Le premier trimestre 2025 confirme la gravité de la crise que traverse l'immobilier neuf à Toulouse et dans sa région. Malgré quelques signes encourageants, le marché reste miné par une activité atone, des niveaux de mise en vente historiquement bas et un désengagement massif des investisseurs, suite notamment à l'extinction du dispositif Pinel. Retour sur les principaux enseignements du dernier baromètre de l'ObserveR.

Ventes en berne, offres en chute libre

Avec seulement 524 ventes enregistrées au premier trimestre 2025 dans l'aire urbaine de Toulouse, le marché signe un nouveau recul par rapport à la même période l'an dernier (- 12 % vs 1T2024, - 22 % vs 1T2023). Ces chiffres confirment une tendance baissière persistante malgré un bref sursaut en 2024, lié à l'anticipation de la fin du dispositif Pinel. La situation reste donc très fragile, et ce d'autant plus que les désistements restent élevés (26 % des ventes), un taux stable mais symptomatique d'un climat de défiance généralisée.
Le marché est aussi largement pénalisé par la faiblesse persistante de l'offre. Seulement 522 logements ont été mis en vente au 1T2025, un niveau équivalent à celui du trimestre précédent, mais en repli de 60 % par rapport au 1T2023. Ce manque d'alimentation du marché conduit mécaniquement à un effondrement de l'offre commerciale, qui atteint 2 462 logements disponibles à fin mars, soit une baisse de 30 % en un an. Un stock au plus bas depuis 10 ans.

Le logement neuf à Toulouse, épicentre d'un marasme régional

Au coeur de la métropole toulousaine, les dynamiques sont similaires, voire plus accentuées. Toulouse représente plus de 60 % des ventes de l'aire urbaine, mais affiche des volumes très faibles avec seulement 325 ventes sur le trimestre (- 9 % vs 1T2024). Le nombre de mises en vente, bien qu'en nette hausse par rapport à début 2024 (+ 102 %), reste extrêmement bas (326 logements, - 61 % vs 1T2023), empêchant toute reconstitution significative du stock, qui tombe à 1 114 logements disponibles.
Le déséquilibrage entre investisseurs et propriétaires occupants est particulièrement marqué et inédit à Toulouse : les ventes à investisseurs ne représentent que 32 % du total, tandis que 68 % des ventes concernent des propriétaires occupants, un renversement de tendance alimenté par les dispositifs d'accession aidée. Lire aussi - Comment devenir propriétaire à Toulouse ?

BRS, PSLA, TVA réduite, le poids croissant des dispositifs aidés

Le marché toulousain se redessine autour de produits aidés, qui prennent une place inédite dans les ventes. À l'échelle de l'aire urbaine, les ventes réalisées dans le cadre de dispositifs d'accession aidée (PSLA, TVA réduite, prix maîtrisés) représentent 58 % des ventes, une part jamais atteinte jusque-là. À Toulouse, cette proportion grimpe même à 71 %, illustrant la dépendance croissante du marché à ces outils de solvabilisation.
Autre fait notable : les ventes en BRS, Bail Réel Solidaire, à Toulouse poursuivent leur montée en puissance avec 12 % de parts de marché, tout comme le LLI particuliers, qui atteint déjà 16 % des ventes, fruit d'une mobilisation locale forte autour de cette offre émergente pour soutenir l'investissement locatif. Toutefois, ces chiffres sont à relativiser compte tenu du faible volume global.

Des prix des appartements neufs globalement stables, mais à surveiller

Les prix du neuf à Toulouse et sa région résistent à la tendance baissière, mais restent volatils. Dans l'aire urbaine, le prix moyen au mètre carré (hors parking) en collectif libre s'élève à 4 467 €/m², en très légère baisse par rapport à 2024 (- 0,5 %) et 2023 (- 1 %). À Toulouse, on observe au contraire une progression des prix de vente à 4 799 €/m² (+ 6 % sur un an), mais cette évolution doit être interprétée avec prudence compte tenu de la faiblesse des transactions.
Dans le SICOVAL, les prix ont en revanche fortement chuté : 3 420 €/m² au 1T2025 contre 4 080 €/m² sur l'ensemble de 2024. Le secteur continue de souffrir d'un quasi-arrêt des mises en vente (16 logements seulement) et d'une offre commerciale réduite à peau de chagrin (150 logements disponibles).

Résidences services et typologies : tendances contrastées

Le segment des résidences services connaît un trimestre très particulier : aucune nouvelle mise en vente n'a été enregistrée, tandis que les ventes brutes s'élèvent à 129 logements. Le marché est marqué par la suspension d'un programme de 428 lots, suite à la défaillance d'un exploitant, ce qui pèse lourdement sur les volumes.
Sur le plan des typologies, les T2 et T3 concentrent la majorité des ventes (près de 60 %) et représentent plus de 70 % de l'offre. La tension reste forte sur ces produits, bien qu'un déséquilibre entre offre et demande semble persister, notamment pour les trois-pièces.

Une reprise structurellement freinée pour l'habitat neuf dans la ville rose

Alors que le marché peine à retrouver un second souffle, les professionnels misent désormais sur les nouveaux leviers que sont le réélargissement du Prêt à Taux Zéro, PTZ ou encore la montée en puissance du LLI. Mais ces dispositifs, opérationnels depuis avril seulement, n'ont pas encore eu d'impact visible sur l'activité.
« Le marché se réajuste au nouveau contexte de commercialisation, mais les constats restent les mêmes quant à la faiblesse de l'activité et des volumes. Même si un souffle en termes de commercialisation est trouvé, l'alimentation du marché ne permettrait pas de véritable reprise pour 2025 », résume Mickaël Merz, Président de l'ObserveR.
Malgré des signaux faibles de redynamisation - notamment grâce aux ventes aidées et à de nouveaux dispositifs tels que le LLI investissement - le marché du logement neuf toulousain reste en grande difficulté. L'ampleur de la crise, combinée à un affaissement durable de l'offre et à une désaffection des investisseurs, laisse présager une année 2025 encore morose, sauf retournement fort du contexte économique ou fiscal. Un retournement malheureusement peu probable dans les mois à venir.