Il n'y a pas d'âge pour investir dans l'immobilier, même si une certaine maturité semble nécessaire pour porter un projet d'achat immobilier. Reste qu'à chaque âge, des solutions d'investissement et de placements immobiliers sont plus opportunes. Voici comment investir dans l'immobilier selon votre âge. 

 

Quel choix de placement immobilier faut-il faire selon votre âge ?

 

Il y a un impondérable avant de se lancer : c'est devenir propriétaire de sa résidence principale. Investir dans l'immobilier pour ne plus avoir à payer à perte de loyer chaque mois, mais rembourser plutôt un crédit pour se constituer un patrimoine immobilier, voilà la première étape. Plus vous pourrez vous lancer tôt dans l'acquisition de votre premier logement, plus vous pourrez ensuite développer un patrimoine immobilier. Avant 30 ans, avec votre profil de jeune actif, il est donc conseillé d'acquérir votre résidence habituelle. Le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou le Prêt Accession réservé aux salariés, seront des aides pour financer à moindre coût ce premier achat immobilier, spécialement dans le neuf.

 

Premier achat jeune : acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?

 

Spécificité : si vous habitez et travaillez dans une ville où l'immobilier est cher, il peut être plus intéressant de continuer à louer votre résidence principale et d'investir ailleurs dans l'immobilier. Grâce aux loyers perçus, vous rembourserez de façon quasi-indolore le prêt immobilier qui servira à financer cet investissement locatif. Il s'agit de bénéficier de l'effet levier du crédit immobilier, d'autant plus quand les taux d'intérêt sont bas et attractifs comme actuellement. Cela peut être aussi une solution pour vous constituer un apport personnel plus conséquent quand vous souhaiterez acquérir votre résidence principale.

Conseil en + : que ce soit pour acheter votre premier logement pour habiter ou louer, il est nécessaire de présenter une situation stable aux établissements prêteurs. Les banques préfèreront toujours des emprunteurs avec des revenus stables, le plus souvent en CDI, sans découvert bancaire, avec de l'épargne régulière et un potentiel apport personnel.

 

Quel est le meilleur âge pour commencer à investir dans l'immobilier locatif ?

 

A partir de 40 ans environ, quand votre situation professionnelle et personnelle se stabilise, que vos revenus progressent, il faut s'interroger pour savoir dans quoi investir à plus long terme. Il est temps de commencer à prévoir des revenus complémentaires en vue de la retraite ou pour financer les études supérieures des enfants par exemple. 

Investir dans l'immobilier le plus tôt possible, c'est se constituer un patrimoine immobilier et l'amortir plus rapidement. 

 

Quelle solution pour les primo-investisseurs ?

 

Pour les primo-investisseurs, investir dans une résidence gérée, de type résidence étudiante ou résidence senior, peut être une solution à considérer. Avec un budget limité, à partir de 80 000 € HT, via le statut LMNP, l'investisseur n'a pas à gérer au quotidien son acquisition, grâce à la signature d'un bail commercial avec le gestionnaire exploitant dans la résidence services.

Autre solution : associer investissement locatif et défiscalisation immobilière. Pour cela, la loi Pinel est actuellement la solution la plus plébiscitée. Chaque année, plusieurs milliers d'investisseurs réalisent des investissements immobiliers grâce au dispositif Pinel. Il permet de réduire ses impôts jusqu'à 63 000 € sur 12 ans. Cela peut atteindre 6 000 € de réduction d'impôt par an pour l'achat d'un bien immobilier Pinel de 300 000 € en échange d'un engagement de location de 6 ans ou 9 ans. Le bonus fiscal Pinel est même de 21 % du prix d'acquisition pour 12 ans de mise en location sous conditions. Au terme de ces conditions, l'investisseur peut revendre le bien et empocher une plus-value immobilière, conserver le bien pour lui-même, ou continuer de le louer pour toucher chaque mois des loyers et donc des revenus complémentaires.

 

Conseils en + : il est préférable de conserver au moins durant trois ans un bien immobilier acquis tant en résidence principale qu'en investissement locatif. Cela permet de couvrir les frais inhérents à tout achat immobilier neuf ou ancien : frais de notaire, frais annexe au prêt immobilier... Cela peut même permettre de réaliser une plus-value immobilière. 

 

Quelle stratégie pour investir dans l'immobilier à la retraite ?

 

Oui, il n'y a pas de limite d'âge pour acheter un bien immobilier. Il est possible d'emprunter et donc d'investir dans l'immobilier à la fin de sa vie active. A compter de 50/55 ans, c'est une période de vie charnière. En général, le crédit immobilier de sa résidence principale est entièrement remboursé. Les éventuels emprunts pour financer les investissements locatifs sont couverts en partie par le versement des loyers et les solutions de défiscalisation associées. 

Bien que l'accès au crédit immobilier se complexifie avec l'âge, notamment en raison du coût de l'assurance-emprunteur, il est toujours possible de faire financer par les banques l'acquisition d'un logement. Un prêt immobilier peut se terminer à 90, voire 95 ans, en optant pour une assurance déléguée, au lieu de l'assurance-emprunteur proposée par la banque prêteuse qui se limitera à 75 ans, détaillent les spécialistes en courtage.

Pourquoi ne pas opter pour l'achat d'une résidence secondaire qui pourra devenir votre résidence où habiter au moment de la retraite. Le coût de cette résidence secondaire pourra être amorti par la location saisonnière qui se développe de plus en plus, grâce à des plateformes comme Airbnb.

 

Comment investir dans l'immobilier après 65 ans ?

 

Si le coût du crédit immobilier devient trop élevé en raison de votre âge et de votre état de santé, il existe d'autres solutions pour investir dans l'immobilier au-delà de 60 ans. Le crowdfunding immobilier ou financement participatif de l'immobilier permet de soutenir des projets immobiliers sur du court terme. A partir de 2 000 € d'investissement, vous prêterez cette somme via des plateformes en ligne spécialisées à des promoteurs immobiliers pour financer des programmes neufs. Somme remboursée dans les 18 à 24 mois, quand l'opération immobilière est bouclée, avec un rendement jusqu'à 10 %.

Autre solution : investir dans la pierre papier, via les SCPI, Société Civile de Placement Immobilier. Facilement transmissible en cas de succession, permettant d'investir progressivement, même si comme tout placement financier ou immobilier, cela comporte des risques, l'investissement en SCPI se déroule via des intermédiaires qui gèrent les actifs. 

Tant les SCPI que le crowdfunding immobilier peuvent aussi être, à tout âge, des stratégies de diversification de votre patrimoine immobilier. 

 

Quel est le salaire minimum pour investir dans l'immobilier ?

 

Déterminer le salaire minimum requis pour se lancer dans un projet d'achat immobilier que ce soit pour habiter ou investir dépend de plusieurs facteurs clés, incluant le prix de l'immobilier dans la région ciblée, le type de bien souhaité et les conditions de financement disponibles. En général, pour envisager sereinement un investissement immobilier, il est bien sûr impératif de pouvoir assumer le remboursement des mensualités de prêt sans compromettre son équilibre financier.

En France, pour un investissement locatif, il est souvent recommandé que le montant total des charges mensuelles (y compris le crédit immobilier) ne dépasse pas 35 % des revenus nets mensuels. Par exemple, pour un prêt immobilier avec des mensualités de 1 000 euros, un revenu net minimum de 3 000 euros par mois serait nécessaire pour rester dans cette limite prudente. De plus, les banques exigent généralement un apport personnel de 10 à 20 % du prix du bien, couvrant ainsi les frais de notaire et une partie du coût d'acquisition.

Il est donc indispensable de disposer non seulement d'un salaire stable, mais également d'une épargne solide. Enfin, les aides fiscales telles que le dispositif Pinel peuvent alléger la charge financière, rendant l'investissement locatif plus accessible même pour des ménages aux revenus plus modestes, sous réserve de répondre aux critères d'éligibilité. Même principe pour acheter son premier logement neuf grâce au PTZ.

 

Est-ce le bon moment pour investir dans l'immobilier ?

 

Investir dans l'immobilier neuf est une décision stratégique qui nécessite une évaluation minutieuse des conditions économiques actuelles. En 2024, plusieurs facteurs rendent le moment propice à l'investissement immobilier. D'abord, les taux d'intérêt des prêts immobiliers, bien que légèrement remontés par rapport aux niveaux historiquement bas des dernières années, repartent à la baisse et restent attractifs. Des taux qui facilitent l'accès au crédit et réduisent le coût global de l'emprunt, rendant l'investissement plus accessible.

Autre signe positif : la demande pour le logement, et notamment pour l'habitat neuf aux dernières normes, demeure robuste, alimentée par une pénurie de logements dans de nombreuses régions et des incitations fiscales attractives comme les derniers moments de la loi Pinel, qui offre des réductions d'impôt significatives pour les investisseurs s'engageant à louer leur bien sur une période déterminée. De plus, les préoccupations croissantes en matière de développement durable et d'efficacité énergétique favorisent les constructions neuves, conformes aux normes environnementales strictes, et donc plus attractives pour les locataires potentiels.

Enfin, la stabilité relative du marché immobilier comparée à d'autres formes d'investissement, comme la bourse, affiche une sécurité et une prévisibilité appréciables dans un contexte économique mondial incertain. Ainsi, les conditions actuelles, marquées par des taux d'intérêt compétitifs, des avantages fiscaux, et une forte demande locative, font de 2024 un moment opportun pour investir dans l'immobilier neuf et ancien, à condition de bien choisir son emplacement et de s'entourer de conseils avisés.

Conseil en + : en conclusion, la pierre est et reste une valeur refuge au même titre que l'or. En choisissant un ou des biens immobiliers bien placés, vous capitalisez pour votre avenir et celui de vos proches sur le long terme. Reste plus qu'à se lancer. 

Quel que soit votre âge, quel que soit votre profil, il est donc possible et même recommandé d'investir dans l'immobilier neuf ou ancien !