Recherche d'articles
 
 
Les informations de l'immobilier neuf : tout savoir de l'immobilier neuf
Le spécialiste pour trouver un logement neuf
Où ?
  • Pour habiter
  • Pour investir
  • Terrains
  • Constructeurs
Trouver

Astuce : nos filtres en pages de résultats vous permettront d'affiner votre sélection

Conseils pratiques Edition du
Mise à jour le 14/11/2019

Comment réussir un investissement locatif ?

réussir investissement locatif
Acheter pour louer, voici nos conseils pour réussir votre investissement locatif.

Tags : Investissement locatif, investissement immobilier, acheter pour louer


Investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine immobilier est l’un des placements préférés des Français. Alors pourquoi pas vous ? Voici les questions-clés à se poser avant d'acheter pour louer et ainsi réussir un investissement locatif.

Avant de se lancer et d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien, il est nécessaire de se poser les bonnes questions pour ainsi mettre toutes les chances de son côté et réussir son investissement locatif. Premier point et non des moindres à éclaircir avant d’investir dans la pierre : pour quels objectifs je souhaite réaliser un investissement locatif

Investissement locatif : dans quel but ?


Que ce soit pour défiscaliser, se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite, héberger ou transmettre un logement à ses enfants, il faut d’abord s’interroger sur ses motivations à investir dans l’immobilier locatif.

- Un achat immobilier locatif pour sa retraite ?


En vue de la retraite, l’achat d’un bien immobilier pour louer peut permettre de compléter ses revenus. Grâce aux loyers des locataires qui couvrent une partir de l’emprunt, cet achat immobilier pour louer est financé par un effort d’épargne réduit. Les intérêts d’emprunt et les frais d’entretien du logement sont également déductibles des loyers, ce qui réduit les revenus fonciers. 
L’immobilier est un des rares placements où les revenus sont réévalués. En effet, les loyers sont indexés sur l’indice de référence des loyers, IRL, permettant de suivre l’évolution des prix. Exemple pour un loyer de 600 € par mois aujourd’hui, avec un indice des prix des loyers augmentant de 1.5 % par an suivant l’inflation, le loyer atteindra progressivement 870 € dans 25 ans.

- Investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine ?


En jouant sur l’effet levier du crédit immobilier, investir dans la pierre peut permettre de se constituer dans le temps un patrimoine immobilier à transmettre à ses proches mais aussi un bien immobilier à occuper au moment de la retraite. Il est nécessaire donc de bien mûrir son projet d’investissement locatif en attendant cette transmission ou ce changement de vie.

- Un investissement locatif pour défiscaliser ?


C’est comme la cerise sur le gâteau de l’investissement locatif. En investissant dans un logement, il est possible d’anticiper la baisse de revenus au moment de la retraite, de transmettre un patrimoine immobilier à ses proches…, mais aussi de réaliser une belle défiscalisation immobilière. Si défiscaliser ne doit pas être le but ultime d’un investissement locatif, c’est un bonus non négligeable pour booster la rentabilité locative d’un achat pour louer. 
Avec la loi Pinel en vigueur depuis 2014, avec le dispositif Censi-Bouvard prorogé jusqu’à fin 2021 ou encore avec la loi Malraux, il est possible de réduire ses impôts sur le revenu tout en investissant dans l’immobilier neuf ou rénové. Le dispositif Pinel permet par exemple de bénéficier d’un bonus fiscal jusqu’à 6 000 € par an. L’amendement Censi-Bouvard offre un avantage fiscal jusqu’à 33 000 €, quand la loi Malraux permet de défiscaliser une partie du coût de rénovation de bâtiment sauvegardé jusqu’à 120 000 €. C’est un atout considérable. Encore faut-il trouver le bon investissement locatif !


Comment choisir son bien immobilier locatif ?


Même dans le cas d’un investissement locatif, il faut s’imaginer emménager dans les lieux et imaginer sa vie sur place. Proximité des écoles et des commerces, proximité des transports en commun, facilité pour se garer… si le cadre et le logement lui-même vous semble bon, alors il devrait l’être également pour la plupart des locataires.

- Comment faire un investissement locatif ?


Pour réaliser un investissement locatif, l’acheteur doit également étudier la ville, le quartier de son futur achat en se posant plusieurs questions sur l’état du marché locatif, le taux de vacance ou le niveau des loyers pratiqués… Attention aux rentabilités locatives illusoires. 


Il faut aussi s’interroger sur le potentiel en cas de revente et anticiper les évolutions du quartier dans le futur. Une visite en mairie pour consulter le PLU, Plan Local d’Urbanisme, est un bon conseil à suivre.

- Investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien ?


Si la rentabilité de l’ancien semble plus importante puisque les loyers sont parfois comparables au neuf alors que le prix d’achat est moindre, attention aux mauvaises surprises : les frais d’entretien (ravalement de façades, changement de toiture et autres importants chantiers de rénovation…) sont plus élevés que dans le neuf. En effet, grâce aux garanties propres au logement neuf, type garantie décennale, l’immobilier neuf bénéficie d’au moins 10 ans sans gros travaux. Investir dans un logement neuf permet aussi d’offrir à son locataire, un bien aux dernières normes techniques et environnementales pour un meilleur confort mais aussi des factures énergétiques réduites.

- Comment réussir un investissement locatif dans l’immobilier neuf ?


En plus des avantages de l’immobilier neuf, l’investissement locatif dans le neuf bénéficie surtout du dispositif Pinel qui jusqu’à fin 2021 permet des réductions d’impôt par rapport au prix de l’acquisition, plafonné à 300 000 €. Ainsi, l’investisseur Pinel peut déduire jusqu’à 63 000 € d’impôts sur 12 ans pour l’achat d’un logement neuf mis en location. La loi Pinel outre-mer est encore plus intéressante fiscalement.

- Réaliser un investissement locatif en petite surface ou en appartement familial ?


Halte aux idées reçues : si le loyer rapporté au prix d'achat est compris entre 4 % et 7 % pour les studios et les deux-pièces contre de 3,6 % à 5,7 % pour un T4, les petites surfaces subissent souvent un turn-over important, avec un taux de vacance parfois plus élevé et une usure plus rapide. Les studios ne sont pas forcément plus rentables que de grandes surfaces.


Comment bien louer son investissement locatif ?


Le principe de l’investissement locatif
réussir investissement immobilier
Pour réussir son investissement locatif, via la loi Pinel par exemple, miser sur des villes au marché locatif tendu.
repose sur le paiement par un locataire de loyers. Pour garantir ce risque locatif, plusieurs solutions s’offrent à l’investisseur immobilier qui souhaite acheter pour louer. Un investisseur désormais appelé propriétaire-bailleur.


- Comment bien sélectionner son locataire pour réussir son investissement locatif ?


Si vous décidez de louer vous-même ce bien immobilier mis en location, le choix du locataire doit se faire avec le maximum de garanties possibles : le loyer doit être inférieur à un tiers des revenus, le locataire peut fournir une caution solidaire…

- Investir dans la pierre : faire le choix d’un bon gestionnaire ?


Dans le cas d’un gestionnaire pour s’occuper de la location du bien immobilier via une agence immobilière par exemple, compter comme honoraires entre 5 et 10 % des loyers, charges comprises. Un coût déductible des revenus fonciers, permettant de ne pas gérer au quotidien de l’investissement locatif. C’est cette agence immobilière qui va se chargera de trouver les locataires, de prélever les loyers, de réaliser les quittances de loyer et, selon l’option, de coordonner les entreprises et artisans en cas de travaux ou de panne dans le logement.


- Quid d’un investissement locatif en résidence services ?


A noter que dans le cas d’un investissement locatif en résidence services de type résidence étudiante ou résidence senior, grâce au bail commercial signé avec l’exploitant de cette résidence gérée dans le cas d’un investissement en Censi-Bouvard par exemple, ce gestionnaire est d’autant plus important. 
En effet, c’est lui qui va assurer au jour le jour la rentabilité de cet investissement immobilier en assurant aussi la pérennité dans le temps de la résidence avec un taux d’occupation le plus haut possible et donc des loyers à verser au propriétaire-bailleur.

- Garantir son investissement locatif avec une assurance locative ?


C’est la crainte principale d’un propriétaire-bailleur : se trouver avec un locataire qui ne paie plus ses loyers. Pour assurer la rentabilité locative d’un investissement locatif, notamment en cas de crédit immobilier pour le financer, il est possible de souscrire une assurance spéciale. Prévoir entre 1.5 et 2.5 % des loyers pour souscrire à une assurance contre les loyers impayés auprès d’un assureur privé. Existe aussi depuis 2016, une garantie des risques locatifs baptisée Visale, via Action Logement, ex-1% Logement, pour assurer les loyers des salariés précaires et des jeunes. De quoi sécuriser son investissement immobilier.

Voilà de quoi investir dans la pierre et réussir son investissement locatif dans l'immobilier neuf !
Par Céline Coletto

NOS PARTENAIRES A VOTRE SERVICE

Comparez gratuitement les offres de plus de 100 banques

Comparez gratuitement les offres de plus de 100 banques

Crédit Immobilier
Simulation loi Pinel

Réalisez une simulation d'investissement loi Pinel 2020

Simulation loi Pinel
Simulateur Prêt à taux zéro 2016

Calculez gratuitement le montant de votre Prêt à Taux Zéro 2020

Simulation gratuite PTZ
bot