Comme ailleurs dans l'hexagone, l'immobilier neuf en Haute-Savoie traverse une période chahutée, marquée par une baisse significative des mises en vente et des réservations. Deux grands bassins se distinguent dans ce territoire : le Grand Annecy et le Genevois français, chacun confronté à des défis particuliers. Entre la flambée des prix, la raréfaction de l'offre et des contraintes réglementaires accrues, l'équilibre du marché haut-savoyard est plus que jamais menacé, selon les derniers chiffres présentés par la FPI des Alpes.

 

Grand Annecy : un effondrement des mises en vente

 

D'après la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes, l'immobilier neuf dans le Grand Annecy affiche des chiffres alarmants. En deux ans, le nombre de réservations a chuté de 54 %, avec seulement 311 ventes enregistrées en 2024. Les mises en vente ont connu une baisse spectaculaire de 64 %, passant de 600 en 2022 à 215 en 2024. Cette situation traduit une grande frilosité des promoteurs, qui limitent leurs opérations face à l'incertitude économique et aux contraintes réglementaires.
Le prix moyen du mètre carré atteint 6 296 euros, confirmant que le Grand Annecy est devenu l'un des marchés les plus onéreux d'Auvergne-Rhône-Alpes, devant Aix-les-Bains et Lyon. Cette hausse des prix s'accompagne d'une diminution de la surface moyenne des logements neufs, qui est passée de 69 m² à 63 m² en un an. Face à des prix toujours plus élevés, la stratégie d'investissement évolue également : les T2 gagnent du terrain : + 17 points en un an, remplaçant progressivement les T3, un signe de la difficulté d'accès à la propriété pour les familles.
Vincent Davy, président de la FPI Alpes, souligne que : « Le marché du Grand Annecy n'échappe pas au contexte national, mais il doit aussi composer avec des spécificités locales, comme la nécessité de produire du logement social à un prix plafonné qui n'a pas été révisé depuis 12 ans dans le département. Cela pèse sur les équilibres financiers ».

 

Genevois français : un marché atypique en phase de stabilisation

 

Avec 1 035 réservations en 2024 et malgré la présence des travailleurs frontaliers, le Genevois français affiche une baisse des ventes de 35 % en deux ans, mais une stabilité sur un an. L'investissement locatif reste faible et le marché est fortement dominé par la demande en résidences principales : 74 % des ventes. Le prix moyen y atteint 5 373 euros/m², avec des disparités notables : Annemasse Agglo reste le moins cher : 4 937 euros/m², grâce à une politique foncière ambitieuse, tandis que le Pays de Gex frôle les 6 000 euros/m².
Les mises en vente restent à un niveau très bas, avec une baisse de 47 % en deux ans et un stock de 1 477 lots. La part de logements invendus a doublé en un an, passant à 14 %. La situation est particulièrement tendue pour les T4, imposés en trop grand nombre par le PLU d'Annemasse Agglo, ce qui accentue la difficulté d'écoulement de ces grands logements.

 

Un marché du diffus en expansion et des ventes en bloc en baisse

 

Un phénomène marquant du manque de solutions pour trouver un logement neuf dans les villes-centres est l'essor du marché du diffus, qui représente désormais 26 % des ventes en 2024. La Vallée de l'Arve et d'autres marchés secondaires attirent de plus en plus d'acquéreurs, entraînant un éloignement croissant des centres-villes, devenus inabordables.
Parallèlement, les ventes en bloc, notamment aux bailleurs sociaux, peinent à compenser la baisse des ventes aux particuliers. Bien que le logement locatif intermédiaire, LLI, bénéficie d'un regain d'intérêt, les promoteurs haut-savoyards restent prudents avant de tabler sur une reprise.

 

2025 : peut-on miser sur des espoirs de relance ?

 

Selon la FPI Alpes, l'année 2025 pourrait enfin être l'année de la stabilisation. Les mesures gouvernementales, comme le PTZ renforcé et l'exonération de donations jusqu'à 300 000 euros, sont perçues comme des leviers potentiels pour relancer l'accession à la propriété. Néanmoins, les incertitudes persistent : la nouvelle réglementation RE 2025 alourdit les coûts de construction, et la lenteur d'obtention des permis de construire freine les projets.
 « Dans la promotion, le temps perdu ne se rattrape pas. Il sera très difficile de se loger sur le Grand Annecy durant les deux prochaines années, il faudra savoir assumer demain, l'inertie d'aujourd'hui », lance Vincent Davy aux élus locaux. En effet, la FPI Alpes alerte sur la nécessité d'un dialogue entre les acteurs économiques et les collectivités locales pour ajuster les PLU et permettre une relance efficace du marché. Le défi majeur sera de concilier les attentes des élus avec la réalité économique des promoteurs.
Face à crise structurelle profonde, si certaines mesures prises au niveau national pourraient amorcer une stabilisation de l'immobilier neuf en Haute-Savoie, la relance du marché nécessitera localement une réelle prise de conscience de l'importance de construire, passant par un assouplissement réglementaire et une meilleure adaptation de l'offre imposée par les PLU à la demande.