Le marché de l'investissement résidentiel en France démarre 2026 sur une note contrastée. Selon les données ImmoStat, analysées par BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield France et CBRE, le volume global atteint 703 millions d'euros au premier trimestre, en recul de 20 % sur un an.

Un volume global en baisse de 20 % au T1 2026

Cet indicateur, qui regroupe les acquisitions en bloc d'actifs résidentiels, comprenant le résidentiel classique, logement intermédiaire, résidences étudiantes, résidences seniors, coliving, résidences intergénérationnelles (hors logement social pur), reflète un environnement macroéconomique encore incertain, marqué par des conditions de financement plus exigeantes et une sélectivité accrue des investisseurs. Malgré ce repli, le résidentiel confirme son statut de classe d'actifs défensive, devançant la logistique et se rapprochant du bureau en termes de volumes engagés.

L'investissement résidentiel classique reste moteur malgré un ralentissement

Le segment du résidentiel classique et intermédiaire concentre l'essentiel des investissements avec 537 millions d'euros engagés, soit une baisse de 23 % sur un an. Le logement classique à lui seul continue de porter le marché, avec près de 530 millions d'euros investis, confirmant la solidité de ses fondamentaux locatifs.
L'activité reste très concentrée géographiquement : l'Ile-de-France capte environ 90 % des volumes. Cette polarisation traduit une recherche de sécurité et de liquidité, dans un marché où les investisseurs privilégient les zones les plus profondes.
En revanche, le segment intermédiaire et intergénérationnel décroche nettement, avec une seule transaction d'environ 7 millions d'euros, signé d'un manque de lisibilité produit et une moindre profondeur de marché.
La structure des opérations évolue également : la liquidité repose majoritairement sur des transactions inférieures à 20 millions d'euros. Ce morcellement illustre une stratégie opportuniste et prudente, dominée par des acteurs « value add » qui ciblent des actifs à repositionner ou à rénover à court terme.

Résidentiel géré : une dynamique contrastée selon les segments

Avec 166 millions d'euros investis, le résidentiel géré affiche un recul de 10 % des volumes sur un an. Les résidences étudiantes confirment leur rôle de locomotive, concentrant près de 80 % des volumes. Plus de 130 millions d'euros y ont été investis, portés par des fondamentaux solides : tension structurelle de l'offre, profondeur de la demande et visibilité des revenus.
A l'inverse, les résidences seniors progressent surtout par effet de rattrapage, tandis que le coliving reste marginal, encore limité par un manque de maturité du marché et de volume d'opérations.

Un marché en trompe-l'oeil selon les professionnels

Malgré des volumes jugés honorables, plusieurs indicateurs traduisent un ralentissement structurel. Le nombre de transactions a presque été divisé par deux sur un an, signe d'un marché moins fluide. 
CBRE souligne également l'effet amplificateur de certaines opérations d'envergure, comme la cession du 29 Sèvres pour plus de 200 millions d'euros, qui masque une activité sous-jacente plus atone. « La bonne place dans le classement ne doit pas faire omettre que les volumes [...] sont en retrait », rappelle François-Xavier Pascal, Directeur département Résidentiel chez CBRE France.

Quelles perspectives pour l'investissement immobilier en 2026 ?

Les signaux avancés laissent entrevoir une amélioration progressive. La reprise des « pitchs » et un pipeline d'opérations plus étoffé pourraient soutenir l'activité dès le deuxième trimestre. « Le logement occupe toujours une place de choix auprès des investisseurs », souligne Jean-François Morineau de BNP Paribas Real Estate.
Dans un marché plus exigeant, la sélectivité devrait néanmoins rester forte. Entre contraintes réglementaires, arbitrages de rendement et rareté de l'offre, le résidentiel devrait poursuivre sa recomposition en 2026, avec une prime accrue pour les actifs sécurisés et générateurs de revenus, à l'image du logement étudiant.