Depuis la crise sanitaire et les périodes électorales de 2020, l'immobilier neuf à Toulouse ne parvient pas à se relever dignement. La légère reprise enregistrée en 2021 ne s'est pas concrétisée l'année dernière, selon les données de l'Observer, observatoire du marché immobilier toulousain, présidé par Laëtitia Vidal.

 

Analyse : comment se porte le marché de l'immobilier neuf toulousain en ce moment ?

L'an dernier, les mises en vente sont restées proches des volumes déjà très bas de l'année précédente, en léger retrait, avec une baisse de presque 1 % par rapport à 2021. En revanche, la chute des ventes est beaucoup plus forte : - 24 % avec 4 600 logements vendus à des particuliers contre 6 030 en 2021. Une chute principalement expliquée par les refus de financement illustrés par un taux d'annulation de 21 % sur l'année : + 2 points par rapport à 2021, atteignant 25 % sur le troisième trimestre et 26 % sur le quatrième trimestre.
Pourtant, selon l'analyse de l'Observer, même si la demande s'est moins exprimée l'an dernier et elle est restée réactive lorsque le marché fut alimenté, témoignant d'un marché toujours demandeur. 

 

Evolution toujours majoritaire pour l'investissement locatif

 

Berceau de l'investissement locatif, le marché immobilier neuf à Toulouse et son aire urbaine reste une terre d'accueil des investisseurs qui sont toujours majoritaires, même si la répartition tend à s'équilibrer avec la clientèle de propriétaires-occupants : 52 % contre 48 %, avec une part égale de ces deux cibles de clientèle sur le dernier trimestre 2022.

 

L'accession à prix maîtrisé soutient les ventes

 

« L'augmentation de la clientèle de propriétaires-occupants s'explique notamment par les ventes en accession « aidée » portées principalement par le PSLA et les prix maîtrisés, et un volume de logements vendus en libre en deçà des volumes connus les années précédentes : environ 3 750 logements vendus en libre en 2022 contre près de 5 000 en 2021 et 4 150 en 2020 par exemple », précise l'Observer, qui ajoute que les difficultés de financement des acquéreurs en libre, liées notamment à l'augmentation des taux d'intérêt, s'observent dès la fin 2022 avec moins de 850 ventes à l'échelle de l'aire urbaine au troisième et quatrième trimestre contre près de 1 500 en début d'année.

 

Chiffres et état des stock : 4 000 appartements neufs disponibles

 

L'an dernier, le niveau des ventes étant moins important et celui des mises en vente relativement maintenu, l'offre commerciale se trouve mécaniquement légèrement plus importante avec plus de 4 000 logements à la fin de l'année : + 6 % par rapport à 2021. Une progression en trompe l'oeil car le stock de logements reste cependant faible au regard des années précédentes : - 19 % par rapport à 2020 et - 31 % par rapport à 2019. Il faut remonter à 2012 pour trouver une offre commerciale inférieure aux niveaux de 2021 et 2022. 

 

Forte évolution des prix au m2 de l'immobilier neuf

 

L'effet de cette double contrainte, associé à la forte augmentation des coûts de construction en 2022 se répercute directement sur les prix de vente qui continuent d'augmenter. Bien que les prix de l'immobilier neuf soient en constante progression depuis 2012, on relève sur l'année 2022 une hausse des prix particulièrement marquée sur l'aire urbaine : + 7 % entre 2021 et 2022 après + 3 % entre 2020 et 2021. Ils atteignent ainsi en 2022, 4 347 euros par mètre carré en collectif libre, hors parking. 

 

La ville rose reste sur une tendance difficile

 

En faisant un focus sur Toulouse intra-muros, l'année 2022 se situe en-deçà des volumes d'activité observés en 2021 et en 2020. À l'échelle de la ville de Toulouse, le constat est ainsi similaire à celui de l'aire urbaine. Les mises en vente sont en baisse de 5 % par rapport à 2021 et de 3 % par rapport à l'année 2020. Les volumes n'avaient pas été aussi bas depuis 10 ans. Même dynamique pour les ventes aux particuliers en recul de 26 %. L'offre commerciale se maintient à un peu plus de 2 000 logements en fin d'année 2022 mais reste une nouvelle fois particulièrement basse et, à l'image des mises en vente, n'avait pas atteint ce niveau depuis 2012.

 

Acheter du neuf dans Toulouse Métropole

 

Pour acheter un appartement neuf à Toulouse, il fallait débourser l'an dernier 4 572 €/m², chiffre en hausse de 6 % en un an. Désormais, la ville de Toulouse porte 46 % des ventes en 2022, soit une part en baisse par rapport à ce qui a été observé ces dernières années, l'activité s'étant notamment décalée sur les communes de la deuxième couronne qui comptabilisent près de 30 % des ventes en 2022 alors que la première couronne se fait remarquer par son manque de production avec seulement 18 % des ventes.
Autre signal de ce déplacement des ventes et de l'activité du neuf en dehors de la ville de Toulouse, le territoire du Sicoval connait une alimentation relativement dynamique sur les deux dernières années mais des ventes moins réactives. A l'inverse de ce qui est observé à l'échelle de l'aire urbaine et de la ville de Toulouse, l'activité s'avère à la hausse depuis 2020. On constate 544 mises en vente en 2022, soit une augmentation de 13 % par rapport à 2021. Toutefois, le volume de ventes enregistre une baisse de 24 % par rapport à l'année précédente. Là encore, les ventes pâtissent notamment des contraintes de financement. 
Avec la faible réactivité des ventes sur l'année 2022, l'offre commerciale est plus conséquente et se constitue de 396 logements en fin d'année. C'est deux fois plus que le stock observé en 2020 et 2021. Le prix de vente est en constante augmentation ces dernières années et se situe en 2022 à 4 334 €/m² en collectif libre, hors stationnement. Par rapport à l'année 2021, les prix sont près de 6 % plus élevés, malgré l'alimentation du marché.

 

L'immobilier neuf en Haute-Garonne résiste mieux

 

Autre bonne nouvelle pour l'immobilier neuf en Haute-Garonne, l'aire urbaine toulousaine reste moins impactée que les métropoles voisines. La région de Montpellier ainsi que la région bordelaise et le Bassin d'Arcachon en 2022 voient leurs mises en vente diminuer respectivement de 23 et 18 % par rapport en 2021. Face à ce constat, l'aire urbaine semble moins impactée avec le maintien observé des mises en vente par rapport à 2021. 
Les niveaux de ventes sont également en baisse : - 34 % pour la région de Montpellier et - 20 % pour l'immobilier neuf en Gironde. Le recul des ventes est donc prononcé sur tous les secteurs métropolitains. 

Situation : comment va évoluer le marché de l'immobilier en 2023 et 2024 ?

Reste qu'à la fin de l'année 2022, le constat est similaire à ceux des deux années précédentes pour l'immobilier neuf à Toulouse et sa région : les mises en vente se maintiennent à un niveau bas, toujours dans un marché en pénurie. Les prix de vente, en revanche, continuent d'augmenter de manière significative sous l'effet de multiples contraintes. « La situation à la fin de l'année 2022 ne présente donc pas de réelle amélioration, la crise de l'offre rencontrant cette année une crise du financement », conclut la présidente de l'Observer.