L'année 2024 aura été marquée par des mutations profondes dans le secteur de la promotion immobilière en France. Face à un marché en contraction, les principaux promoteurs tricolores - Nexity, Altarea, Eiffage Immobilier, Icade et Kaufman & Broad - ont dû adapter leurs stratégies pour surmonter la crise et préparer l'avenir. En attendant les résultats de Bouygues Immobilier le 6 mars 2025, voici un état des lieux du marché résidentiel et des tendances stratégiques de ces géants du marché.

Nexity : adaptation et rebond progressif

Leader du secteur, Nexity a poursuivi son recalibrage pour s'aligner avec les nouvelles réalités du marché. La finalisation de cette transformation a conduit à une baisse de l'offre commerciale (- 27 % par rapport à décembre 2023), avec un délai d'écoulement ramené à cinq mois et un stock de logements achevés non vendus limité à une centaine d'unités.
Malgré un recul global des réservations de 8 % (13 387 lots en 2024), la dynamique des ventes au détail a progressé de 7 % sur l'année, et même de 14 % au second semestre. Cette hausse a été portée par une forte demande des accédants à la propriété : + 21 % sur l'année et + 48 % sur le second semestre, stimulée par l'amélioration des conditions de financement : baisse des taux de 100 points de base et le succès d'une offre commerciale innovante en partenariat avec LCL.
Après une phase d'apurement, avec son programme « New Nexity » lancé en janvier 2025, le promoteur entend maintenant se recentrer sur ses métiers fondamentaux et renforcer son rôle d'acteur de la régénération urbaine.
Véronique Bédague, PDG de Nexity, se montre confiante : « Notre capacité à anticiper la crise et à prendre des décisions rapides nous ont permis d'engager les mesures d'adaptation nécessaires avant nos concurrents. Notre transformation est désormais opérationnelle, et nous abordons 2025 avec une organisation désendettée et agile. »

Altarea : une relance stratégique et ciblée

Deuxième promoteur résidentiel français via ses marques Cogedim, Pitch Immo ou encore Histoire & Patrimoine, Altarea a entamé en 2024 un renouvellement de son offre, pour répondre aux nouvelles attentes du marché. L'accent a été mis sur des logements plus abordables et adaptés à l'évolution des ménages, notamment des T2 et T3 optimisés en termes de surface.
L'offre « Access », conçue pour les primo-accédants, rencontre un franc succès, rapporte le promoteur, avec un financement à taux bonifié, sans apport initial et sans frais de notaire. En parallèle, la relance du cycle de production est enclenchée, avec une nette accélération des acquisitions foncières : + 24 % en 2024.
Néanmoins, le groupe souffre toujours d'une offre insuffisante en produits abordables, ce qui a conduit à une baisse des réservations de 5 % en volume. Le prix unitaire moyen des logements a reculé de 12 % à 247 000 €, traduisant un recentrage sur des produits plus accessibles.
Alain Taravella, président fondateur d'Altarea, souligne la résilience du groupe : « Nous visons des marchés profonds à fortes barrières techniques ou administratives, en apportant des solutions à des problématiques qui sont au coeur des préoccupations de la société française. Cette stratégie nous rend confiant sur nos perspectives à long terme. »

Eiffage Immobilier : une activité en repli mais un point bas atteint ?

La branche immobilière d'Eiffage enregistre un chiffre d'affaires en baisse de 13 % en 2024 (0,72 milliard d'euros), affecté par un marché du logement neuf toujours morose. Cependant, la commercialisation des logements d'Eiffage Immobilier a progressé de 11 %, atteignant 2 153 réservations, contre 1 941 en 2023.
Si la baisse de la construction résidentielle pèse sur ses résultats, le groupe bénéficie de sa diversification, notamment via la réhabilitation de bâtiments tertiaires et la construction d'équipements publics. La progression du chiffre d'affaires au quatrième trimestre suggère que le point bas du marché a été atteint, ouvrant la voie à un rebond en 2025.

Icade : diversification et stratégie de long terme

Dans un environnement toujours complexe, Icade poursuit également sa transformation à travers son plan stratégique ReShapE. En 2024, l'entreprise a renforcé sa résilience financière et optimisé son portefeuille d'opérations.
L'activité résidentielle affiche une légère progression des réservations : + 1 % en volume, avec une dynamique plus favorable sur le segment des ventes au détail : + 17 %. En revanche, les ventes en bloc ont reculé de 7 %, dans un contexte de conditions financières plus contraignantes.
Icade a également engagé une diversification de ses actifs, notamment dans les résidences étudiantes et les data centers. Un protocole d'accord avec Cardinal Campus doit permettre de développer un portefeuille de logements étudiants, avec une ambition de 500 à 1 000 lits par an. Nicolas Joly, directeur général d'Icade, reste tout de même prudent en raison d'un « environnement toujours volatil et empreint d'incertitudes politiques et économiques » ; mais croit au potentiel « du plan stratégique ReShapE qui positionne Icade comme acteur de référence dans la construction de la ville mixte et durable de 2050, en particulier sur les entrées de ville ».

Kaufman & Broad : une résilience qui se confirme

Malgré un contexte immobilier difficile, Kaufman & Broad a su, lui aussi, tirer son épingle du jeu en 2024. Le groupe affiche un chiffre d'affaires de 1,2 milliard d'euros, en recul de seulement 5,8 % par rapport à 2023, une performance notable au vu de la crise du logement neuf.
Le promoteur a enregistré 8 142 réservations de logements, en baisse de 7 % sur l'année, mais avec un net rebond observé au dernier trimestre : + 9 %, porté par une demande plus forte des accédants à la propriété.
La stratégie de Kaufman & Broad repose sur une diversification accrue, avec un développement marqué dans l'immobilier géré (résidences étudiantes et seniors) et le logement intermédiaire. D'où le regain de confiance de Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad : « Le maintien du rythme élevé de nos ventes démontre l'adaptation de notre offre à une demande qui reste soutenue. Toutefois, le marché entre dans une phase de pénurie de logements alimentée principalement par la baisse des attributions de permis de construire. »
Avec un carnet de commandes de plus de 2,3 milliards d'euros, le promoteur semble malgré tout prêt à rebondir dès 2025, notamment grâce à l'amélioration des conditions d'emprunt et aux mesures de soutien annoncées par le gouvernement.

Un secteur en mutation, vers un rebond en 2025 ?

Face à la crise qui a marqué le marché immobilier neuf depuis 2022, les promoteurs français ont su adapter leurs stratégies pour s'aligner sur la nouvelle donne. Entre recalibrage des offres, recentrage sur les primo-accédants et diversification des actifs, chacun ajuste ses leviers pour retrouver une dynamique de croissance.
Si la fin de 2024 a montré des signaux positifs - baisse des taux d'emprunt, reprise des ventes aux particuliers et adaptation des stratégies commerciales - la prudence reste toutefois de mise pour 2025. Dans ce contexte mouvant, la capacité des promoteurs à proposer des logements accessibles et innovants, tout en maîtrisant leurs coûts, sera déterminante pour une véritable relance du secteur, si la délivrance des permis de construire n'est pas bloquée par l'approche des élections municipales.