« Rien ne va plus sur le front du logement neuf, où les conditions défavorables s'empilent inexorablement. Après une année 2022 de forte contraction des volumes, pas de reprise en vue pour 2023 », analyse Simon Chapuy, directeur de marché « Promoteurs » pour le cabinet Adéquation. En effet, les premières tendances observées en ce premier semestre 2023 sont toujours complexes pour l'immobilier neuf, d'après la société spécialiste des marchés immobiliers.
Après avoir analysé la production de logement en France sur l'année 2022, ce premier semestre 2023 est toujours difficile sur de nombreux plans. Ainsi, le marché de la construction continue de se rétracter. Si 483 300 logements ont été autorisés à la construction, soit 13 900 de plus qu'en 2021, le nombre de mises en chantier de logements neufs et de réhabilitations lourdes de logements anciens a connu une baisse en 2022 : 370 900 logements, contre 391 300 en 2021. 

 

Situation contrastée entre l'individuel et le collectif

 

Dans le détail, tandis que les mises en chantier de maisons individuelles en diffus restent hautes à 125 900, soit un millier de plus en un an, depuis le boom des permis de construire autorisés post-covid, elles régressent sur le segment de l'individuel groupé comme les maisons en bande en promotion immobilière : 37 200 logements mis en chantier, soit - 1 500 maisons neuves commencées. L'individuel au sens large représente donc 163 100 unités, dans la moyenne haute des dix dernières années, mais loin des 250 000 encore observées dans le milieu des années 2000.
En revanche, la poursuite du cycle baissier s'observe en collectif à 174 800 appartements neufs mis en chantier, une baisse marquée de 8,6 % par rapport à 2021, et un différentiel jamais atteint de 80 000 logements autorisés sur l'année et non commencés. Selon Adéquation, cette différence reflète « les difficultés des opérateurs à équilibrer le bilan de leurs opérations nouvelles compte tenu de la hausse subite des coûts de construction et leur décision d'en différer la mise en chantier pour partie d'entre elles, et de simplement renoncer pour l'autre partie ».
D'après Adéquation, les raisons de la crise de l'offre sont multiples : 
-    une crise de l'offre, dont le stock peine à se reconstituer, conséquence de la surconsommation foncière entre 2016 et 2019 lors du cycle haut, 
-    la progression continue et irrationnelle des prix du foncier, des coûts de construction qui explosent, 
-    le malthusianisme de certaines collectivités locales, 
-    la réglementation telle que le ZAN, Zéro Artificialisation Nette...

 

Où en est la demande de logements neufs ?

 

A la crise de l'offre que subit l'immobilier neuf depuis la période avant les élections municipales, s'ajoute désormais une crise de la demande. Moins de 90 000 logements neufs ont été réservés par des particuliers en 2022, soit un recul de 19 %, avec notamment un recul des ventes en investissement Pinel de 26 %, sous le seuil symbolique des 40 000 lots réservés. Le nombre de logements vendus en bloc régresse quant à lui de l'ordre de 29 %. La tendance baissière de l'activité s'est accentuée de manière progressive depuis le printemps 2022. 

Les raisons de crise de la demande sont également plurielles : le crédit à l'habitat, qui devient plus onéreux et plus difficile à obtenir, un contexte général économique défavorable : installation de la stagflation, une baisse du pouvoir d'achat : inflation par les coûts : énergie, matériaux, alimentation et des rendements moins attractifs pour les investisseurs.

 

Immobilier géré et BRS restent dans le vert

 

Il y a quand même des bonnes nouvelles sur le marché de l'immobilier. Adéquation observe la progression de certains segments résidentiels spécifiques tels que l'immobilier serviciel avec 16 600 mises en chantier dans le privé en 2022, deux fois plus qu'en 2020. Lire aussi - Qu'est-ce qu'une résidence services ?
Autre succès du moment, l'achat en Bail Réel Solidaire, BRS, dont les ventes ont doublé à près de 2 500 logements en 2022. Adéquation estime même que ce segment pourrait représenter à terme de 9 à 10 % des ventes dans le logement neuf.

 

Des difficultés aussi pour le logement social et le locatif institutionnel

 

Dans le même temps, pour ce qui est du logement social, l'année 2022 s'est terminée en deçà de 100 000 agréments contre 120 000 programmés par l'Etat, tandis que le locatif institutionnel reste en berne. En 2022, la production de logements locatifs intermédiaires accuse une baisse prévisible après le pic observé en 2021 en lien avec le plan de soutien du secteur de la construction en début de période covid. Les investisseurs institutionnels sont impactés comme les particuliers par des conditions de marchés peu favorables et des rendements moins attractifs.

 

Immobilier neuf : que prévoir pour 2023 ?

 

Adéquation n'a que peu d'espoir pour 2023 en prévoyant une poursuite de la baisse de la production. Le marché de la promotion immobilière s'est fortement contracté et connaît aujourd'hui de grandes difficultés notamment les grands marchés métropolitains mais aussi les territoires périphériques ou périurbains moins tendus et les villes moyennes, qui avaient connu un regain en 2021. « Pour 2023 donc, la pénurie de logements neufs disponibles à la vente et les tensions sur les prix et la solvabilité des ménages laissent présager un décrochage de l'activité et de la production de logements neufs, qui pourrait ne pas dépasser 350 000 mises en chantier », conclut Adéquation.