Tentatives de régulations des locations meublées touristiques type Airbnb, manifestations contre les résidences secondaires... les difficultés créées par l'attrait pour l'immobilier sur le littoral ont des répercussions. C'est pourquoi Adéquation, spécialisé dans le conseil et les études des marchés immobiliers, a décidé d'analyser spécifiquement les dynamiques sur les zones littorales françaises et alerter sur l'urgence de « remédier à la ségrégation résidentielle de ces zones ». 
En effet, « du fait de leur attractivité croissante, la hausse des prix et l'insuffisance de l'offre deviennent alarmantes dans les zones littorales. C'est le constat d'une récente étude qui met en évidence la forte attractivité résidentielle des littoraux, et en particulier de la façade atlantique : une dynamique qui a touché également les premières voire secondes couronnes rétro-littorales », souligne Denis Tudoux, directeur régional Ouest d'Adéquation.
Une attractivité des littoraux qui impacte les marchés immobiliers, rapporte le cabinet de conseil : 
- des prix élevés, notamment pour les biens proches ou bénéficiant de vues mer ;                                                                     
- un parc de logements locatifs ordinaires plus réduit, en raison d'une concurrence accrue de la location saisonnière, plus rentable. Cela concerne tant les logements privés : 20,3 % des résidences principales contre 25,6 % à l'échelle nationale, que sociaux : 12,1 % contre 14,7 %.
« Les ménages locaux, en conséquence, peinent à accéder à un bien locatif ou en accession et se voient contraints soit de résider dans des logements qui ne correspondent pas ou peu à leurs besoins, soit de s'éloigner de leur lieu de travail », poursuit le directeur régional d'Adéquation.

 

Qui achète dans l'immobilier sur le littoral ?

 

D'autant que les littoraux attirent des seniors, mais aussi des investisseurs et actifs plus aisés à double résidence, selon le cabinet. En effet, la tension des marchés immobiliers est principalement liée à un déséquilibre offre/demande, mais elle est aggravée par un différentiel de capacités budgétaires entre les ménages endogènes et exogènes. Prêts à acheter des biens immobiliers aux valorisations élevées, ces derniers appartiennent à trois principales catégories :
-    des seniors, attirés par la perspective d'une « retraite au soleil », souvent en capacité d'acheter « cash » grâce à un apport issu de la revente d'un ou plusieurs autres biens ;  
-    des investisseurs pour de la location meublée, saisonnière ou non, dans une optique de pure rentabilité, parfois sur des temps très courts ;  
-    des cadres supérieurs et professionnels qualifiés, qui combinent télétravail et grande mobilité : une à trois navettes longue distance par semaine et déplacements professionnels. Ils conservent leur résidence principale en Ile-de-France ou dans une métropole et effectuent souvent des achats « coup de coeur ».

 

Concurrence déloyale de la location meublée ?

 

A cela, s'ajoute la redoutable concurrence de la location meublée. Toujours d'après l'analyse d'Adéquation, les avantages financiers de la location meublée par rapport à la location nue jouent largement en faveur de la première. 
- un loyer plus élevé, souvent payé à l'avance. Ainsi, à Saint-Malo par exemple, un trois-pièces meublé proche des plages peut se louer, sur un bail longue durée d'un 1 an jusqu'à 1 800 €/mois, toutes charges comprises, tandis que le même bien non meublé sera proposé entre 700 et 750 €/mois. 
- une rentabilité supérieure, même si la rotation est souvent plus rapide, les périodes de vacance locative peuvent être extrêmement réduites, notamment sur les villes moyennes où les locataires peuvent être successivement des étudiants : de septembre à mai, des touristes : de juin à août, voire des actifs tout au long de l'année : travailleurs détachés ou saisonniers, en mobilité professionnelle... 
- une fiscalité plus avantageuse en LMNP : loueur en meublé non professionnel, grâce à un abattement de 50 % des revenus locatifs en micro-BIC ou une déduction des frais et des charges en régime réel, contre 30 % en location nue.

 

Quelles répercussions avec le changement climatique ?

 

Reste que cet attrait pour le littoral ne prend pas encore en compte les risques liés au changement climatique encore largement sous-estimés, alerte Adéquation. Effectivement, comme sur l'ensemble du territoire national, les prix des logements sur les zones littorales ont connu une hausse importante en un an.
- Dans l'immobilier neuf : près de 5 550 €/m² parking compris en 2022, contre un peu moins de 5 300 €/m² en 2021, soit + 5 %, une progression analogue à la moyenne nationale.
- Dans l'ancien : plus de 4 500 € en 2022 contre près de 4 100 €/m² en 2021, soit + 11 %, contre + 15 % à l'échelle nationale.
Pour la géographe Eugénie Cazaux de l'UBO, Université de Bretagne occidentale, dans une récente thèse, cette attractivité est une « vision court-termiste de certains acquéreurs en raison de biens menacés par des risques liés à l'érosion côtière ou à la submersion ». Même si, depuis le 1er janvier 2023, toutes les annonces immobilières que ce soit à la location ou la vente, doivent mentionner ces risques, l'appétence pour ces biens immobiliers ne faiblit pas, détaille Adéquation. Pourtant, outre la perte de valeur des biens à terme, se pose le problème de leur assurabilité, alerte le cabinet de conseil, qui rapporte que sur certains territoires ultra-marins, des compagnies d'assurance commencent à refuser de couvrir certains sinistres, ou alors sous réserve de versement de primes non soutenables.

 

Quelles solutions pour un meilleur équilibre ? 

 

« Les secteurs littoraux sont-ils condamnés à subir leur attractivité et à être pris en tenailles entre exclusion d'une grande partie des ménages locaux et risque d'obsolescence climatique d'une partie de leur parc de logements ? », s'interroge Adéquation. « Cette question fait écho aux travaux de la mission interministérielle de lutte contre l'attrition des résidences principales dans les zones touristiques, lancée en février 2022. Elle a rendu ses premières propositions au début du printemps : réflexion sur les dispositifs fiscaux liés à la location meublée touristique, obligation de performance énergétique minimale pour les locations de courte durée, qui sont aujourd'hui limitées aux locations en résidence principale », évoque Denis Tudoux. 
Adéquation qui répertorie aussi d'autres moyens d'agir directement dans les collectivités territoriales : 
- Encadrer les locations saisonnières de courte durée : limitation du nombre de logements saisonniers par ménage, avec un principe de compensation au-delà de 2 par exemple, obligation de déclaration et d'autorisation de changement d'usage, augmentation des taxes de séjour.          
- Favoriser la production de logements « abordables » au sens large, en location ou en accession, en les réservant en partie aux actifs locaux qui participent à la vie économique du territoire. « Cela implique de bâtir une stratégie foncière volontariste mobilisant un large réseau de partenaires : SPL, EPF, OFS... », précise Adéquation. 
- Imaginer des solutions d'hébergements légers ou proto-habitat, facilement montables et démontables, extensibles et modulables et conçus avec des matériaux écologiques, comme le concept HOUMMI : HOUsing, Mobile, Modular, Innovation.
Autre piste beaucoup structurante : faciliter l'accès des collectivités locales au nouveau statut d'AOH, Autorité Organisatrice de l'Habitat, qui leur confère des marges de manoeuvre supplémentaires en matière de politique du logement, et dont certains aimeraient voir les prérogatives se renforcer et s'élargir, notamment en termes de sources de financement et de fiscalité.