Avant de se lancer et d'investir dans l'immobilier neuf ou ancien, il est nécessaire de se poser les bonnes questions pour mettre toutes les chances de son côté, faire les bons choix et réussir son investissement locatif. Découvrez ici les interrogations à avoir pour passer le cap et se lancer avec succès dans un investissement immobilier. Premier point et non des moindres à éclaircir avant d'investir dans la pierre : pour quels objectifs je souhaite réaliser un investissement locatif ? 

 

Investissement locatif : dans quel but ?

 

Que ce soit pour défiscaliser, se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite, héberger ou transmettre un logement à ses enfants, il faut d'abord s'interroger sur ses objectifs et ses motivations à investir dans l'immobilier locatif.

 

- Comment bien investir dans l'immobilier pour sa retraite ?

 

En vue de la retraite, l'achat d'un bien immobilier pour louer peut permettre de compléter ses revenus. Grâce aux loyers des locataires qui couvrent une partir de l'emprunt, cet achat immobilier pour louer est financé par un effort d'épargne réduit. Les intérêts d'emprunt et les frais d'entretien du logement sont également déductibles des loyers, ce qui réduit les revenus fonciers. 

L'immobilier est un des rares placements où les revenus sont réévalués. En effet, les loyers sont indexés sur l'indice de référence des loyers, IRL, permettant de suivre l'évolution des prix. Exemple pour un loyer de 600 € par mois aujourd'hui, avec un indice des prix des loyers augmentant de 1.5 % par an suivant l'inflation, le loyer atteindra progressivement 870 € dans 25 ans.

 

- Investir dans l'immobilier pour se constituer un patrimoine ?

 

En jouant sur l'effet levier du crédit immobilier, investir dans la pierre peut permettre comme objectif de se constituer dans le temps un patrimoine immobilier à transmettre à ses proches mais aussi un bien immobilier à occuper au moment de la retraite. Il est nécessaire donc de bien mûrir son projet d'investissement locatif en attendant cette transmission ou ce changement de vie.

 

- Un investissement locatif pour défiscaliser ?

 

La réduction d'impôt, c'est comme la cerise sur le gâteau de l'investissement locatif. En investissant dans un logement, il est possible d'anticiper la baisse de revenus au moment de la retraite, de transmettre un patrimoine immobilier à ses proches..., mais aussi de réaliser une belle défiscalisation immobilière. Si défiscaliser ne doit pas être le but ultime d'un investissement locatif, c'est un bonus non négligeable pour booster la rentabilité locative d'un achat pour louer. 

Avec la loi Pinel en vigueur depuis 2014, avec le dispositif Censi-Bouvard prorogé jusqu'à fin 2022 ou encore avec la loi Malraux, il est possible de réduire ses impôts sur le revenu tout en investissant dans l'immobilier neuf ou rénové. Le dispositif Pinel permet par exemple de bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 6 000 € par an. L'amendement Censi-Bouvard offre un avantage fiscal jusqu'à 33 000 €, quand la loi Malraux permet de défiscaliser une partie du coût de rénovation de bâtiment sauvegardé jusqu'à 120 000 €. C'est un atout considérable. Encore faut-il trouver le bon investissement locatif !

 

Comment choisir son bien immobilier locatif ?

 

Même dans le cas d'un investissement locatif, il faut s'imaginer emménager dans les lieux et imaginer sa vie sur place. Proximité des écoles et des commerces, proximité des transports en commun, facilité pour se garer... si le cadre et le logement lui-même vous semble bon, alors il devrait l'être également pour la plupart des locataires. De quoi répondre à la demande locative à la recherche d'une résidence principale ! Lire aussi - Quelle surface choisir pour un investissement locatif ?

 

- Comment faire un investissement locatif ?

 

Pour réaliser un investissement locatif, l'acheteur doit également étudier la ville, le quartier de son futur achat en se posant plusieurs questions sur l'état du marché locatif, le taux de vacance ou le niveau des loyers pratiqués...  

Il faut aussi s'interroger sur le potentiel en cas de revente et anticiper les évolutions du quartier dans le futur. Une visite en mairie pour consulter le PLU, Plan Local d'Urbanisme, est un bon conseil à suivre.

 

- Investir dans l'immobilier locatif neuf ou ancien ?

 

Si la rentabilité de l'ancien semble plus importante puisque les loyers sont parfois comparables au neuf alors que le prix d'achat est moindre, attention aux mauvaises surprises : les frais d'entretien (ravalement de façades, changement de toiture et autres importants chantiers de rénovation...) sont plus élevés que dans le neuf. En effet, grâce aux garanties dédiées au logement neuf, type garantie décennale, l'immobilier neuf bénéficie d'au moins 10 ans sans gros travaux. Investir dans un logement neuf permet aussi d'offrir à son locataire, un bien aux dernières normes techniques et environnementales pour un meilleur confort mais aussi des factures énergétiques réduites.

 

- Comment réussir un investissement locatif dans l'immobilier neuf ?

 

En plus des avantages de l'immobilier neuf, l'investissement locatif dans le neuf bénéficie surtout du dispositif Pinel qui jusqu'à fin 2024 permet des réductions d'impôt par rapport au prix d'achat, plafonné à 300 000 €. Ainsi, l'investisseur Pinel peut déduire jusqu'à 63 000 € d'impôts sur 12 ans pour l'achat d'un logement neuf mis en location. La loi Pinel outre-mer est encore plus intéressante fiscalement.

 

- Réaliser un investissement locatif en petite surface ou en appartement familial ?

 

Halte aux idées reçues : si le loyer rapporté au prix d'achat est actuellement compris entre 4 % et 7 % pour les studios et les deux-pièces contre de 3,6 % à 5,7 % pour un T4, les petites surfaces subissent souvent un turn-over important, avec un taux de vacance parfois plus élevé et une usure plus rapide. Les studios ne sont pas forcément plus rentables que de grandes surfaces.

 

Où investir dans l'immobilier neuf et ancien ?

 

Comme toujours dans l'immobilier et d'autant plus dans le cas d'un investissement locatif, l'emplacement reste la principale clé pour réussir. Pour trouver le bon endroit pour investir, il faut là aussi s'interroger : investir près ou loin de chez soi ? Suis-je bricoleur pour assurer certaines pannes si j'assume seul la gestion locative ? D'où le besoin d'être assez proche pour être présent pour les visites, les assemblées de copropriété, les travaux... 

Autre point à prendre en compte pour investir dans l'immobilier avec succès : la ville et le quartier choisis. Ville touristique ? Ville au potentiel économique ? Ville centre ou en périphérie ? Quartier en devenir ou hypercentre historique ? 

Afin de bien choisir où investir, il est préférable d'opter pour un lieu qui permet de multiplier le potentiel de locataires solvables : quartier étudiant, ville touristique pour faire de la location saisonnière ou de la location de courte durée, ville à l'activité économique solide et non mono-orientée...

Paris, Lyon, Bordeaux, Lille... : conseils pour savoir où investir

Pour connaître le potentiel du quartier, voire de la grande ville de votre investissement locatif, une visite sur les sites de locations immobilières vous donnera une idée du nombre de biens mis en location, à quel niveau de loyer, si les annonces mettent du temps à être pourvu. Pourquoi ne pas poster l'annonce du bien convoité pour tester la réaction de possibles locataires. 

Autre moyen de vérifier la pertinence de votre futur bien immobilier : les pouvoirs publics ont créé une base de données répertoriant toutes les ventes immobilières des dernières années. Un moyen de voir si vous achetez au bon prix dans le quartier. Retrouvez ici le site sur les valeurs foncières.

 

Dans quel bien immobilier investir selon la ville choisie ?

 

Selon votre budget et le niveau de prix pratiqué dans la ville désignée pour investir, il est aussi conseillé d'orienter votre choix sur des typologies de logements différentes. Par exemple, dans les grandes métropoles, opter plutôt pour un studio ou un deux-pièces. Dans les petites villes, les trois-pièces offriront moins de turn-over, tandis qu'en zone détendue, à la campagne ou dans les zones péri-urbaines, pourquoi ne pas opter pour une maison à louer. 

 

Comment calculer le rendement d'un investissement immobilier ?

 

Quel que soit l'emplacement choisi, avant de se lancer, autre étape incontournable : calculer le rendement locatif de votre bien immobilier. 

Rentabilité locative brute = il s'agit de la somme des loyers annuels, divisée par le prix d'acquisition, le tout multiplié par 100. Exemple : un deux-pièces de 42 m² acheté 150 000 € et loué 700 € aura une rentabilité brute de 5,6 %. 

Pour savoir si vous serez vraiment gagnant, il est toutefois préférable de calculer au plus juste la rentabilité de votre bien immobilier. Pour cela, il est conseillé de privilégier le calcul de la rentabilité locative nette, c'est-à-dire qui prend en compte les frais et charges inhérentes à la location nue, les impôts fonciers, l'éventuel coût du crédit immobilier... Au loyer annuel de 8 400 € pour notre exemple précédent, vous ôtez 670 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 € de charges non récupérables... et cela vous porte à une rentabilité nette de 4,3 %. Attention donc aux rentabilités locatives illusoires que des prestataires extérieurs : conseiller en gestion de patrimoine par exemple, pourraient vous promettre.
 

Lire aussi - Comment calculer la rentabilité locative d'un investissement immobilier ?

Autre méthode plus simple pour avoir une idée rapide de la rentabilité d'un investissement locatif : utiliser la méthode Larcher qui consiste à ne compter que 9 mois de loyer sur 12 de revenus fonciers.  

Ne pas oublier le coût de l'imposition sur les plus-values immobilières en cas de revente. Lire aussi - Censi-Bouvard : que faire après 9 ans ?

 

Les méthodes pour optimiser l'imposition de votre investissement locatif

 

La rentabilité de votre investissement locatif pourra être améliorée grâce à vos choix de fiscalité. Il existe en France différents régimes fiscaux qui régissent l'investissement immobilier, il faut donc choisir le régime fiscal le plus avantageux selon votre profil d'imposition et votre projet locatif. 

Dans l'immobilier neuf, nous avons déjà parlé de la loi Pinel qui permet de défiscaliser jusqu'à 63 000 € d'impôt sur le revenu durant 12 ans. Il a aussi les avantages de la location meublée et du statut LMNP pour Loueur de Meublés Non-Professionnels. La location meublée bénéficie de divers avantages : contrat de bail plus souple, déduction des charges locatives, récupération complète de la TVA, amortissement du bien sur le long terme, loyers du coup très peu fiscalisés... 

Dans l'immobilier ancien, outre le LMNP/LMP, il est aussi possible de profiter du mécanisme du déficit foncier.  

 

Comment bien louer son investissement locatif ?

 

Le principe de l'investissement locatif repose sur le paiement par un locataire de loyers. Pour garantir ce risque locatif, plusieurs solutions s'offrent à l'investisseur immobilier qui souhaite acheter pour louer. Un investisseur aussi appelé propriétaire-bailleur.

 

- Comment bien sélectionner son locataire pour réussir son investissement locatif ?

 

Si vous décidez de louer vous-même ce bien immobilier mis en location, le choix du locataire doit se faire avec le maximum de garanties possibles : le loyer doit être inférieur à un tiers des revenus, le locataire peut fournir une caution solidaire...

 

- Investir dans la pierre : faire le choix d'un bon gestionnaire ?

 

Dans le cas d'un gestionnaire pour s'occuper de la location du bien immobilier via une agence immobilière par exemple, compter comme honoraires entre 5 et 10 % des loyers, charges comprises. Un coût déductible des revenus fonciers, permettant de ne pas gérer au quotidien de l'investissement locatif. C'est cette agence immobilière qui va se chargera de trouver les locataires, de prélever les loyers, de réaliser les quittances de loyer et, selon l'option, de coordonner les entreprises et artisans en cas de travaux ou de panne dans le logement.

 

- Quid d'un investissement locatif en résidence services ?

 

A noter que dans le cas d'un investissement locatif en résidence services de type résidence étudiante ou résidence senior, grâce au bail commercial signé avec l'exploitant de cette résidence gérée dans le cas d'un investissement en Censi-Bouvard par exemple, ce gestionnaire est d'autant plus important. 

En effet, c'est lui qui va assurer au jour le jour la rentabilité de cet investissement immobilier en assurant aussi la pérennité dans le temps de la résidence avec un taux d'occupation le plus haut possible et donc des loyers à verser au propriétaire-bailleur.

 

- Garantir son investissement locatif avec une assurance locative ?

 

C'est la crainte principale d'un propriétaire-bailleur : se trouver avec un locataire qui ne paie plus ses loyers. Pour assurer la rentabilité locative d'un investissement locatif, notamment en cas de crédit immobilier pour le financer, il est possible de souscrire une assurance spéciale. Prévoir entre 1.5 et 2.5 % des loyers pour souscrire à une assurance contre les loyers impayés auprès d'un assureur privé. Existe aussi depuis 2016, une garantie des risques locatifs baptisée Visale, via Action Logement, ex-1% Logement, pour assurer les loyers des salariés précaires et des jeunes. De quoi sécuriser son investissement immobilier.

Lire aussi - Comment assurer un investissement locatif ?

 

Investissement locatif : quels sont les risques ?

 

Comme pour tout placement qu'il soit financier ou immobilier, il existe toujours un facteur de risques à prendre en compte. Si vous avez répondu attentivement aux questions posées ci-dessus et étudier les différents points de cet article, un bon nombre de pièges pourront être évités. Mais à chaque projet d'investissement locatif, il y a des risques inhérents. 

- Opter pour un logement étudiant et le turn over sera plus fort et peut être remis en question si le locataire choisi décide de stopper ses études en cours d'année.

- Opter pour un fort rendement, au-delà des 10 % parfois, dans de petites villes au marché détendu peut vous exposer à davantage de vacance locative ; mais aussi à une moins-value au moment de la revente.

Comment savoir si c'est un bon placement ?

- Attention à la qualité et au sérieux du gestionnaire exploitant en cas d'investissement en résidence gérée. 

- Investir dans l'immobilier touristique peut aussi être perturbé par une saison sans neige, une météo capricieuse ou la fermeture des stations de sports d'hiver ou par une crise sanitaire sans précédent comme on l'a connu avec le Covid-19 et les confinements. 

D'où l'importance de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Dernier conseil : en tant que primo-investisseur, il est par exemple préférable de privilégier l'achat de deux biens immobiliers et deux projets distincts qu'un seul bien pour un même budget.
   

Voilà de quoi investir dans la pierre et réussir son investissement locatif dans l'immobilier neuf !