Chaque trimestre, les professionnels du secteur guettent les chiffres publiés par ImmoStat, le Groupement d'Intérêt Économique réunissant les quatre grands conseils en immobilier d'entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield). Les résultats du deuxième trimestre 2025, tout juste publiés, dressent un tableau contrasté du marché de l'immobilier d'entreprise, particulièrement en Île-de-France. Si les volumes d'investissement progressent en dépit d'un contexte économique tendu, l'activité locative, en particulier celle des bureaux, continue de souffrir.

Un recul persistant du marché locatif de bureaux en Île-de-France

En Île-de-France, la demande placée de bureaux au deuxième trimestre 2025 atteint 337 300 m², en retrait de 21 % par rapport au T2 2024. Sur l'ensemble du premier semestre, le volume commercialisé s'élève à 768 400 m², en baisse de 12 % sur un an, un niveau inférieur à la moyenne des quatre dernières années (949 000 m²). Cette contraction s'explique en grande partie par la chute spectaculaire des grandes transactions : les surfaces de plus de 5 000 m² n'ont totalisé que 200 000 m² au premier semestre, soit leur plus bas niveau depuis deux décennies.
Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial chez Cushman & Wakefield, se veut lucide sur les perspectives du second semestre : « Une chose est sûre, le second semestre sera plus que jamais déterminant pour le résultat annuel global. À ce stade, les grands deals à signer>20 000 m² en Première Couronne et à La Défense, même s'ils sont de bon augure, ne permettront pas d'atteindre la barre symbolique des 2 millions de m². Nous anticipons plutôt un volume annuel proche de 2024 compris entre 1,7 et 1,8 million de m². »

Paris QCA, La Défense, Première Couronne Sud : des poches de résistance selon les territoires

Certains marchés résistent toutefois à la morosité ambiante. Le Quartier Central des Affaires (QCA) affiche une stabilité avec 157 000 m² placés, tandis que les 5ᵉ, 6ᵉ et 7ᵉ arrondissements enregistrent une progression de 89 % sur un an, bien que ce chiffre doive être nuancé au regard d'un point bas en 2024.
Les dynamiques les plus marquées se trouvent en proche périphérie, notamment dans la Première Couronne Sud, qui enregistre un bond spectaculaire de +142 %, portée par un regain d'activité sur les surfaces supérieures à 1 000 m². Avec 77 000 m² commercialisés, elle rejoint le trio de tête des zones les plus actives avec Paris QCA et La Défense.
Cette dernière confirme sa transformation : historiquement terre d'accueil des grandes entreprises, La Défense séduit de plus en plus les PME. La demande placée sur les surfaces moyennes (1 000 à 5 000 m²) y atteint un niveau inédit, avec près de 48 000 m² commercialisés.
« La demande placée des moyennes entreprises à La Défense enregistre un volume record jamais observé depuis 20 ans et rivalise quasiment avec Paris QCA sur ce même segment », souligne Olivier Taupin.

Stock de bureaux disponibles : une offre immédiate au plus haut

Le stock de bureaux disponibles franchit un nouveau seuil avec 5,99 millions de m² au 30 juin 2025, en hausse de 20 % sur un an. Si cette abondance pèse sur certains marchés périphériques, elle est mieux accueillie dans Paris intra-muros, où elle permet de renouveler l'offre qualitative, notamment grâce aux restructurations livrées récemment.
Les loyers faciaux restent stables pour les biens de seconde main (447 €/m²/an HT HC) et enregistrent une légère hausse de 2 % pour les biens neufs ou restructurés, atteignant eux aussi 447 €/m²/an. Le niveau des mesures d'accompagnement, qui atteignait 27,7 % au trimestre précédent, sera mis à jour prochainement.

Investissement tertiaire : reprise timide mais sur des actifs solides

Dans ce contexte incertain, les volumes d'investissement se montrent résilients. En France, 5,8 milliards d'euros ont été engagés au premier semestre 2025, en hausse de 30 % sur un an. En Île-de-France, la hausse est encore plus spectaculaire, avec 3,7 milliards d'euros investis : + 85 % sur un an. Le deuxième trimestre progresse de 17 % par rapport à 2024, atteignant 1,3 milliard d'euros.
Cette reprise reste toutefois sélective : les investisseurs ciblent les actifs core et core+ bien situés, particulièrement à Paris. « Le marché s'apprécie lentement mais sûrement et se réorganise autour de fondamentaux solides. Le deuxième semestre confirmera sans aucun doute cette tendance à la faveur de grandes opérations historiquement synonyme de reprise du marché. Reste à espérer que les conditions politiques et économiques se stabiliseront », analyse Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.

Logistique : repli de la demande placée en entrepôts

Enfin, la demande placée d'entrepôts logistiques de plus de 5 000 m² s'inscrit en net recul : 1 527 600 m² sur le premier semestre 2025, soit - 17 % sur un an. Le deuxième trimestre, avec 618 900 m², accuse une chute de 38 % sur un an. Un repli qui témoigne d'une sélectivité accrue, dans un marché où seuls les actifs les plus qualitatifs trouvent preneur.
Confronté à une baisse continue de la demande placée, le marché de l'immobilier d'entreprise en Île-de-France espère donc un redémarrage au second semestre. De quoi envisager un vrai rebond en 2026.