L'immobilier neuf dans le Genevois français en pleine métamorphose

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Chiffres clés

Le Genevois français, berceau de plusieurs agglomérations dynamiques aux portes de Genève, voit son paysage immobilier fortement évoluer en 2023, avec des réservations en repli mais des prix toujours en ascension. Focus ce marché en mutation profonde qu’est le Genevois français, grâce à l’analyse de la FPI Alpes.

immobilier neuf Genevois français
Sur le pourtour du lac Léman et de Genève, l'immobilier neuf dans le Genevois français est en pleine évolution. © Shutterstock

Le Genevois français, berceau de plusieurs agglomérations dynamiques aux portes de Genève, voit son paysage immobilier fortement évoluer en 2023, avec des réservations en repli mais des prix toujours en ascension. Focus ce marché en mutation profonde qu’est le Genevois français, grâce à l’analyse de la FPI Alpes.

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Alors que le nouveau ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, était en visite la semaine dernière à Ferney-Voltaire dans l'Ain pour visiter et participer à la pose du premier bois de l'un des chantiers de la ZAC Ferney Genève-Innovation, territoire engagé pour le logement, les défis restent d'ampleur dans l'immobilier neuf du Genevois français. 
En effet, d'après les derniers chiffres de la FPI des Alpes, le Genevois français, berceau de quatre agglomérations frontalières dynamiques : Chablais, Pays de Gex, Annemasse Agglo et Sud Genevois, révèle des tendances inquiétantes, allant de la baisse des réservations à la hausse des prix et de nombreux défis en matière d'accession sociale.

 

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Baisse globale des réservations en 2023 dans l'habitat neuf aux portes de Genève

 

En 2023, le marché de l'immobilier neuf dans le Genevois français enregistre donc une baisse notable des réservations, totalisant 1 380 contre 2 000 en 2022, soit une chute de 31 %. Les réservations aux particuliers connaissent une baisse plus prononcée, chutant de 39 % par rapport à l'année précédente. Les ventes en blocs, en revanche, augmentent de 3 %, avec 380 transactions, dont 316 destinées aux bailleurs sociaux, 38 aux institutionnels et 12 pour des logements intermédiaires, sans toutefois parvenir à compenser le recul des ventes aux particuliers.
Bien que tous les marchés enregistrent une baisse, les parts de marché évoluent. L'immobilier neuf dans le Chablais reste en tête avec 35 % des réservations, mais sa part diminue de 10 points par rapport à 2022. Le Pays de Gex, autour de Ferney-Voltaire notamment, représente 30 %, Annemasse Agglo 24 %, et le Sud Genevois 11 %. « Cette redistribution reflète des ajustements dans la demande et l'offre sur ces marchés », détaille la FPI Alpes.

 

L'investissement locatif en difficulté

 

La demande est principalement portée par les acquéreurs de résidences principales, occupant désormais 68 % du secteur marchand, en hausse de 7 points par rapport à 2022. En effet, la proportion des investisseurs en loi Pinel, malgré le zonage A, diminue de manière significative, passant de 39 % en 2022 à 32 % en 2023, en raison du recentrage progressive des dispositifs fiscaux.

 

Baisse drastique de l'accession sociale

 

VIDEO - Comment acheter neuf en TVA réduite ? © Trouver-un-logement-neuf.com
En 2023, la part des logements abordables vendus en TVA réduite ou en accession sociale chute aussi de manière significative, passant de 4 % des réservations (67 logements) en 2022 à seulement 1 % (12 logements) en 2023. Le Plan Local d'Urbanisme d'Annemasse, imposant des contraintes sévères, est souligné comme une des causes de cette baisse, par la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes.

 

Hausse des ventes en bloc mais les logements sociaux dans le rouge

 

Les ventes en bloc connaissent une hausse de 3,5 % en 2023, avec une augmentation des transactions aux institutionnels et en logements intermédiaires. En revanche, les ventes aux bailleurs sociaux, en baisse de 6 %, ne permettent pas d'atteindre les objectifs de production des logements sociaux. D'où la nécessité de solutions créatives pour stimuler la création de logements abordables, notamment en encourageant les projets privés avec des incitatifs constructifs, réclame la FPI Alpes.

 

Tendance haussière pour les prix de l'immobilier neuf de Thonon à Divonne-les-Bains

 

Malgré ce resserrement des ventes, les prix moyens au mètre carré augmentent toujours de façon diverse selon les agglomérations. Annemasse Agglo reste le marché le moins cher avec une hausse de 5,4 % à 5 130 € TTC/m², tandis que le Pays de Gex, le plus cher, enregistre une hausse de 3,2 % à 5 708 € TTC/m². Le Chablais connaît la plus forte hausse avec 11 % à 5 822 € TTC/m² et le Sud Genevois une augmentation modérée de 1,2 % à 5 323 € TTC/m².
En parallèle, les mises en vente de logements neufs dans le Genevois français connaissent une baisse de 51 % par rapport à l'année précédente. Cette tendance à la baisse est observée dans toutes les agglomérations, avec des chiffres particulièrement marquants dans le Chablais : - 57 % et Annemasse Agglo : - 16 %.
L'offre disponible en décembre 2023 est en légère baisse, passant de 1 975 logements en 2022 à 1 751 logements. La Durée Prospective d'Écoulement s'allonge de manière significative, passant de 14,5 mois en 2022 à 21 mois en 2023, ce qui va entraîner un retard dans la livraison des logements qui ne seront disponibles que fin 2025 début 2026.
Des changements très significatifs pour le marché de l'immobilier neuf dans le Genevois français auxquels les acteurs du secteur vont devoir s'adapter pour assurer leur pérennité. 

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