Le débat entre acheter ou louer, éternelle question pour les ménages français, prend un tournant décisif en ce début d'année 2025. Selon l'étude exclusive de Wüest Partner France, le marché immobilier connaît un renversement spectaculaire après une année 2024 marquée par des bouleversements économiques et des tendances de marché fluctuantes. La propriété, qui avait perdu de son attrait face à la location dans les grandes villes, retrouve son avantage dans de nombreuses régions. De quoi offrir des opportunités inédites aux acquéreurs.

 

Une conjoncture économique favorable aux acheteurs

 

La baisse continue des taux d'intérêt amorcée en 2024, combinée à une correction des prix immobiliers et à une hausse notable des loyers, redéfinit l'équilibre entre propriété et location. Ces évolutions favorisent la compétitivité de l'achat immobilier, particulièrement dans les villes moyennes.

Par exemple, devenir propriétaire à Marseille permet désormais une économie annuelle de 550 euros par rapport à la location. Toulon fait encore mieux, avec une économie annuelle de 750 euros.

Pourquoi ce basculement en faveur de l'acquisition immobilière ?

 

- Taux d'intérêt en baisse : la moyenne des taux immobiliers atteint 3,3 % fin 2024, et les prévisions pour 2025 laissent espérer de nouvelles réductions.
- Correction des prix : de nombreuses régions enregistrent une baisse des prix de l'immobilier, tant dans le neuf que dans l'ancien, rendant les acquisitions plus abordables.
- Hausse des loyers : l'augmentation des loyers, particulièrement marquée dans les grandes villes, pousse les locataires à envisager l'achat comme une alternative rentable.

 

Grandes villes : Paris, Bordeaux et Annecy, les exceptions qui confirment la règle

 

Si l'avantage de la propriété se confirme dans les villes moyennes et certaines grandes métropoles comme Marseille, d'autres centres urbains continuent de privilégier la location. À Paris, les coûts de la propriété excèdent encore ceux de la location, bien que l'écart se soit considérablement réduit. Ainsi, l'an dernier, la différence entre propriété et location atteignait 7 840 euros. Elle n'est plus que de 1 970 euros grâce à la baisse des prix et à une réduction de la taxe foncière. Une modeste hausse de 0,3 % de la valeur des biens suffirait désormais à rentabiliser un achat.
Autres exceptions : Bordeaux et Annecy qui demeurent deux villes parmi les plus coûteuses pour les propriétaires. Louer y reste avantageux, avec des économies annuelles pouvant dépasser 2 000 euros. Là encore, les hausses de valeur nécessaires pour équilibrer les coûts d'achat restent modérées, autour de 0,6 % à 0,8 % par an.

 

Villes moyennes : le nouvel eldorado des acheteurs

La dynamique est nettement différente dans les villes moyennes, où les coûts de l'achat surpassent de moins en moins ceux de la location, voire leur sont désormais inférieurs. Saint-Étienne, un cas emblématique, affiche un coût annuel de propriété inférieur de 2 270 euros à celui de la location. Cette tendance se confirme dans des villes comme :
-    Toulon : une économie annuelle de 750 euros pour les propriétaires.
-    Le Havre : l'achat y coûte 600 euros de moins que la location.
-    Amiens et Brest : ces localités affichent également des économies en faveur des propriétaires, respectivement de 680 euros et 230 euros par an.
Ces régions, souvent caractérisées par des prix immobiliers plus bas et une moindre pression locative, créent des opportunités intéressantes aux ménages disposant d'un apport personnel initial, même modeste.

 

Régions et départements : un avantage marqué pour l'achat

 

Dans plus de trois quarts des départements français, la propriété est désormais plus avantageuse que la location, même en l'absence d'appréciation significative des biens, selon Wüest Partners. Cette tendance est particulièrement visible dans les départements du centre et du nord de la France, où les prix immobiliers restent bas. Des régions comme la Creuse, l'Indre ou le Cher se démarquent par des frais de financement réduits et un avantage significatif pour l'achat, même en cas de légère dépréciation des biens, jusqu'à - 3 % par an.

 

Les défis pour la propriété dans les zones touristiques et prisées

 

En revanche, certaines zones touristiques et très demandées, telles que le littoral atlantique, les Alpes ou la Corse, continuent de favoriser la location en raison de prix immobiliers élevés. Paris et les Hauts-de-Seine, par exemple, nécessitent des hausses de valeur modestes mais constantes (entre 0,1 % et 0,8 % par an) pour que l'achat devienne rentable.

 

2025 : un moment opportun pour investir ?

 

Plusieurs facteurs rendent 2025 particulièrement propice à l'investissement immobilier :
-    Des taux d'intérêt qui continuent de baisser : la récente baisse des taux directeurs par la Banque centrale européenne en décembre 2024 pourrait accentuer cette tendance.
-    La fin du cycle baissier des prix : les premiers signes de stabilisation des prix laissent présager un moment idéal pour acheter avant une éventuelle remontée.
-    Une épargne disponible : les incertitudes économiques et géopolitiques ont encouragé les ménages à épargner, créant un levier financier pour concrétiser des projets immobiliers.

 

L'accession à la propriété, une valeur refuge en pleine renaissance

 

En 2025, la propriété reprend donc des couleurs grâce à une conjoncture favorable et des perspectives économiques tout de même optimistes. Si la location conserve son avantage dans certaines zones très demandées, l'achat immobilier s'impose comme une solution économiquement viable pour une majorité de ménages, notamment sur le long terme, en vue de préparer la retraite par exemple. Dans un contexte d'incertitudes globales, la pierre demeure une valeur refuge, et ce, dans un cadre économique qui encourage à franchir le pas. Pour de nombreux Français, le rêve de devenir propriétaire peut reprendre.