Stéphane Dablemont, Réalités : « Notre métier de développeur territorial prend tout son sens avec la crise »

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Entretien avec Stéphane Dablemont, directeur général délégué maîtrise d'ouvrage chez le développeur territorial, historiquement basé à Nantes, Réalités, pour comprendre les différentes forces du groupe, au-delà de son métier originel de promoteur immobilier.

Stéphane Dablemont Réalités
Stéphane Dablemont, directeur général délégué maîtrise d'ouvrage, évoque les stratégies payantes du développeur territorial, Réalités.

Entretien avec Stéphane Dablemont, directeur général délégué maîtrise d'ouvrage chez le développeur territorial, historiquement basé à Nantes, Réalités, pour comprendre les différentes forces du groupe, au-delà de son métier originel de promoteur immobilier.

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- Quel est le niveau de votre activité commerciale chez REALITES dans cette période compliquée ? Quel est votre ressenti général sur le marché ?
 

« Chez REALITES, malgré un retrait sur certains segments, nous résistons plutôt bien à l'échelle du groupe avec +30% anticipés sur les réservations et les actes au premier semestre 2023, car nous avons la chance de marcher sur plusieurs jambes. D'un côté la maîtrise d'ouvrage, de l'autre côté la maîtrise d'usage. La stratégie initiée par Yoann Choin-Joubert notre PDG, il y a quelques années maintenant, prend tout son sens dans cette période difficile. Nous restons fidèles à nos valeurs, c'est-à-dire combatifs et optimistes, car nous n'échapperons pas au repli du volume de réservations, chez les accédants comme chez les investisseurs. Il y a un retrait assez fort sur le Pinel et le Pinel plus, qui finalement ne trouve pas sa place. La résidence principale recule également avec des cibles qui souffrent plus particulièrement : les accédants en primo-accession, du fait des conditions bancaires qui se sont resserrées. Dans ce genre de période, c'est aussi l'occasion de se réinventer. Dans toute crise, il y a une opportunité. A chaque fois, cela nous pousse à devenir meilleur. »


- Quelles sont les satisfactions du moment malgré ce contexte ?

 

« Ce contexte difficile ne nous empêche pas de réussir des lancements commerciaux et sur tout type de produits, du résidentiel ou de l'habitat géré qui résiste plutôt bien. Le statut LMNP en location meublée fonctionne très bien, nous avons la chance d'avoir des exploitants intégrés dans le groupe : Cap Études avec les résidences étudiantes, Heurus avec les résidences seniors. Ces produits continuent d'être pertinents sur le marché. Nous avons aussi d'autres cordes à notre arc : de l'investissement en monument historique, du déficit foncier, du démembrement...
Autre phénomène constaté, déjà engagé l'année dernière, c'est le retour de l'investissement patrimonial, hors Pinel. La pierre reste une valeur sûre, qui a un intérêt face à la forte pression sur le marché locatif. Quitte à ne pas défiscaliser, il y a quand même quantité de clients qui ont cette volonté de se constituer un capital retraite, un revenu complémentaire, transmettre du patrimoine. Ils sont dans une démarche patrimoniale et pas uniquement dans une démarche de défiscalisation. Leur intérêt consiste à acheter le bon produit au bon endroit avec un loyer libre qui reste pertinent en termes de rentabilité. Le marché a peut-être perdu le primo-investisseur en quête de la défiscalisation, mais chez REALITES, nous n'avons pas perdu l'investisseur patrimonial, expérimenté, qui va rechercher des produits spécifiques. »

 

- En revanche, qu'est-ce qui vous inquiète actuellement ?
 

« Ce qui me chagrine le plus, ce sont les accédants à la propriété qui souffrent aujourd'hui des critères bancaires, plus que des taux d'intérêt. Cela ne me semble pas malsain de revenir à des taux d'intérêt à 3 ou 4 %. Nous avons connu des années extraordinaires avec des taux historiquement bas. Aujourd'hui, la question est plutôt : est-ce que l'on va autoriser des clients à emprunter à 3 ou 4 % ? Il faut également libérer un peu les critères d'octroi des financements immobiliers pour les investisseurs. Les règles de calcul ont évolué et ne prennent plus en compte les loyers dans la charge de remboursement. Cela pénalise certains projets.
Je n'ai pas été surpris des conclusions du CNR Logement avec la disparition annoncée du dispositif Pinel, c'est maintenant à nous de nous prendre en main. Soyons force de propositions et imaginatifs en nous appuyant sur notre idée d'être davantage développeur territorial que promoteur immobilier. » 
 

- Le groupe REALITES va fêter ses 20 ans cette année, quelle stratégie mettez-vous en place pour traverser cette crise, notamment en termes de positionnement prix ?
 

« Nous avons dans notre portefeuille quantité de produits en BRS, Bail Réel Solidaire. Nous avons aussi des opérations en QPV, Quartier Prioritaire de la Ville, donc en TVA réduite. Nous accompagnons nos acquéreurs dans le montage de leur financement et travaillons étroitement a

programme neuf Boulogne sur Mer
Parmi les opérations emblématiques du moment, en dehors de celle du Stade Bauer, un programme neuf innovant à Boulogne-sur-Mer. © Les Nereides / Boulogne-sur-Mer / Réalités
vec les partenaires bancaires pour trouver des solutions.
En attendant, nous continuons de cibler nos fonciers, c'est-à-dire que la programmation y est multiple entre la partie résidentielle, la partie services et exploitation, la partie tertiaire... Pour obtenir auprès des banques une garantie financière d'achèvement (GFA), nous devons atteindre un seuil de pré-commercialisation qui s'acquiert auprès d'une pluralité de clients. Il faut continuer de multiplier l'offre logement : de l'accession classique, de l'investissement, du démembrement, du BRS... afin de franchir le cap de la GFA et pouvoir démarrer les travaux. Nous devons également réfléchir différemment nos lancements commerciaux pour garantir la sortie des programmes immobiliers en attendant le redémarrage du marché qu'on envisage à mi-2024, voire fin 2024. Il n'y aura pas de de redémarrage avant cette période-là. 

Aujourd'hui, il faut combattre l'inflation, qu'elle revienne aux alentours des 2 %, nous n'y sommes pas encore. Le Gouvernement va hiérarchiser ses priorités : d'abord l'inflation, puis dans un deuxième temps, lâcher du lest sur l'accès au crédit immobilier. Potentiellement, nous pourrions voir renaître d'autres formes de soutien à l'investissement immobilier, mais plus telles qu'on les a connues avec le Pinel ou le Scellier... Quoi qu'il arrive, si on veut garantir un accès digne au logement en France, les propriétaires-bailleurs restent nécessaires, car nous n'atteindrons jamais 100 % de propriétaires-occupants. Il y aura toujours des locataires. D'autant plus avec certaines évolutions sociétales : davantage d'habitants, davantage de familles monoparentales, davantage de mobilités... Il faut maintenir une offre locative dans le parc privé et donc le parc social, dont une partie est construite par la promotion immobilière. Il faut continuer à encourager les ménages qui le peuvent à investir dans la pierre pour pouvoir donner accès à des logements abordables et de qualité. Cela peut passer par le statut de bailleur privé ou tout autre dispositif de soutien à l'investissement dans la pierre. 
Pour aller plus loin, il faudrait presque entamer des discussions sur une sorte de certification des acteurs de la promotion, sur leurs compétences, sur la possibilité de construire sur tel ou tel territoire, afin de faire valoir le fait que nous ne sommes pas juste là pour faire couler du béton. Lutter contre l'hyper-concurrence aurait également l'intérêt de desserrer la pression sur l'inflation foncière, donc sur les prix de sortie des logements.

 

- REALITES se reconnaît plus dans le développement territorial que la promotion immobilière : qu'est-ce que cela signifie dans votre stratégie et vos activités ?

 

« Construire génère un impact sociétal beaucoup trop important pour ignorer les besoins des territoires, des usagers et des habitants. Les besoins ne sont pas les mêmes sur tous les territoires, il faut une approche chirurgicale du développement territorial, sans dogmatisme. Il n'y a pas de grandes vérités au niveau national. On ne peut pas appliquer la même politique d'urbanisme dans une ville moyenne, en milieu rural, dans une grande métropole régionale, à Paris et en Ile de France...
Il faut accompagner les élus locaux dans leurs réflexions sur le développement de leur territoire, alors qu'ils ont perdu en parallèle, la taxe d'habitation. C'est notre rôle en tant qu'un des premiers maîtres d'ouvrage à avoir adopté le statut d'entreprise à mission, de mesurer en permanence notre pertinence sur ces sujets-là. 
 

- Autre sujet sur lequel vous avez pris de l'avance, ce sont les objectifs environnementaux que vous vous êtes fixés avec une stratégie de neutralité carbone dès 2022 en mesurant, diminuant et compensant, une application du ZAN dès 2026... en quoi c'est important vis-à-vis des clients ? 
 

« Le premier levier de l'achat reste l'adresse. Le client achète parce que nous avons l'adresse, parce qu'il trouve la bonne typologie, parce qu'il a le budget. Ensuite, viennent des critères secondaires : le niveau de prestations, le nom du promoteur parfois... et il y a désormais une conscience environnementale de plus en plus forte, ancrée notamment chez les jeunes générations. C'est j

programme neuf Montrouge
Opération confidentielle à Montrouge : Cardinal 8, un mix de bureaux et d'une dizaine de logements neufs. © Cardinal 8 / Montrouge / Réalités
uste une évolution normale de la société et de notre mode de consommation. Un logement, c'est un bien de consommation même s'il y a différentes façons de consommer que l'on soit propriétaire occupant ou bailleur, ou locataire. Nous affichons aujourd'hui clairement sur 100 % de nos plans de vente, la performance énergétique et la performance environnementale, pas qu'au niveau du développement mais jusque dans l'acte de commercialisation, dans la présentation de nos produits aux clients. Difficile de savoir précisément en quoi cela soutient l'acte d'achat final, mais je suis persuadé que neutraliser l'empreinte carbone de nos opérations a du sens. Ce n'est pas juste une promesse, c'est une réalité. Cela se traduit véritablement dans notre relation avec les collectivités, les aménageurs, nos partenaires, nos clients, que ce soient d'importants institutionnels, des bailleurs ou des particuliers. Nous avons ça chevillé au corps. Cela fait partie de l'ADN des collaborateurs du groupe, et à tout niveau. En tant qu'entreprise à mission, nous avons pris des engagements environnementaux forts pour lesquels nous devons apporter des preuves à un comité d'experts.

- Autre pilier du groupe REALITES, ce sont les résidences services qui continuent à séduire les investisseurs, en dépit du moment ?
 

« C'est une belle alternative au Pinel. Nous avons des garanties sur la rentabilité. Cela exonère aussi d'une lourde gestion qui souvent fait peur. Aujourd'hui, nous avons beaucoup de résidences en exploitation, qui fonctionnent bien. La solidité de l'exploitant rassure. Nous avons des produits également appréciés par les partenaires bancaires qui ont de l'intérêt à les proposer, notamment à des primo-investisseurs. Nous maintenons des taux de rentabilité assez intéressants, que ce soit en résidence étudiante ou en résidence seniors. Nous voulons continuer d'étendre cette offre-là et nous avons d'ailleurs des résidences, soit en exploitation, soit en développement, sur 100 % des territoires que nous couvrons : Bretagne, Pays de la Loire, Centre-Val de Loire, Nouvelle-Aquitaine, Normandie, Ile-de-France, bientôt dans les Hauts-de-France où nous développons les premières. 
Cela fait vraiment partie de notre feuille de route de proposer dans 100 % de nos produits, dans 100 % de nos régions. Nous faisons de la résidence étudiante partout, nous allons faire des résidences seniors partout, nous allons faire du résidentiel partout, tout comme les complexes de sports et loisirs UP2PLAY, la restauration avec Midi et Demi... Toutes nos régions peuvent utiliser ces solutions qui sont dans la boîte à outils de REALITES. »

- Pour conclure, pouvez-vous évoquer des opérations emblématiques du groupe, en dehors de celle du Stade Bauer dont le permis est purgé désormais ?
 

« Dans l'actualité, nous venons de mettre à l'offre un programme neuf à Boulogne-sur-Mer, Les Nereides, en face de la marina et du centre Nausicaa, où nous réalisons 130 logements en trois plots, sur un socle de services en partie exploité par Midi et Demi pour la restauration et par UP2PLAY (avec la première vague de surf indoor). C'est une architecture très soignée, avec une pluralité d'offres et de services. En plus de cela, nous sommes en zone QPV, avec de l'accession à la propriété en TVA réduite. A proximité, nous ouvrirons également une résidence seniors Heurus.
Nous avons aussi lancé une opération dans Bordeaux intramuros Les Villas Malbec, une résidence étudiante à La Rochelle, ou encore une opération de moins de 10 logements qui s'appelle Cardinal 8, à Montrouge en Ile-de-France. D'autres lancements sont à venir à la rentrée de septembre dans les Pays de la Loire et en Bretagne. Toujours à la rentrée, nous aurons une importante opération à Saint-Ouen, dans la ZAC des Docks, avec du logement en BRS. De quoi être optimistes en attendant le redémarrage du marché d'ici fin 2024. »

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