L'immobilier neuf à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône est en proie à une crise sans précédent, comme le souligne Arnaud Bastide, président de l'OIP, Observatoire de l'Immobilier de Provence qui réunit l'ensemble des professionnels de l'immobilier provençal et de la FPI Provence, Fédération des Promoteurs Immobiliers. Dans un récent édito, en marge de la présentation des chiffres 2023 de l'OIP, Arnaud Bastide déplore l'effondrement implacable de la production de logements neufs, les premières réductions de personnel dans le secteur de la construction, et l'arrêt des marchés de la location et de la transaction. Face à cette perte de vitesse entamée depuis la crise sanitaire de l'immobilier neuf à Marseille, le président des promoteurs immobiliers de Marseille et sa région alerte sur les conséquences sociales et économiques de cette crise, appelant les pouvoirs publics à sortir de l'immobilisme pour engager des réformes structurelles.

 

Comment se porte le marché de l'immobilier neuf marseillais en 2023 ?

 

En effet, rappelle-t-il, la crise du logement qui touche tout l'hexagone, les grandes métropoles comme les zones détendues et également les Bouches-du-Rhône et l'ensemble du marché immobilier phocéen, ne se limite pas au strict domaine de l'immobilier. Elle menace de devenir une problématique sociale majeure, entrainant une destruction de l'appareil productif du logement. Les conséquences économiques sont également à craindre, avec un risque réel de freiner l'économie et l'attractivité du département.

La capacité à loger les talents venant d'autres régions et à offrir un toit aux étudiants devient un fort enjeu pour préserver l'avenir du territoire. D'où cet appel du président Bastide : « La France ne peut pas être celle du ni-ni, à savoir ni celle des propriétaires, ni celle des locataires. Il est désormais urgent que les pouvoirs publics mettent un frein à leur immobilisme en ignorant délibérément la situation dramatique actuelle pour se projeter dans des réformes structurelles ».

 

Une crise de la demande qui freine la reprise du logement neuf

 

L'année 2022 a été marquée par une alarmante chute de la production de logements neufs, caractérisée par une diminution de la demande des particuliers et une baisse de l'offre due à l'incertitude sur les prix des matières premières et de l'énergie. La crise de la demande persiste en 2023, avec des difficultés d'accès aux crédits immobiliers en raison de la forte et rapide remontée des taux d'intérêt et une offre nouvelle repartant timidement à la hausse, bien que restant à un niveau faible.

Les chiffres des trois premiers trimestres de 2023 sont préoccupants. Les mises en vente dans les Bouches-du-Rhône enregistrent une hausse de 24 %, principalement portée par le bloc, tandis que hors bloc, l'évolution est de seulement 5%. A noter tout de même que la ville de Marseille enregistre une reprise remarquable et paradoxale des nouvelles commercialisations de programmes immobiliers neufs avec une augmentation de 74 %, soutenue par le secteur des ventes en bloc, alors qu'Aix-en-Provence connaît une chute de 30 %, à l'image de la tendance nationale et des autres grandes villes.

 

Est-ce que l'immobilier neuf baisse à Marseille ? Comment va-t-il évoluer en 2024 ?

 

Malgré la reprise des commercialisations dans la ville de Marseille et son célèbre Vieux-Port, les acheteurs continuent de déserter le marché de l'habitant neuf. Les réservations nettes restent en forte baisse, avec une diminution de 18 % par rapport à la même période en 2022. Hors ventes en bloc, la chute est encore plus marquée, atteignant 33 %. Cette tendance à la baisse est observée à la fois sur la commune d'Aix-en-Provence : - 37 % et sur la ville de Marseille : - 36 %.

En parallèle, le stock de logements disponibles augmente rapidement, atteignant 2 985 unités à fin septembre 2023, soit une hausse de 13 % sur un an. A Marseille, les délais de vente continuent d'augmenter et cette hausse est donc encore plus significative, avec un bond de 48 %, tandis qu'à Aix-en-Provence, le stock d'appartements neufs disponibles à la vente diminue de 19 %. Des tendances territoriales qui présentent de fortes disparités et qui montrent les difficultés d'un marché immobilier en quête de stabilité, tant sur le créneau de la résidence principale que sur celui destiné aux investisseurs. Difficile donc pour l'heure de prévoir une quelconque amélioration pour 2024. Suivre l'actualité de l'immobilier neuf à Marseille.

 

Prix m2 : est-ce que le prix de l'immobilier neuf va chuter en 2023 ?

 

Dans ce contexte, là aussi, les prix de l'immobilier neuf à Marseille et sa région enregistrent des tendances contradictoires selon les secteurs ; mais en tant qu'acquéreurs, ne comptez pas sur de réelles baisses. Pour l'heure, les prix des réservations de logements collectifs avec une TVA de 20 % connaissent une forte hausse au troisième trimestre 2023, atteignant 5 436€/m² dans les Bouches-du-Rhône, soit une augmentation de 8 % sur un an. A l'échelle de la métropole Aix-Marseille Provence, les prix atteignent 5 445 € au mètre carré, en progression de 7 %. A Marseille, le prix moyen des réservations a même augmenté de 9 % sur un an, atteignant 5 672 €/m². Cette hausse des prix de l'immobilier neuf est également observée dans le Pays d'Aix et sur le Pays d'Aubagne et de l'Étoile, avec une augmentation de 5 % et même 32 %, respectivement.

Face à cette crise du logement qui prend des proportions alarmantes, Arnaud Bastide lance donc un appel pressant aux pouvoirs publics pour sortir de l'immobilisme et engager des réformes structurelles. Il faut, selon lui, de trouver des solutions pour relancer la production de logements neufs, faciliter l'accès au crédit immobilier, et répondre aux besoins variés de la population car l'avenir de Marseille et des Bouches-du-Rhône dépend de la capacité des acteurs publics et privés à travailler ensemble pour surmonter cette crise et garantir un logement décent pour tous dans la cité phocéenne et sa région en plein regain d'attractivité.