De tout temps ou presque, les promoteurs ont misé sur le dynamisme de la région Ile-de-France pour soutenir leur activité lors des creux d'activité. Mais est-ce encore le cas ? Peuvent-ils toujours compter sur la première région française alors que les marchés de la promotion immobilière et de la construction de maisons neuves dévissent depuis plusieurs mois ? Eléments de réponses avec la récente étude de L'Institut Paris Région. 

En caractérisant la géographie de la construction, la nature des logements produits, ainsi que les ressources foncières mobilisées, L'Institut Paris Région dévoile vingt ans de mutations majeures, marqués par une augmentation de la production de logements, concurrencée par de nouveaux usages et des prix immobiliers à la hausse.

Au moment où les révisions de plusieurs documents de programmation, tels que le Schéma directeur et du SRHH, sont engagées, ce travail a pour ambition d'éclairer l'impact de la production neuve sur la diversification du parc de logements en région parisienne et les enjeux de développement d'une offre abordable, questionnant la capacité du parc final à loger les Franciliens.

 

Le booster des 70 000 logements sur les programmes immobiliers neufs en Ile-de-France

 

Rappelez-vous, en 2010, le législateur introduisait un objectif francilien de construction de 70 000 logements par an dans la loi Grand Paris. Que s'est-il passé depuis ? En 2017, l'objectif est atteint et la dynamique de construction francilienne est plus vigoureuse que dans le reste du pays. La construction en Ile-de-France est même plus dynamique qu'à Londres ou New York, tout au long des vingt dernières années. De 420 000 logements construits à près de 660 000, la construction progresse de moitié entre les deux décennies. Cette augmentation s'accompagne de mutations profondes, dans sa géographie comme dans la nature des logements construits.

 

Qu'est-ce qui a changé pour les projets immobiliers franciliens en 20 ans ?

- La transformation immobilière de la petite couronne

La progression est particulièrement marquée en petite couronne, c'est-à-dire les départements, limitrophes de Paris, soit les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, avec des niveaux parfois doublés, d'importants projets d'aménagement, la transformation d'anciens territoires industriels et l'achèvement des opérations du premier programme Anru de rénovation urbaine. Autant de grands projets qui participent à la transformation de la petite couronne. En parallèle, la grande couronne bouge aussi avec ses grands projets d'aménagement et rénove ses quartiers des années 60/70.

 

- Une dynamique portée par l'habitat collectif

 
De 2011 à 2020, la réalisation de maisons neuves en Ile-de-France recule de 9 % par rapport aux années 2000. La construction d'appartements neufs, elle, bondit de 78 %. Cette dernière décennie est aussi marquée par le développement des résidences pour étudiants, jeunes ou encore personnes âgées en petite couronne. Ces mutations s'étendent aussi à la grande couronne avec une importante diversification de la production permettant de répondre aux besoins des jeunes décohabitants, étudiants et jeunes actifs.

 

- 9 m² de perdus en superficie moyenne

Ces vingt dernières années se singularisent également par la réduction de la surface moyenne des logements construits. Si cette baisse de surface s'explique notamment par le recul de la construction de maison et la montée en puissances des appartements, à structure de logements constante, la superficie moyenne des logements neufs a tout de même perdu 9 m².

 

- Moins de maisons individuelles, plus de renouvellement urbain: le pari de la sobriété foncière tenu

La baisse de la production de maisons individuelles réduit la consommation d'espace : 19 % des surfaces urbanisées pour le logement étaient prélevées sur les espaces naturels agricoles et forestiers de 2016 à 2020, contre un quart de 2001 à 2005. Par ailleurs, la densité des opérations résidentielles a progressé et ce quel que soit leur type.  En grande couronne, l'optimisation foncière se traduit par des extensions d'une densité proche des tissus urbains existants.

Le renouvellement urbain et les changements d'usages augmentent. Deux modes de production foncière qui portent l'intégralité de la construction récente de logements.

 

- Davantage de logements sociaux, mais à des prix plus chers

Au-delà de la dimension quantitative, développer une offre abordable et complémentaire au parc existant, pour pallier la cherté de l'immobilier privé en région Ile-de-France, est bien sûr essentiel. Ces vingt dernières années, près de 367 000 logements sociaux supplémentaires ont été mis en service, représentant une progression de l'offre régionale de 27 %.

Mais l'offre neuve s'avère plus onéreuse que le parc social existant : seulement 12 % de constructions sociales récentes présentent des loyers faibles, contre 44 % dans l'ensemble du parc social. Les efforts évidents de production de logements sociaux à bas loyer - notamment en grande couronne -, restent donc insuffisants pour répondre à la forte demande des ménages franciliens aux revenus les plus modestes.

 

- Diffusion du logement social : l'effet SRU et au-delà une nécessité

694 communes accueillaient des logements sociaux en Ile-de-France en 2021, soit 45 de plus que dix ans plus tôt. Selon les indicateurs développés par L'Institut Paris Region, l'application de la loi SRU contribue à soutenir la construction de logements sociaux : dans les 206 communes qui en comptaient moins de 20 % en 2011, entre 27 à 40 % des constructions réalisées visent le développement de l'offre sociale.

Outre l'application de la loi SRU, des logements sociaux sont aussi construits dans des territoires situés en dehors du périmètre d'application de la loi, pour répondre aux besoins en logement abordable de leur population, notamment jeunes décohabitants, travailleurs-clés ou encore familles monoparentales. Malgré ces efforts, la production sociale n'a été que de 20 700 logements par an cours de la période 2011-2020 en Ile-de-France, loin des 32 000 logements sociaux attendus chaque année au titre de la loi SRU.

 

- Déficit de construction : le paradoxe de la mixité sociale 

Le secteur social n'a donc pas pleinement bénéficié de l'embellie de la construction observée au cours des années 2015-2019. Outre les évolutions propres au secteur : réorganisation du tissu des bailleurs, compensation obligatoire de la réduction des APL..., l'étude identifie d'autres facteurs fragilisant la production sociale, en particulier sa dépendance croissante à la production libre. Les programmes neufs en Ile-de-France mêlant social et libre, permettent d'équilibrer le bilan de la partie sociale. Cette production plus « discrète » des logements sociaux facilite l'acceptabilité locale des projets. Mais systématiquement, ces opérations sont synonymes d'une part sociale minoritaire au sein des programmes immobiliers, limitant d'autant le rythme de la diversification.

 

- Attention à la captation par de nouveaux usages comme la location saisonnière, les résidences secondaires... 

Malgré une construction jugée donc dynamique en Ile-de-France, la captation de logements par de nouveaux usages a freiné l'augmentation du parc occupé par des Franciliens. Le parc « inoccupé » : résidences secondaires, pied-à-terre occasionnels, locations saisonnières à l'année, logements transitoirement vacants... s'est en effet accru, ces dernières années : + 16 500 par an.

Ces mutations observées dans l'utilisation du parc existant découlent autant du dynamisme économique et de l'attractivité économique de la métropole francilienne : pied-à-terre, locations touristiques à l'année, que des périodes d'immobilisation nécessaires aux travaux de rénovation, aux ventes et aux remises en location entre deux occupants. Ces logements « inoccupés » progressent plus vite que le reste du parc, 525 000 en 2013 à 640 000 en 2019 : + 21,5 %, en grande et petite couronne, contribuant à faire diminuer, depuis la fin des années 2000, la part des logements servant à loger durablement les Franciliens.

Comment remobiliser les acteurs de l'immobilier ?

 

Cette étude de L'Institut Paris Région montre qu'il est possible de concilier l'exigence ZAN avec les objectifs de construction, le tout dans le respect des territoires. La question réside dès lors davantage dans la nature des logements à construire, non seulement pour atteindre les 70 000 logements neufs par an, mais aussi et surtout pour répondre aux besoins des Franciliens.

La question suivante étant celle des moyens à réunir pour y parvenir, dans un contexte où la production sociale est davantage tributaire de la production privée, production privée elle-même fragilisée actuellement par la dégradation des conditions de financement des ménages.

L'amélioration de la connaissance de la vacance et, plus globalement, des logements inoccupés à l'année dans le parc francilien, reste un enjeu fort pour l'orientation des politiques de l'habitat, en appréhendant plus finement les liens entre construction et évolution du parc.

À l'avenir, les enjeux massifs de rénovation du parc ainsi que l'augmentation du nombre de Franciliens « à temps partiel », liée au télétravail, pourraient encore limiter l'utilisation du parc existant au bénéfice de résidents franciliens. Une perspective qui renforce la nécessité de maintenir des objectifs de construction ambitieux, tout en maîtrisant la destination des logements nouvellement construits.

Dans un contexte où la production sociale est davantage tributaire de la production privée, production privée elle-même fragilisée par la dégradation des conditions de financement des ménages, répondre aux objectifs de la loi Grand Paris pour améliorer les conditions de logement de Franciliens appelle une nouvelle mobilisation de l'ensemble des acteurs de l'habitat, collectivités, aménageurs et acteurs fonciers, promoteurs et bailleurs sociaux, pour établir une vision commune et opérationnelle de l'offre de logements à construire, conclut L'Institut Paris Région.