Le marché du crédit immobilier en France est dans une crise profonde depuis début 2022, et les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement ainsi que les perspectives du courtier Empruntis montrent que les difficultés actuelles perdurent en cette rentrée alors que des signes d'une potentielle amélioration apparaissent. 

L'augmentation des taux d'intérêt se poursuit

Selon l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel, hors assurance et coût des sûretés, s'est établi à 3.80 % en août 2023, en hausse par rapport à 3.64 % en juillet. Cette augmentation marque une tendance haussière qui se poursuit depuis plusieurs mois, avec une hausse presque deux fois plus importante par rapport à l'année précédente. Depuis décembre 2022, le taux moyen a ainsi augmenté de 145 points de base sur l'ensemble du marché.
Selon les explications de Crédit Logement, une des principales raisons de cette hausse est la revalorisation mensuelle du taux d'usure, qui a permis une augmentation notable des taux de crédit. Les établissements bancaires ont en effet été contraints d'ajuster leurs taux pour compenser les coûts croissants des ressources, notamment le taux de refinancement de la BCE, Banque Centrale Européenne, porté à 4.25 % le 2 août 2023.

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Grâce à cette hausse des taux d'intérêt, la profitabilité des nouveaux crédits immobiliers ne se dégrade plus depuis le début du printemps et augmente même depuis juin. Reste que la production nouvelle de crédits ne parvient pas à rebondir rapidement, bien qu'elle se soit stabilisée en août, une période où elle a tendance à fléchir habituellement. La durée moyenne des prêts reste stable à environ 250 mois ; mais ces durées longues ne compensent pas l'augmentation des taux pour la plupart des emprunteurs cherchant à réduire leur taux d'effort. En conséquence, la capacité d'emprunt des ménages a diminué de 12.7 % depuis décembre 2022. Concrètement, un ménage qui aurait pu obtenir un prêt de 100 000 euros en décembre 2022 ne peut désormais emprunter que 87 600 euros en août 2023.

Les effets de la mensualisation du taux d'usure ne suffisent pas

Malgré les attentes, l'effet de la mensualisation du taux d'usure n'a pas eu un impact significatif sur la production, en raison des augmentations régulières des taux de la BCE. Les perspectives à moyen terme semblent pourtant plus encourageantes. La profitabilité de la production nouvelle s'améliore lentement depuis juin, et l'activité du marché des crédits a rebondi plus fortement que d'habitude cet été. Par exemple, le nombre de prêts accordés a augmenté de manière significative entre juin et juillet, avec une hausse de 30 % cette année, contre une baisse habituelle de 31.5 % en août. 
Malgré ces signes positifs, la production mesurée en niveau trimestriel glissant continue de reculer, avec une baisse de 46.1 % en août en glissement annuel. Le nombre de prêts accordés a également diminué de 43.2 % en août.

Des signaux encourageants ?

L'avenir du marché du crédit immobilier semble toutefois s'éclaircir en réponse à l'amélioration de la profitabilité de la production nouvelle ; mais la reprise sera lente et hésitante tant que l'accès au crédit n'aura pas été assoupli par la Banque de France.
Les données du courtier Empruntis confirment la tendance à la progression des taux en septembre. Si la plupart des barèmes reçus présentent des augmentations comprises entre 15 et 35 points de base, certaines banques, même si elles n'ont pas augmenté leurs taux, ont ajusté leurs barèmes pour rester actives sur le marché. Selon Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis, l'augmentation de l'offre de crédit et la concurrence accrue pourraient maintenir les taux moyens en dessous de 5 % pour la plupart des offres. Reste que les ressources disponibles pour les établissements bancaires sont toujours un facteur crucial pour les futurs acquéreurs, même si certaines banques étudient de nouveau les financements sans apport personnel. Un vent d'espoir pour certains porteurs de projet immobilier.
En cette rentrée, le marché du crédit immobilier en France montre donc des signes de stabilisation après une période de forte progression des taux. Les perspectives d'amélioration de la profitabilité et de l'activité sont encourageantes, mais la prudence reste de mise tant que l'accès au crédit n'aura pas été assoupli.