificialisation Nette et de réduction des émissions carbone.

Une mixité sociale promise mais intenable

Enfin, le PLUi-HMB prétend renforcer la production de logements sociaux via une politique dite des « trois tiers » : 1/3 de logement social pour les ménages les plus modestes, 1/3 de logement abordable et 1/3 de logement libre. Mais là encore, la faisabilité est mise en doute par Villes Vivantes.

En imposant une faible densité et d'importants quotas de logements sociaux sur les opérations privées, le document d'urbanisme rend les projets économiquement irréalisables, conclut l'étude. En clair, la promotion immobilière ne pourra proposer des prix d'acquisition foncière compétitifs, rendant impossible l'équilibre économique de nombreux projets. Si le logement libre n'est pas réalisé, ce sont aussi les objectifs en logement social qui disparaissent.
Conséquence : la promesse de mixité sociale du PLUi-HMB restera lettre morte. Et la tension sur le parc social, déjà très forte dans le Grand Annecy, risque de s'aggraver. 

Un document à revoir en profondeur, dans un calendrier politique sensible

À quelques mois des élections municipales de mars 2026, le calendrier d'un tel document interroge. Pourquoi précipiter l'adoption d'un PLUi aussi structurant, sans intégrer les alertes des professionnels et les corrections demandées par des institutions publiques comme la Préfecture de Région ou la Chambre d'agriculture ?
« Le futur PLUi-HMB doit répondre au dynamisme exceptionnel de notre territoire, l'organiser en le favorisant et non en l'abimant », plaident le MEDEF Haute-Savoie, la FPI Alpes et l'ACSL. Le message est clair : loin d'un débat de campagne, l'étude de Villes Vivantes veut surtout nourrir une décision éclairée. L'enquête publique ouverte jusqu'au 27 juin 2025 représente, selon eux, une ultime opportunité pour les citoyens et élus d'agir.
Alors que 72 % des logements construits en densification verticale depuis 2017 n'auraient pas été autorisés avec les futures règles ; à l'heure où le logement devient un enjeu social et économique majeur en Haute-Savoie comme ailleurs dans l'hexagone, MEDEF, FPI, ACSL réclament la construction d'un urbanisme réaliste, équilibré et inclusif. Le PLUi-HMB du Grand Annecy, en l'état, semble s'en éloigner pourtant dangereusement, selon eux.