Le département du Calvados, situé en Normandie, se révèle être un véritable moteur de l'immobilier neuf dans la région. Avec 4 508 mises en vente depuis 2021, dont 652 au premier semestre 2023, le Calvados demeure le département le plus actif en termes de construction neuve en Normandie ; même si la chute des ventes demeure inquiétante.

 

Appartement neuf Caen-la-Mer : la locomotive du département

 

D'après les chiffres du Grecam, l'écrasante majorité de l'offre neuve dans le Calvados se concentre au sein de la métropole de Caen-la-Mer, qui représente environ deux-tiers des mises en vente dans le département. La métropole compte actuellement 56 programmes en cours de commercialisation, dont 22 programmes neufs à Caen intra-muros. La taille moyenne des programmes s'élève à 49 logements, avec un prix moyen de 4 148 €/m² dans la métropole caennaise, et légèrement plus élevé à Caen, avec 4 655 €/m², stationnement compris.
Cette offre est principalement concentrée sur les deux et trois-pièces, qui représentent respectivement 80 % des mises en vente et même 86 % des ventes. Avec un prix unitaire moyen de 260 000 €, hors parking, les programmes immobiliers à Caen-la-Mer, en zone B1, suscitent l'intérêt de la clientèle d'investisseurs Pinel. En effet, depuis la fin du dispositif Pinel pour la zone B2 en 2019, l'offre neuve s'est concentrée principalement à Caen et dans sa première couronne. D'autant que certains programmes y bénéficient de la TVA réduite.

Le stock demeure stable, - 1 %, à 808 logements disponibles à la commercialisation à fin juin 2023, malgré le ralentissement des mises en vente depuis le second semestre 2022 et la chute des ventes : - 53 % au premier semestre 2023. Le délai d'écoulement dans Caen-la-Mer reste raisonnable, dépassant légèrement les 13 mois au rythme actuel. 

 

Une disparité de prix en fonction des quartiers de Caen

 

La ville de Caen connaît une forte disparité de prix en fonction des quartiers. Compter 4 148 €/m² en moyenne pour acheter un appartement neuf à Caen-la-Mer, soit + 5,45 % en un an. Les prix varient de 3 200 €/m², stationnement inclus, dans le quartier prioritaire « La Grâce de Dieu » de Caen, jusqu'à plus de 6 000 €/m² en coeur de ville. En périphérie de la ville de Caen, la moyenne se situe entre 3 600 et 3 800 €/m², parking compris, quand il faut prévoir entre 4 100 €/m² et 4 600 €/m² en centre-ville. Sur le segment haut de gamme, à plus de 5 500 €/m², quelques promoteurs proposent des appartements spacieux, avec des prix allant de 500 000 à 890 000 €, bien que ces logements peinent à trouver preneurs, précise le Grecam.
A noter que des programmes plus haut de gamme, affichés entre 6 000 €/m² et 7 600 €/m², se trouvent au sein du micromarché de la presqu'île de Caen. Lire aussi - Caen inaugure Cap 360, projet immobilier emblématique qui redéfinit la Pointe Presqu'île

 

La Côte Fleurie : l'attrait des stations balnéaires

 

Si Caen-la-Mer concentre la majorité des programmes lancés depuis plusieurs années, c'est sur la Côte Fleurie que les prix atteignent leur plus haut niveau. Avec une moyenne de prix à plus de 5 000 €/m², stationnement inclus, la Côte Fleurie se positionne comme le micromarché le plus cher du département et de toute la Normandie.
La Côte Fleurie, avec ses stations balnéaires prisées telles que Cabourg, Deauville et Honfleur, attire les investisseurs et parvient à limiter le recul des réservations : - 5 % sur un an, au terme du premier semestre 2023. Sur les 27 programmes en cours sur la Côte Fleurie, 7 se trouvent à Cabourg, 7 à Honfleur et 6 à Deauville. Le prix moyen atteint 5 363 €/m². A souligner que 82 % des mises en vente et 76 % des ventes concernent des appartements de deux ou trois-pièces. A fin juin, le délai d'écoulement est légèrement plus long sur l'ensemble de la Côte Fleurie, atteignant près de 17 mois, principalement en raison des nombreux programmes lancés au printemps 2023. 

 

Cabourg, Deauville, Honfleur : où acheter et investir sur la Côte Fleurie ?

 

Bordée par la Manche, dans la ville de Cabourg, rien qu'au premier semestre 2023, 206 lots ont été mis en vente, notamment le programme de 112 logements de 3J Promotion, lancé en mai 2023 à un prix moyen de 5 585 €/m². Les programmes neufs à Cabourg se positionnent entre 5 000 €/m² et 7 000 €/m², stationnement inclus, comme le projet Villa Eole de 25 appartements neufs de Sedelka/Europrom, lancé en juin 2023, à moins de 5 minutes de la plage. Pour répondre à la demande des habitants permanents, des programmes en Bail Réel Solidaire proposent des opportunités d'accession à la propriété à des prix plus abordables, à 2 900 €/m² en moyenne, loin des 5 848 €/m² moyens dans la ville.

A Deauville, depuis le second semestre 2020, 148 lots ont été lancés, dont un programme exceptionnel de seulement trois logements au premier semestre 2023, proposé à plus de 13 000 €/m². Les autres programmes neufs de Deauville se situent entre 5 542 €/m², le long du faisceau ferré et 9 500 €/m² dans le Triangle d'Or. Compter un prix moyen à 8 500 €/m².
L'immobilier neuf à Honfleur offre également des opportunités avec sept programmes, des prix allant de 3 851 €/m² dans la ZAC Champlain à environ 3 km du centre-ville, jusqu'à 5 300 €/m² non loin du coeur de ville, avec une moyenne autour de 4 800 €/m². La diversité de la ville et du foncier disponible permet aux promoteurs de cibler une large clientèle : investisseurs, primo-accédants et secundo-accédants. Ces trois localités sont en zone Pinel B1, ce qui ajoute une incitation fiscale à leur attrait immobilier propre.
Bien que comme ailleurs en France, l'immobilier neuf dans le Calvados souffre des difficultés des ménages à accéder au crédit immobilier, le marché, en particulier à Caen et sur la Côte Fleurie, offre une gamme variée de produits et de prix, permettant de cibler une large clientèle, des investisseurs aux primo-accédants. Avec un marché dynamique, des perspectives prometteuses et une offre attractive, le Calvados continue d'attirer l'attention des acteurs de l'immobilier en Normandie et au-delà. Un département prêt à rebondir que les vannes du crédit immobilier seront largement rouvertes.