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Mise à jour le 05/03/2018

Location-accession : acheter un logement neuf à l’essai

location accession définition
La location-accession permet notamment d'acheter un logement neuf, sans apport personnel.

Tags : Immobilier neuf, location-accession, PSLA


Le principe de location-accession permet à un ménage d’acheter un logement neuf, en ayant d’abord le statut de locataire, avant de devenir propriétaire. Un principe qui cumule plusieurs avantages. Mode d’emploi de la location-accession.

Acheter un logement neuf après une période d’essai, voilà en quelque sorte le principe de la location-accession qui rencontre de plus en plus de succès. Face à des ménages moins solvables pour devenir propriétaires dans l’immobilier, créé en 2004, le PSLA, prêt social location-accession, a pour objectif de permettre à des ménages d’acheter un logement neuf après l’avoir loué pendant une période déterminée, 5 ans maximum.

Une première phase en location immobilière


L’achat d’un bien immobilier neuf en location-accession s’effectue en deux phases : une première : la location, la seconde, l’acquisition. Pendant la première phase, l’occupant est locataire, il paye donc un loyer, mais aussi une partie correspondant au paiement anticipé du logement. 
Cette redevance se répartie donc entre une fraction locative et une fraction acquisitive. A noter que la fraction acquisitive est fixée en fonction des capacités financières de locataire-accédant. Il s’agit de vérifier que le ménage pourra rembourser le prêt immobilier lors de la seconde phase.

Une seconde phase, après la levée de l’option d’achat


Durant les 5 ans maximum d’occupation en tant de locataire, le ménage peut à tout moment lever l’option d’achat pour devenir propriétaire. Il commence alors à rembourser le PSLA, Prêt Social Location-Accession. Les redevances
plafond de ressources PSLA 2018
Le prêt social en location-accession est attribué aux ménages sous conditions de ressources. © Plafond de ressources PSLA 2018
déjà versées sont alors soustraites du prix de vente du logement.

Les conditions de la location-accession


En règle générale, il faut être primo-accédant, sous conditions de ressources pour pouvoir bénéficier du PSLA. Il sert à fluidifier le parcours résidentiel des ménages qui n’ont pas d’apport personnel.
Pour un couple, en 2018, le plafond de revenus ne devra dépasser 32 169 € par an en zone B et C et 44 554 € en zone A ; pour 4 personnes destinées à occuper le logement, le plafond grimpe à 41 232 € par an en zone B et C et à 57 922 € en zone A.
Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant : la somme des revenus fiscaux de référence du ou des locataires-accédants ou le montant de l’opération divisé par 10, le « revenu plancher ». A savoir que le prix de vente est décoté de 1 % par année d’occupation jusqu’à la levée d’option.

Les avantages de louer avant d’acheter


Prix de vente plafonné et conditions économiques avantageuses sont les atouts de la location-accession :
- La location-accession permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit, contre un taux de TVA à taux plein pour un logement neuf traditionnel.
- Le prix de vente du logement est fixé dès la signature du contrat de location-accession, mais surtout, le prix de vente ne peut pas dépasser un certain plafond, en fonction de la zone géographique où est situé le bien : soit maximum au 1er janvier 2018, 4 656 € HT/m² en zone Abis, 3 528 €/m² en zone A, 2 826 € HT/m² en zone B1, 2 466 € HT/m² et 2 157 €/m² en zone C.
- Pour rappel, le prix non révisable, est minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1 %.
- Comme pour tout logement neuf, l’achat en PSLA bénéficie d’une exonération de la taxe foncière, qui se porte dans ce cas-là à 15 ans. Les frais de notaire sont également réduits entre 2 et 3 %, contre plus de 6 % dans l’ancien.
- Il est possible de cumuler PSLA et PTZ+, prêt à taux zéro.
- Plusieurs garanties accompagnent le parcours du locataire-accédant. Le bailleur offre une garantie de rachat en cas d’accident de la vie, survenu dans les 15 ans après la levée d’option : décès, divorce, invalidité, chômage de longue durée, mutation professionnelle.
Une garantie de relogement s’impose également au bailleur si la levée d’option d’achat n’a pas lieu ou en cas de garantie de rachat.
Par Céline Coletto

Les atouts de la location-accession


- Pas besoin d’apport personnel 
- TVA réduite
- Prix immobilier neuf très attractif car plafonné
- Exonération de taxe foncière pendant 15 ans
- Frais de notaire réduit…

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